Was bedeutet ein Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf? Wann kann ein Vorkaufsberechtigter sein Recht ausüben? Muss er denselben Kaufpreis bezahlen wie der ursprüngliche Käufer? Welche Rolle spielt ein Vorkaufsrecht der Gemeinde? Und was bedeutet ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht für den Verkauf?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Vorkaufsrechte beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen vertragliche und dingliche Vorkaufsrechte, gesetzliche Vorkaufsrechte, Ausübungsfristen sowie die Bedeutung solcher Rechte für die notarielle Verkaufsabwicklung.
Ein Vorkaufsrecht bedeutet nicht, dass der Berechtigte eine Immobilie jederzeit zu einem selbst bestimmten Preis kaufen kann. Typischerweise wird das Vorkaufsrecht relevant, wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde und die Voraussetzungen für die Ausübung des jeweiligen Rechts vorliegen.
Kurz zusammengefasst
Nach § 463 BGB kann ein Vorkaufsrecht grundsätzlich ausgeübt werden, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den betreffenden Gegenstand geschlossen hat.
Wird das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, kommt nach § 464 BGB zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten ein Kaufvertrag grundsätzlich zu den Bedingungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart wurden.
Bei Grundstücken kann außerdem ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein. Daneben gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte, beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen zugunsten einer Gemeinde.
Vor einem Immobilienverkauf sollte deshalb geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht, wer daraus berechtigt ist und welche Auswirkungen es auf die Kaufvertragsabwicklung hat.
Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, in einen Verkauf einzutreten.
- Der Vorkaufsfall setzt grundsätzlich einen Kaufvertrag mit einem Dritten voraus.
- Bei wirksamer Ausübung gelten grundsätzlich die mit dem Dritten vereinbarten Kaufbedingungen.
- Ein dingliches Vorkaufsrecht kann im Grundbuch eingetragen sein.
- Auch Gemeinden können in gesetzlich bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht haben.
- Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch einem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen.
- Bei privaten Vorkaufsrechten beträgt die gesetzliche Ausübungsfrist für Grundstücke grundsätzlich zwei Monate, sofern keine andere Frist bestimmt ist.
- Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht gelten besondere Regelungen und Fristen nach dem Baugesetzbuch.
1. Was bedeutet ein Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht einem Berechtigten unter bestimmten Voraussetzungen, die Immobilie zu den Bedingungen zu erwerben, die der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Vorkaufsrecht wird häufig missverstanden. Es bedeutet grundsätzlich nicht, dass der Berechtigte vor jeder Vermarktung als Erster ein eigenes Kaufangebot abgeben muss.
Nach § 463 BGB entsteht die Möglichkeit zur Ausübung grundsätzlich, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den betreffenden Gegenstand geschlossen hat.
Der bereits ausgehandelte Kaufvertrag bildet damit grundsätzlich die Grundlage für die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten.
Für Immobilienverkäufer ist deshalb wichtig, ein bekanntes Vorkaufsrecht frühzeitig in die Verkaufsplanung einzubeziehen.
2. Muss der Vorkaufsberechtigte denselben Kaufpreis bezahlen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Vorkaufsrecht nach den allgemeinen Regeln tritt der Berechtigte grundsätzlich zu den Bedingungen in den Kauf ein, die Verkäufer und Drittkäufer vereinbart haben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 464 Absatz 2 BGB bestimmt, dass mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein Kauf unter den Bestimmungen zustande kommt, die mit dem Dritten vereinbart wurden.
Dazu gehört grundsätzlich auch der vereinbarte Kaufpreis.
Das Vorkaufsrecht ist deshalb normalerweise kein Recht auf einen frei wählbaren Sonderpreis.
Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten können allerdings besondere Vorschriften gelten. Deshalb sollte immer geprüft werden, um welche Art von Vorkaufsrecht es sich handelt.
3. Wo steht ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück wird als Belastung grundsätzlich in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 1094 BGB ermöglicht es, ein Grundstück so zu belasten, dass ein Berechtigter gegenüber dem Eigentümer zum Vorkauf berechtigt ist.
Ein solches dingliches Vorkaufsrecht kann zugunsten einer bestimmten Person oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
Als Grundstücksbelastung erscheint ein dingliches Vorkaufsrecht grundsätzlich in Abteilung II.
Vor einem Verkauf sollte deshalb der aktuelle Grundbuchauszug darauf geprüft werden, ob dort ein entsprechendes Recht eingetragen ist.
4. Was ist der Unterschied zwischen einem persönlichen und einem dinglichen Vorkaufsrecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirkt grundsätzlich zwischen den beteiligten Personen. Ein dingliches Vorkaufsrecht ist dagegen als Grundstücksrecht im Grundbuch abgesichert.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die allgemeinen Regeln über den Vorkauf finden sich in den §§ 463 bis 473 BGB.
Zusätzlich ermöglichen die §§ 1094 ff. BGB ein dingliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück.
Besonders wichtig ist dabei § 1098 BGB: Das dingliche Vorkaufsrecht hat Dritten gegenüber die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung entstehenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung.
Für den Immobilienverkauf ist diese Unterscheidung wichtig, weil sich daraus unterschiedliche rechtliche Wirkungen ergeben können.
