Was bedeutet eine Reallast im Grundbuch? Welche wiederkehrenden Leistungen können damit verbunden sein? Wo wird eine Reallast eingetragen? Bleibt sie beim Verkauf einer Immobilie bestehen? Und welche Bedeutung kann sie für Käufer und Verkäufer haben?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Reallasten im Grundbuch. Im Mittelpunkt stehen wiederkehrende Leistungen, die unterschiedlichen Formen einer Reallast, die persönliche Haftung des Eigentümers sowie die Bedeutung einer bestehenden Reallast beim Immobilienverkauf.
Eine Reallast ist ein eigenständiges Recht an einem Grundstück. Sie sollte nicht mit einer Grundschuld, einem Wohnungsrecht oder einer gewöhnlichen persönlichen Zahlungsverpflichtung verwechselt werden. Entscheidend ist immer, welche Leistungen konkret vereinbart und dinglich abgesichert wurden.
Kurz zusammengefasst
Nach § 1105 BGB kann ein Grundstück mit einer Reallast in der Weise belastet werden, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.
Reallasten können unterschiedliche Leistungen absichern. Welche Leistung tatsächlich geschuldet wird, ergibt sich aus der konkreten Ausgestaltung des Rechts.
Eine Reallast kann zugunsten einer bestimmten Person oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen.
Beim Immobilienverkauf sollte frühzeitig geklärt werden, wer aus der Reallast berechtigt ist, welche Leistungen geschuldet werden, ob das Recht fortbesteht und wie damit im Kaufvertrag umgegangen werden soll.
Reallast im Grundbuch – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Reallast sichert wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück.
- Welche Leistungen geschuldet werden, hängt von der konkreten Vereinbarung ab.
- Eine Reallast kann zugunsten einer bestimmten Person bestehen.
- Sie kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
- Reallasten werden als Grundstücksbelastungen grundsätzlich in Abteilung II eingetragen.
- Der Eigentümer haftet für während seiner Eigentumszeit fällig werdende Leistungen grundsätzlich auch persönlich, soweit nichts anderes bestimmt ist.
- Ein Verkauf löscht eine eingetragene Reallast nicht automatisch.
- Vor dem Verkauf sollten Inhalt, Berechtigter und weitere Behandlung des Rechts geklärt werden.
1. Was bedeutet eine Reallast im Grundbuch?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast belastet ein Grundstück mit der Verpflichtung, an einen Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 1105 BGB. Danach kann ein Grundstück so belastet werden, dass wiederkehrende Leistungen an den Berechtigten zu entrichten sind.
Der Begriff „Reallast“ sagt allein allerdings noch nicht, welche konkrete Leistung geschuldet wird. Dafür ist die jeweilige Ausgestaltung des Rechts entscheidend.
In Betracht kommen beispielsweise wiederkehrende Geldleistungen. Je nach Gestaltung können auch andere wiederkehrende Leistungen Gegenstand einer Reallast sein.
Für Eigentümer ist deshalb wichtig, nicht nur die Bezeichnung „Reallast“ im Grundbuch zu sehen, sondern den konkreten Inhalt des Rechts zu prüfen.
2. Welche Leistungen können durch eine Reallast abgesichert werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast kann wiederkehrende Leistungen absichern. Welche Leistungen im Einzelfall geschuldet werden, ergibt sich aus der konkreten Vereinbarung und Grundbucheintragung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein typisches Beispiel sind wiederkehrende Geldzahlungen. Die Bundesnotarkammer nennt beispielsweise Rentenzahlungen als möglichen Inhalt einer Reallast.
Je nach rechtlicher Gestaltung können auch andere wiederkehrende Leistungen vereinbart werden.
§ 1105 BGB erlaubt außerdem, dass sich die zu erbringenden Leistungen unter bestimmten Voraussetzungen automatisch an veränderte Verhältnisse anpassen. Dafür müssen Art und Umfang der Grundstücksbelastung anhand der vereinbarten Voraussetzungen bestimmbar bleiben.
Welche Verpflichtungen tatsächlich bestehen, sollte deshalb anhand der konkreten Eintragung und der zugrunde liegenden Urkunde geprüft werden.
3. Wo steht eine Reallast im Grundbuch?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast wird als Grundstücksbelastung grundsätzlich in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Abteilung II enthält nach § 10 GBV grundsätzlich die Belastungen eines Grundstücks oder Grundstücksanteils, soweit es sich nicht um Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden handelt.
Eine Reallast gehört deshalb grundsätzlich in Abteilung II.
Das ist eine wichtige Abgrenzung: Die ähnlich klingende Rentenschuld ist ein Grundpfandrecht und gehört in Abteilung III. Eine Reallast ist rechtlich etwas anderes.
Beim Lesen eines Grundbuchauszugs sollte deshalb genau darauf geachtet werden, welche Art von Recht tatsächlich eingetragen ist.
4. Was ist der Unterschied zwischen einer Reallast und einer Grundschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast ist auf wiederkehrende Leistungen gerichtet. Eine Grundschuld ist dagegen ein Grundpfandrecht über eine bestimmte Geldsumme und wird häufig zur Kreditsicherung eingesetzt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Rechte können ein Grundstück belasten, haben aber unterschiedliche Funktionen.
Bei der Reallast stehen die wiederkehrenden Leistungen an den Berechtigten im Mittelpunkt.
Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist dagegen ein Grundpfandrecht und wird in der Praxis häufig zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung eingesetzt.
Auch im Grundbuch werden beide Rechte getrennt behandelt: Die Reallast steht grundsätzlich in Abteilung II, die Grundschuld in Abteilung III.
5. Wer kann aus einer Reallast berechtigt sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast kann zugunsten einer bestimmten Person oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 1105 Absatz 2 BGB erlaubt ausdrücklich, eine Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks zu bestellen.
