Was steht in Abteilung I des Grundbuchs? Wo erkenne ich, wem eine Immobilie gehört? Wie werden mehrere Eigentümer eingetragen? Was bedeutet ein Anteil von 1/2? Und warum kann in Abteilung I ein Erbschein, ein Testament oder eine Auflassung genannt sein?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Abteilung I des Grundbuchs. Im Mittelpunkt stehen Eigentümer, Miteigentumsanteile, Eigentümergemeinschaften, die Grundlage der Eintragung und die Bedeutung dieser Angaben beim Immobilienverkauf.
Abteilung I ist der Teil des Grundbuchs, in dem die Eigentumsverhältnisse eingetragen werden. Für einen geplanten Immobilienverkauf ist sie besonders wichtig, weil daraus hervorgeht, wer grundbuchrechtlich als Eigentümer eingetragen ist und bei mehreren Berechtigten auch, in welchem Gemeinschaftsverhältnis beziehungsweise mit welchen Anteilen.
Kurz zusammengefasst
Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über die eingetragenen Eigentümer und die Grundlage ihrer Eintragung.
Bei mehreren Eigentümern werden entweder die Anteile in Bruchteilen angegeben oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet.
Außerdem enthält Abteilung I die Grundlage der Eigentümereintragung. Das kann beispielsweise eine Auflassung, ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis, ein Testament oder ein Zuschlagsbeschluss sein.
Beim Immobilienverkauf ist wichtig, dass die Eigentumsverhältnisse frühzeitig geprüft werden. Sind mehrere Personen Eigentümer, müssen deren Rechte bei der Verkaufsabwicklung berücksichtigt werden.
Grundbuch Abteilung I – in 30 Sekunden erklärt
- Abteilung I zeigt die eingetragenen Eigentumsverhältnisse.
- Bei mehreren Eigentümern können Bruchteile wie 1/2 und 1/2 eingetragen sein.
- Alternativ kann ein bestimmtes Gemeinschaftsverhältnis angegeben sein.
- Auch die Grundlage der Eigentümereintragung wird vermerkt.
- Eine typische Grundlage nach einem Kauf ist die Auflassung.
- Bei einem Erbfall können beispielsweise Erbschein oder Testament als Grundlage genannt sein.
- Der Käufer wird nicht bereits durch die Kaufpreiszahlung Eigentümer.
- Bei einem Grundstückskauf erfolgt der rechtliche Eigentumswechsel grundsätzlich erst mit Einigung und Grundbucheintragung.
1. Was steht in Abteilung I des Grundbuchs?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
In Abteilung I stehen der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümer sowie Angaben zur Grundlage und zum Zeitpunkt ihrer Eintragung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer wissen möchte, welche Person oder welche Personen im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen sind, schaut in Abteilung I.
Nach § 9 der Grundbuchverfügung enthält diese Abteilung unter anderem den Eigentümer, bei mehreren gemeinschaftlichen Eigentümern die erforderlichen Angaben zum Gemeinschaftsverhältnis sowie die Grundlage der Eintragung.
Außerdem wird der Tag der Eintragung vermerkt.
Abteilung I unterscheidet sich damit deutlich von Abteilung II und III: Dort geht es nicht um die Person des Eigentümers, sondern insbesondere um andere Rechte, Belastungen, Beschränkungen und Grundpfandrechte.
2. Woran erkenne ich, wem eine Immobilie gehört?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die grundbuchrechtlichen Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus Abteilung I des betreffenden Grundbuchblattes.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Abteilung I zeigt, wer als Eigentümer des im Grundbuchblatt gebuchten Grundstücks eingetragen ist.
Das ist rechtlich von großer Bedeutung. Nach § 891 BGB wird grundsätzlich vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem dort eingetragenen Berechtigten zusteht.
Für einen Immobilienverkauf wird deshalb geprüft, wer in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist.
Dabei sollte immer auch das Bestandsverzeichnis betrachtet werden, damit eindeutig feststeht, auf welches Grundstück beziehungsweise welche Grundstücke sich die Eigentümereintragung bezieht.
3. Was bedeutet es, wenn mehrere Eigentümer in Abteilung I stehen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann gehört das eingetragene Recht mehreren Personen gemeinschaftlich. Entscheidend ist, welche Anteile oder welches Gemeinschaftsverhältnis im Grundbuch angegeben sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Immobilie muss nicht nur einer Person gehören. Häufig sind beispielsweise Ehepartner, Geschwister oder andere Personen gemeinsam eingetragen.
§ 47 GBO sieht bei einer gemeinschaftlichen Eintragung vor, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.
Deshalb sollte bei mehreren Eigentümern nicht nur auf die Namen geschaut werden. Ebenso wichtig ist die Angabe, in welchem Verhältnis die Personen im Grundbuch eingetragen sind.
Diese Eigentumsstruktur kann für einen geplanten Verkauf erhebliche praktische Bedeutung haben.
4. Was bedeutet beispielsweise „zu 1/2“ im Grundbuch?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Angabe „zu 1/2“ bezeichnet einen hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück und nicht automatisch eine bestimmte räumliche Hälfte des Hauses oder Grundstücks.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sind beispielsweise zwei Personen jeweils zu 1/2 als Miteigentümer eingetragen, hält jede Person einen ideellen Anteil am Eigentum des Grundstücks.
Das bedeutet nicht automatisch, dass einer Person die linke Haushälfte und der anderen die rechte Haushälfte gehört.
Die Bruchteilsangabe beschreibt vielmehr die rechtliche Beteiligung am Eigentum.
Soll die gesamte Immobilie verkauft werden, müssen deshalb die Eigentumsverhältnisse und die erforderliche Mitwirkung aller betroffenen Eigentümer rechtzeitig berücksichtigt werden.
