Was bedeutet Auflassung beim Immobilienverkauf? Was ist eine Auflassungsvormerkung? Warum wird die Vormerkung vor der Kaufpreiszahlung eingetragen? Und wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Auflassung und Auflassungsvormerkung. Im Mittelpunkt stehen Eigentumsübertragung, Grundbuch, Absicherung des Käufers, Kaufpreisfälligkeit und notarielle Abwicklung.
Auflassung und Auflassungsvormerkung werden häufig miteinander verwechselt, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben. Die Auflassung betrifft die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers, bevor die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt.
Kurz zusammengefasst
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an der Immobilie übertragen werden soll.
Die Auflassungsvormerkung ist dagegen eine Sicherung im Grundbuch. Sie schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung während der Zeit zwischen Kaufvertrag und endgültiger Grundbuchumschreibung.
Der Käufer wird nicht allein durch den Notartermin Eigentümer. Für den Eigentumsübergang sind insbesondere die Auflassung und die spätere Eintragung des Käufers im Grundbuch erforderlich.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Auflassung und Vormerkung klar unterscheiden. Kaufpreis erst nach gesicherter Abwicklung zahlen. Eigentumsumschreibung als eigenen späteren Schritt verstehen.
Auflassung und Auflassungsvormerkung – in 30 Sekunden erklärt
- Die Auflassung ist die Einigung über die Eigentumsübertragung.
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch.
- Die Vormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
- Der Käufer wird erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Eigentümer.
- Die Vormerkung schützt vor späteren beeinträchtigenden Verfügungen.
- Sie ist regelmäßig eine wichtige Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit.
- Der Notar veranlasst die erforderlichen Grundbuchschritte.
- Notartermin, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung sind getrennte Schritte.
1. Was bedeutet Auflassung beim Immobilienverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übergehen soll.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück reicht der Kaufvertrag allein nicht aus.
Zusätzlich ist eine dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer erforderlich. Diese Einigung bezeichnet das Gesetz als Auflassung.
Sie muss grundsätzlich bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Jeder Notar ist zur Entgegennahme der Auflassung zuständig.
Die Auflassung ist damit ein eigener rechtlicher Bestandteil des Eigentumsübergangs an einer Immobilie.
2. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwischen der Beurkundung des Kaufvertrages und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer liegt regelmäßig ein gewisser Zeitraum.
In dieser Zeit soll der Anspruch des Käufers geschützt werden. Genau dazu dient die Vormerkung.
Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
Rechtlich bedeutet dies insbesondere, dass spätere Verfügungen über das Grundstück insoweit unwirksam sind, wie sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
3. Ist die Auflassungsvormerkung dasselbe wie die Eigentumsumschreibung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Vormerkung sichert nur den Anspruch auf Eigentumsübertragung; Eigentümer wird der Käufer dadurch noch nicht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Genau an dieser Stelle entsteht häufig ein Missverständnis.
Steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, ist der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen.
Die Vormerkung ist zunächst eine Sicherung. Sie schützt den Käufer während der Vertragsabwicklung.
Eigentümer wird der Käufer erst, wenn die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
4. Warum ist die Auflassungsvormerkung für den Käufer so wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil sie den Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere beeinträchtigende Verfügungen absichert.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht sofort im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Ohne eine entsprechende Sicherung könnte diese Zwischenphase Risiken mit sich bringen.
Die Vormerkung bewirkt, dass spätere Verfügungen über das Grundstück den gesicherten Anspruch des Käufers grundsätzlich nicht vereiteln oder beeinträchtigen können.
Deshalb ist sie ein zentraler Bestandteil der sicheren notariellen Immobilienabwicklung.
5. Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Regelmäßig wird ihre Eintragung nach dem notariellen Kaufvertrag vom Notariat veranlasst und vor der Kaufpreisfälligkeit berücksichtigt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Beurkundung leitet das Notariat die notwendigen Schritte zur Vertragsabwicklung ein.
Dazu gehört regelmäßig auch der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Bei üblichen Immobilienkaufverträgen ist die eingetragene Vormerkung eine zentrale Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis später fällig gestellt wird.