5. Wann muss der Vorkaufsberechtigte über den Verkauf informiert werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach Eintritt des Vorkaufsfalls muss dem Berechtigten der Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags grundsätzlich unverzüglich mitgeteilt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 469 BGB verpflichtet den Vorkaufsverpflichteten, dem Berechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen.
Die Mitteilung kann nach dem Gesetz auch durch den Dritten erfolgen.
Erst wenn der Berechtigte die maßgeblichen Vertragsbedingungen kennt, kann er sachgerecht entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte.
Bei dinglichen Vorkaufsrechten enthält § 1099 BGB ergänzende Regelungen zur Mitteilung.
6. Wie lange hat der Vorkaufsberechtigte Zeit, sein Recht auszuüben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach § 469 BGB beträgt die gesetzliche Ausübungsfrist bei Grundstücken grundsätzlich zwei Monate nach Empfang der Mitteilung, sofern nicht eine andere Frist bestimmt ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für private Vorkaufsrechte nach den allgemeinen Vorschriften enthält § 469 Absatz 2 BGB eine klare Fristregelung.
Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht grundsätzlich nur innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausgeübt werden.
Ist für die Ausübung eine andere Frist bestimmt, tritt diese nach dem Gesetz an die Stelle der gesetzlichen Frist.
Wichtig: Für gesetzliche Vorkaufsrechte können andere Fristen gelten. Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch gilt beispielsweise eine besondere Dreimonatsfrist.
7. Hat die Gemeinde bei jedem Immobilienverkauf ein Vorkaufsrecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen, insbesondere nach den §§ 24 und 25 BauGB.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Baugesetzbuch sieht für Gemeinden verschiedene Vorkaufsrechte vor. Sie gelten jedoch nicht automatisch bei jedem Grundstücksverkauf.
§ 24 BauGB nennt bestimmte Fallgruppen, beispielsweise Grundstücke in bestimmten Bebauungsplanbereichen, Umlegungsgebieten, Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Nach § 25 BauGB kann eine Gemeinde unter den dort genannten Voraussetzungen außerdem durch Satzung besondere Vorkaufsrechte begründen.
Ein gemeindliches Vorkaufsrecht darf nach § 24 Absatz 3 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
8. Wie wird das Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Verkauf geklärt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Im Rahmen der notariellen Abwicklung wird geklärt, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 28 BauGB regelt das Verfahren beim gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde.
Der Inhalt des Kaufvertrags ist der Gemeinde unverzüglich mitzuteilen. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten ein entsprechendes Zeugnis aus.
Das Grundbuchamt darf den Käufer bei einem Grundstückskauf grundsätzlich erst dann als Eigentümer eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.
Die Bundesnotarkammer erläutert, dass das Notariat diese Prüfung im Rahmen der Vollzugstätigkeit übernimmt.
9. Kann auch ein Mieter ein Vorkaufsrecht haben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja, unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann einem Mieter beim Verkauf einer Wohnung ein Vorkaufsrecht zustehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 577 BGB regelt ein besonderes Vorkaufsrecht für bestimmte Mieter von Wohnraum.
Es kann insbesondere entstehen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird.
Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor. So besteht dieses Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, ob die Voraussetzungen eines gesetzlichen Mietervorkaufsrechts vorliegen.
10. Was sollten Verkäufer bei einem Vorkaufsrecht vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten frühzeitig klären, ob ein Vorkaufsrecht besteht, wer berechtigt ist, für welche Verkaufsfälle es gilt und welche Fristen und Mitteilungspflichten zu beachten sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sollte zunächst der aktuelle Grundbuchauszug sein. Dort können dingliche Vorkaufsrechte in Abteilung II erkennbar sein.
Zusätzlich können gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, die sich nicht allein aus dem Grundbuch ergeben. Dazu gehören insbesondere bestimmte gemeindliche Vorkaufsrechte und in besonderen Konstellationen das Vorkaufsrecht eines Mieters.
Bei einem eingetragenen privaten Vorkaufsrecht sollte außerdem geprüft werden, für welche Verkaufsfälle das Recht bestellt wurde und welche weiteren Regelungen sich aus der zugrunde liegenden Urkunde ergeben.
Bestehen Zweifel über Inhalt, Fortbestand oder Ausübung eines Vorkaufsrechts, sollte dies vor beziehungsweise im Rahmen der Kaufvertragsgestaltung mit dem Notariat oder erforderlichenfalls rechtlich geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf
Ein Vorkaufsrecht kann für die Abwicklung eines Immobilienverkaufs erhebliche Bedeutung haben. Dabei muss zwischen privaten beziehungsweise dinglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden werden.
Besonders wichtig ist: Der Vorkaufsberechtigte bestimmt nicht einfach einen eigenen Kaufpreis. Bei einem Vorkaufsrecht nach den allgemeinen Vorschriften kommt der Kauf bei wirksamer Ausübung grundsätzlich zu den mit dem Drittkäufer vereinbarten Bedingungen zustande.
Verkäufer sollten bestehende Vorkaufsrechte deshalb frühzeitig erkennen und in die Verkaufsplanung einbeziehen. Das gilt für Eintragungen im Grundbuch ebenso wie für mögliche gesetzliche Vorkaufsrechte.
Mein Grundsatz: Vorkaufsrecht frühzeitig prüfen. Berechtigten und Umfang des Rechts klären. Fristen und Mitteilungspflichten beachten. Und die konkrete Abwicklung rechtzeitig mit dem Notariat abstimmen.