5. Welche Grundlage der Eigentümereintragung steht in Abteilung I?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Abteilung I nennt auch die Grundlage, aufgrund derer die Eigentümereintragung erfolgt ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In Abteilung I steht nicht nur, wer als Eigentümer eingetragen wurde.
Nach § 9 GBV wird auch die Grundlage der Eintragung angegeben. Das Gesetz nennt hierfür beispielsweise Auflassung, Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis, Testament, Zuschlagsbeschluss oder eine Bewilligung zur Grundbuchberichtigung.
Dadurch lässt sich erkennen, auf welcher rechtlichen Grundlage die betreffende Eigentümereintragung vorgenommen wurde.
Die kurze Angabe im Grundbuch ersetzt allerdings nicht die Prüfung der zugrunde liegenden Urkunden, wenn deren genauer Inhalt für einen konkreten Fall relevant ist.
6. Was bedeutet „Auflassung“ in Abteilung I?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassung ist die für die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erforderliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem normalen Immobilienkauf reicht der unterschriebene Kaufvertrag allein für den Eigentumswechsel im Grundbuch nicht aus.
§ 873 BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums grundsätzlich die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.
Die dafür erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer wird bei Grundstücken als Auflassung bezeichnet.
§ 925 BGB regelt hierfür besondere Anforderungen. Nach erfolgtem Eigentumswechsel kann die Auflassung in Abteilung I als Grundlage der Eigentümereintragung angegeben sein.
7. Was steht nach einer Erbschaft in Abteilung I?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach einer Grundbuchberichtigung werden die Erben als Eigentümer eingetragen; als Grundlage kann beispielsweise ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein Testament angegeben sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Erbfall kann zunächst noch der verstorbene Eigentümer im Grundbuch stehen, obwohl das Eigentum erbrechtlich bereits auf den oder die Erben übergegangen ist.
Das Grundbuch muss dann entsprechend berichtigt werden.
§ 9 GBV nennt unter anderem Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis und Testament als mögliche Grundlagen einer Eintragung in Abteilung I.
Für den geplanten Verkauf einer geerbten Immobilie sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, ob der aktuelle Grundbuchstand bereits die Erbfolge widerspiegelt und welche Nachweise für die weitere Abwicklung benötigt werden.
8. Wird der Käufer sofort nach dem Notartermin in Abteilung I eingetragen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Zwischen dem Notartermin und der endgültigen Eigentumsumschreibung liegen regelmäßig weitere Abwicklungsschritte.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Käufer wird nicht bereits durch seine Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag zum eingetragenen Eigentümer.
Zunächst werden die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die weitere Abwicklung erfüllt. Dazu gehört regelmäßig auch die Sicherung des Käufers durch eine Auflassungsvormerkung.
Nach Angaben der Bundesnotarkammer reichen Notarin oder Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung regelmäßig erst ein, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Für die Umschreibung sind außerdem weitere Voraussetzungen zu beachten.
Erst mit der entsprechenden Eigentumsumschreibung erscheint der Käufer als neuer Eigentümer in Abteilung I.
9. Ist die Eintragung in Abteilung I dasselbe wie Besitz oder Schlüsselübergabe?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eigentum, Besitz und Schlüsselübergabe sind unterschiedliche Vorgänge.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Käufer kann die Schlüssel bereits erhalten haben und die Immobilie tatsächlich nutzen, obwohl die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht abgeschlossen ist.
Die Schlüsselübergabe betrifft in erster Linie die tatsächliche Sachherrschaft beziehungsweise den Besitz.
Abteilung I dokumentiert dagegen die grundbuchrechtlichen Eigentumsverhältnisse.
Für den rechtlichen Eigentumswechsel an einem Grundstück sind nach § 873 BGB grundsätzlich Einigung und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
10. Was sollten Verkäufer in Abteilung I vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist, ob mehrere Eigentümer vorhanden sind und ob der Grundbuchstand zur aktuellen Eigentumssituation passt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem geplanten Verkauf sollte zunächst geklärt werden, ob die Person oder Personen, die verkaufen möchten, mit den eingetragenen Eigentumsverhältnissen übereinstimmen.
Bei mehreren Eigentümern sollte geprüft werden, welche Anteile beziehungsweise welches Gemeinschaftsverhältnis im Grundbuch angegeben sind.
Besonders aufmerksam sollte man werden, wenn beispielsweise nach einem Erbfall noch der verstorbene frühere Eigentümer eingetragen ist oder andere Veränderungen bislang nicht im Grundbuch nachvollzogen wurden.
Solche Besonderheiten bedeuten nicht automatisch, dass ein Verkauf unmöglich ist. Sie sollten jedoch frühzeitig erkannt werden, damit das Notariat die notwendigen Schritte für die konkrete Verkaufsabwicklung prüfen kann.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Abteilung I des Grundbuchs
Abteilung I beantwortet eine der wichtigsten Fragen rund um eine Immobilie: Wer ist als Eigentümer eingetragen?
Bei mehreren Eigentümern zeigt sie außerdem, in welchen Anteilen oder in welchem Gemeinschaftsverhältnis die Berechtigten eingetragen sind. Zusätzlich wird die Grundlage der jeweiligen Eigentümereintragung dokumentiert.
Für einen Immobilienverkauf ist dieser Grundbuchbereich deshalb von besonderer Bedeutung. Eigentumsverhältnisse sollten möglichst früh geprüft werden, insbesondere bei mehreren Eigentümern, Erbfällen oder länger zurückliegenden Veränderungen.
Mein Grundsatz: Eigentumsverhältnisse frühzeitig prüfen. Bei mehreren Eigentümern die genaue Eintragung beachten. Und Abweichungen zwischen tatsächlicher Situation und Grundbuchstand vor dem geplanten Verkauf klären.