Die konkrete Abwicklung richtet sich jedoch immer nach dem jeweiligen notariellen Kaufvertrag.
6. Kann der Verkäufer die Immobilie nach Eintragung der Vormerkung noch einmal verkaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine spätere Verfügung kann den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch des Käufers grundsätzlich nicht wirksam vereiteln oder beeinträchtigen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Genau hierin liegt die Schutzwirkung der Vormerkung.
Nach § 883 BGB sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden, insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Deshalb wird häufig vereinfacht gesagt, dass die Immobilie durch die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch „reserviert“ sei.
Juristisch präziser ist jedoch: Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung.
7. Schützt die Auflassungsvormerkung auch bei Insolvenz oder Zwangsvollstreckung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Vormerkung schützt den gesicherten Anspruch grundsätzlich auch gegenüber bestimmten späteren Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 883 BGB regelt ausdrücklich, dass die Schutzwirkung der Vormerkung nicht nur gegenüber normalen späteren Verfügungen gilt.
Sie erfasst grundsätzlich auch Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung oder durch einen Insolvenzverwalter erfolgen, soweit diese den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden.
Genau deshalb ist die Vormerkung für die sichere Abwicklung eines Immobilienkaufes so bedeutsam.
Bei konkreten insolvenz- oder vollstreckungsrechtlichen Fragen sollte allerdings immer der Notar beziehungsweise ein Rechtsanwalt einbezogen werden.
8. Welche Rolle spielt die Vormerkung bei der Kaufpreisfälligkeit?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei üblichen Kaufverträgen ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung regelmäßig eine wichtige Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst zahlen, wenn sein Anspruch auf den vereinbarten Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist.
Die eingetragene Auflassungsvormerkung ist deshalb regelmäßig Teil der Fälligkeitsvoraussetzungen.
Weitere Voraussetzungen können beispielsweise notwendige Genehmigungen, die Sicherstellung der Lastenfreistellung oder die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte sein.
Sobald die Voraussetzungen des konkreten Kaufvertrages vorliegen, informiert das Notariat die Beteiligten über die Kaufpreisfälligkeit.
9. Wann wird die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach erfolgreichem Eigentumsübergang wird die Vormerkung regelmäßig nicht mehr benötigt und im Zuge der Grundbuchabwicklung gelöscht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Vormerkung erfüllt ihre Aufgabe während der Zeit, in der der Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichern muss.
Ist der Käufer später selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist diese Sicherung grundsätzlich nicht mehr erforderlich.
Die Löschung wird im Rahmen der grundbuchlichen Vertragsabwicklung veranlasst.
Welche Erklärungen und Anträge dafür konkret erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Fall und wird durch das Notariat gesteuert.
10. Wann wird der Käufer endgültig Eigentümer der Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eigentümer wird der Käufer erst mit der erforderlichen Einigung über den Eigentumsübergang und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Weder der unterschriebene Kaufvertrag noch die Kaufpreiszahlung noch die Auflassungsvormerkung allein machen den Käufer bereits zum Eigentümer.
Für die Eigentumsübertragung sind insbesondere die erforderliche Einigung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch maßgeblich.
Das Notariat beantragt die Eigentumsumschreibung regelmäßig erst, wenn die dafür vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind.
Deshalb sollte zwischen vier Schritten unterschieden werden: Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und endgültige Eigentumsumschreibung.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Auflassung und Auflassungsvormerkung
Auflassung und Auflassungsvormerkung klingen ähnlich, erfüllen beim Immobilienverkauf aber unterschiedliche Aufgaben.
Die Auflassung ist die erforderliche Einigung über die Übertragung des Eigentums. Die Vormerkung sichert dagegen den Anspruch des Käufers bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Für Verkäufer ist vor allem wichtig zu verstehen, dass Notartermin, Vormerkung, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung keine identischen Zeitpunkte sind.
Mein Grundsatz: Sicherung, Zahlung und Eigentumsübergang getrennt betrachten. Die notarielle Abwicklung Schritt für Schritt durchführen.
