Wann muss der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis zahlen? Warum wird der Kaufpreis normalerweise nicht direkt beim Notartermin überwiesen? Was ist eine Fälligkeitsmitteilung? Und was passiert, wenn auf der Immobilie noch eine Grundschuld eingetragen ist?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Fälligkeitsvoraussetzungen, Auflassungsvormerkung, Grundbuchbelastungen, Banken, Notariat und Kaufpreiszahlung.
Die konkrete Fälligkeit richtet sich nach dem jeweiligen notariellen Kaufvertrag. Die hier dargestellten Informationen geben eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung durch den beurkundenden Notar oder gegebenenfalls einen Rechtsanwalt.
Kurz zusammengefasst
Der Immobilienkaufpreis wird regelmäßig nicht bereits beim Notartermin fällig. Zunächst müssen die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für einen gesicherten Eigentumserwerb erfüllt sein.
Dazu gehören typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, die Sicherstellung der Löschung nicht übernommener Belastungen und gegebenenfalls die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
Sobald die Voraussetzungen vorliegen, informiert das Notariat die Beteiligten durch die Fälligkeitsmitteilung. Danach zahlt der Käufer innerhalb der im Kaufvertrag vorgesehenen Frist.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Erst Fälligkeit rechtlich absichern. Dann Kaufpreis zahlen. Danach Übergabe und Eigentumsumschreibung weiter abwickeln.
Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Der Kaufpreis wird regelmäßig nicht beim Notartermin bezahlt.
- Die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen müssen zunächst erfüllt sein.
- Die Auflassungsvormerkung spielt dabei regelmäßig eine wichtige Rolle.
- Nicht übernommene Grundbuchbelastungen müssen löschbar sein.
- Erforderliche Genehmigungen und Erklärungen müssen vorliegen.
- Das Notariat überwacht die vertraglich vorgesehene Abwicklung.
- Bei Eintritt der Voraussetzungen erfolgt die Fälligkeitsmitteilung.
- Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.
1. Wann wird der Kaufpreis beim Immobilienverkauf normalerweise fällig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Regelmäßig erst dann, wenn die im notariellen Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und das Notariat dies entsprechend mitteilt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Kaufpreis wird beim Immobilienverkauf typischerweise nicht schon mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.
Zunächst soll sichergestellt sein, dass der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises den vereinbarten Eigentumserwerb auch tatsächlich erhalten kann.
Welche Voraussetzungen dafür konkret erfüllt sein müssen, ergibt sich aus dem jeweiligen Kaufvertrag.
Sind diese erfüllt, informiert das Notariat die Beteiligten. Der Käufer muss dann innerhalb der vereinbarten Frist zahlen.
2. Warum wird der Kaufpreis nicht direkt beim Notartermin bezahlt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil Käufer und Verkäufer vor ungesicherten Vorleistungen geschützt werden sollen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Immobilienkauf sollen beide Seiten abgesichert sein.
Der Käufer soll den Kaufpreis nicht zahlen, solange sein späterer Eigentumserwerb noch nicht ausreichend gesichert ist.
Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht endgültig verlieren, bevor der vereinbarte Kaufpreis gezahlt wurde.
Genau deshalb liegen zwischen Beurkundung, Kaufpreiszahlung und späterer Eigentumsumschreibung regelmäßig mehrere rechtlich aufeinander abgestimmte Schritte.
3. Welche Voraussetzungen müssen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Welche Voraussetzungen gelten, bestimmt der Kaufvertrag. Typischerweise geht es um Vormerkung, Genehmigungen, Vorkaufsrechte und Löschungsunterlagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem üblichen Immobilienkauf können mehrere Voraussetzungen eine Rolle spielen.
Häufig gehört dazu, dass die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist.
Zusätzlich können erforderliche Genehmigungen oder Erklärungen vorliegen müssen. Auch muss geklärt sein, wie nicht vom Käufer übernommene Grundbuchbelastungen gelöscht werden können.
Bei gesetzlich bestehenden Vorkaufsrechten kann außerdem eine entsprechende Erklärung der zuständigen Stelle erforderlich sein.
Entscheidend bleibt immer der konkrete notarielle Kaufvertrag.
4. Was ist eine Fälligkeitsmitteilung des Notars?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Mit der Fälligkeitsmitteilung informiert das Notariat darüber, dass die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung eingetreten sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Notariat überprüft im Rahmen der Vertragsabwicklung, ob die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt wurden.
Ist dies der Fall, erhalten Käufer und regelmäßig auch Verkäufer eine entsprechende Mitteilung.
Für den Käufer ist dies das entscheidende Signal, dass der Kaufpreis nun entsprechend den vertraglichen Regelungen gezahlt werden muss.
Wie lang die Zahlungsfrist anschließend ist, ergibt sich aus dem konkreten Kaufvertrag.
5. Welche Bedeutung hat die Auflassungsvormerkung für die Kaufpreisfälligkeit?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und ist deshalb regelmäßig eine zentrale Fälligkeitsvoraussetzung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwischen Kaufvertrag und endgültiger Grundbuchumschreibung kann einige Zeit liegen.
Die Auflassungsvormerkung dient dazu, den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums grundbuchlich abzusichern.
Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anschließend wirksam an einen anderen Erwerber übertragen oder den gesicherten Anspruch des Käufers durch spätere Verfügungen vereiteln kann.
Deshalb wird die Kaufpreiszahlung regelmäßig erst verlangt, wenn diese Absicherung hergestellt wurde.
6. Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld des Verkäufers?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Soll der Käufer die Grundschuld nicht übernehmen, muss deren Löschung beziehungsweise Lastenfreistellung für die Vertragsabwicklung sichergestellt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Viele Immobilien sind zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit einer Grundschuld zugunsten einer Bank belastet.
Das ist bei einem Immobilienverkauf grundsätzlich nichts Ungewöhnliches.
Wird die Grundschuld vom Käufer nicht übernommen, benötigt das Notariat regelmäßig die erforderlichen Löschungsunterlagen beziehungsweise Freigabeerklärungen des Grundschuldgläubigers.
Besteht noch eine Darlehensrestschuld, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers gezahlt werden, soweit dies in der Abwicklung entsprechend vorgesehen ist.
Der verbleibende Kaufpreis geht anschließend entsprechend den vertraglichen Zahlungsanweisungen an den Verkäufer.
7. Kann der Käufer den Kaufpreis schon vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Von einer vorzeitigen Zahlung sollte ohne entsprechende rechtliche Abstimmung grundsätzlich abgesehen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Kaufpreisfälligkeit ist bewusst an bestimmte Sicherungsvoraussetzungen geknüpft.
Eine vorzeitige Zahlung kann dazu führen, dass der Käufer Geld aus der Hand gibt, obwohl sein Eigentumserwerb noch nicht in der vorgesehenen Weise abgesichert ist.
Deshalb sollte sich der Käufer grundsätzlich an die Zahlungsregelungen des notariellen Kaufvertrages und die Fälligkeitsmitteilung halten.
Bei Abweichungen oder besonderen Vereinbarungen sollte immer zunächst das beurkundende Notariat einbezogen werden.
8. Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreisfälligkeit?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dafür gibt es keine für jeden Verkauf verbindliche Dauer. Der Zeitraum hängt davon ab, wann alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine pauschale Aussage wie „Der Kaufpreis ist immer zwei Wochen nach dem Notartermin fällig“ wäre nicht zutreffend.
Zunächst müssen die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen tatsächlich eintreten.
Wie schnell das geschieht, kann unter anderem von Grundbuchamt, Behörden, Banken, vorhandenen Grundbuchbelastungen und der konkreten Immobilie abhängen.
Erst wenn die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die Fälligkeitsmitteilung.
9. Was passiert, wenn der Käufer trotz Fälligkeit nicht zahlt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zahlt der Käufer trotz wirksam eingetretener Fälligkeit nicht fristgerecht, können die im Kaufvertrag und Gesetz vorgesehenen Folgen relevant werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche konkreten Rechtsfolgen eintreten, hängt vom Kaufvertrag und vom Einzelfall ab.
Möglich sind beispielsweise Fragen des Zahlungsverzugs, Verzugszinsen oder weiterer vertraglicher beziehungsweise gesetzlicher Rechte.
Ein Verkäufer sollte in einer solchen Situation nicht eigenständig rechtliche Maßnahmen ableiten, sondern zunächst das beurkundende Notariat und bei weitergehendem Beratungsbedarf einen Rechtsanwalt einbeziehen.
Wichtig ist außerdem, dass die Eigentumsumschreibung regelmäßig nicht einfach unabhängig von der Kaufpreiszahlung weitergeführt wird.
10. Was ist für Verkäufer bei der Kaufpreisfälligkeit besonders wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten Kaufpreis, Bankverbindungen, bestehende Darlehen und Übergabetermin frühzeitig klären und sich bei der Zahlung an die notarielle Vertragsabwicklung halten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Aus Sicht des Verkäufers sollte bereits vor der Beurkundung klar sein, ob noch Darlehen abzulösen sind und welche Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind.
Ebenso wichtig ist, dass die im Kaufvertrag vorgesehenen Zahlungswege und der Übergabezeitpunkt zusammenpassen.
Eine Übergabe sollte nicht allein deshalb vorgezogen werden, weil Käufer und Verkäufer sich persönlich gut verstehen. Entscheidend sind die vertraglichen Regelungen und die abgesicherte Kaufpreisabwicklung.
Deshalb gehören Kaufpreisfälligkeit, tatsächliche Kaufpreiszahlung und Übergabe in eine gemeinsam geplante Verkaufsabwicklung.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienverkauf
Die Kaufpreisfälligkeit ist ein zentraler Schritt zwischen notariellem Kaufvertrag und späterer Immobilienübergabe.
Der Käufer soll erst zahlen, wenn sein Eigentumserwerb in der vertraglich vorgesehenen Weise abgesichert ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.
Welche Voraussetzungen im konkreten Verkauf gelten, ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag. Das Notariat überwacht die vorgesehenen Abwicklungsschritte und informiert über den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit.
Mein Grundsatz: Nicht vorschnell zahlen oder übergeben. Erst Fälligkeit und Zahlungsweg klären. Dann den Kaufvertrag Schritt für Schritt abwickeln.