Eine solche Reallast wird als subjektiv-dingliche Reallast bezeichnet. Nach § 1110 BGB kann sie nicht vom Eigentum an dem begünstigten Grundstück getrennt werden.
Daneben kann eine Reallast zugunsten einer bestimmten Person bestehen. Hier spricht man von einer subjektiv-persönlichen Reallast.
Für einen Immobilienverkauf ist diese Unterscheidung wichtig, weil sie dabei hilft zu verstehen, mit wem das Recht verbunden ist und welche Folgen ein Eigentümerwechsel haben kann.
6. Haftet der Grundstückseigentümer persönlich für die Leistungen aus der Reallast?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich ja: Nach § 1108 BGB haftet der Eigentümer für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Punkt unterscheidet die Reallast von der Vorstellung einer rein abstrakten Grundbucheintragung.
§ 1108 BGB bestimmt, dass der Eigentümer für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen grundsätzlich auch persönlich haftet.
Das Gesetz lässt allerdings zu, dass etwas anderes bestimmt wird. Deshalb muss die konkrete rechtliche Ausgestaltung der jeweiligen Reallast berücksichtigt werden.
Bei einem Verkauf sollte deshalb geklärt werden, welche Leistungen bereits fällig geworden sind, welche künftig entstehen können und welche Regelungen hierzu im Kaufvertrag erforderlich sind.
7. Bleibt eine Reallast beim Verkauf der Immobilie bestehen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine eingetragene Reallast wird durch den bloßen Verkauf des belasteten Grundstücks grundsätzlich nicht automatisch gelöscht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Reallast ist ein dingliches Recht, das das Grundstück belastet. Ein Eigentümerwechsel beseitigt eine solche Grundbucheintragung nicht allein durch den Verkauf.
Soll die Reallast bestehen bleiben, muss ihre Bedeutung für den Käufer bei der Kaufvertragsgestaltung berücksichtigt werden.
Soll sie dagegen im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgehoben und gelöscht werden, müssen die hierfür erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Deshalb sollte eine bestehende Reallast möglichst früh vor dem Notartermin geprüft werden.
8. Kann eine Reallast gelöscht werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja, unter den jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen. Eine bestehende Reallast kann der Eigentümer jedoch nicht allein deshalb einseitig löschen lassen, weil er die Belastung nicht mehr wünscht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für die rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück verlangt § 875 BGB grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung des Rechts im Grundbuch.
Ist das Recht selbst mit Rechten Dritter belastet oder zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen belasteten Grundstücks bestellt, können darüber hinaus weitere Zustimmungen erforderlich sein.
Ob eine Reallast im konkreten Fall gelöscht, geändert oder anderweitig behandelt werden kann, sollte deshalb rechtzeitig geprüft werden.
Gerade bei älteren Eintragungen kann dafür die zugrunde liegende Urkunde von besonderer Bedeutung sein.
9. Kann eine Reallast den Immobilienwert oder den Verkauf beeinflussen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Je nach Art, Höhe, Dauer und Umfang der wiederkehrenden Leistungen kann eine Reallast für die wirtschaftliche Beurteilung einer Immobilie relevant sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Reallast sollte wirtschaftlich nicht allein nach ihrer Bezeichnung bewertet werden.
Entscheidend ist, welche Leistungen tatsächlich geschuldet werden, wie häufig sie anfallen, ob ihre Höhe veränderlich ist und wie lange die Verpflichtung voraussichtlich besteht.
Für Kaufinteressenten können solche Verpflichtungen bei der Beurteilung der Immobilie relevant sein. Deshalb sollten bestehende Reallasten bei der Verkaufsaufbereitung transparent berücksichtigt werden.
Ob und in welchem Umfang eine Reallast den konkreten Immobilienwert beeinflusst, ist anhand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.
10. Was sollten Verkäufer bei einer Reallast vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten klären, wer berechtigt ist, welche Leistungen geschuldet werden, wann sie fällig werden und ob die Reallast beim Verkauf bestehen bleiben oder gelöscht werden soll.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt ist zunächst der aktuelle Grundbuchauszug. Dort lässt sich erkennen, ob eine Reallast eingetragen ist.
Anschließend sollte die zugrunde liegende Urkunde geprüft werden. Wichtig sind insbesondere Art und Umfang der Leistung, der Berechtigte, mögliche Anpassungsregelungen und die Frage, wie lange das Recht besteht.
Ebenso sollte geklärt werden, ob aktuell noch Leistungen erbracht werden und ob möglicherweise bereits eine Vereinbarung über die Aufhebung des Rechts existiert.
Bestehen Unklarheiten über Inhalt, Haftung oder Löschungsmöglichkeiten, sollte die konkrete rechtliche Situation vor dem Verkauf mit dem Notariat oder einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Reallast im Grundbuch
Eine Reallast kann einen Grundstückseigentümer mit wiederkehrenden Leistungen zugunsten eines Berechtigten belasten. Welche wirtschaftliche Bedeutung daraus entsteht, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.
Besonders wichtig ist die Frage, wer aus der Reallast berechtigt ist, welche Leistungen geschuldet werden und ob das Recht beim Eigentümerwechsel fortbestehen soll.
Beim Immobilienverkauf sollte eine bestehende Reallast deshalb möglichst früh erkannt und geprüft werden. Die kurze Grundbucheintragung allein reicht für eine vollständige Beurteilung nicht in jedem Fall aus.
Mein Grundsatz: Reallast nicht mit Grundschuld oder Rentenschuld verwechseln. Inhalt und Berechtigten genau prüfen. Wiederkehrende Verpflichtungen nachvollziehen. Und die weitere Behandlung des Rechts vor dem Verkauf rechtzeitig mit dem Notariat klären.
