Wann gehört eine verkaufte Immobilie rechtlich dem Käufer? Reicht dafür die Unterschrift beim Notar? Welche Rolle spielen Kaufpreiszahlung, Auflassung und Grundbuch? Und warum kann die Schlüsselübergabe bereits erfolgt sein, obwohl der Verkäufer noch im Grundbuch steht?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Eigentumsübergang und Grundbuchumschreibung. Im Mittelpunkt stehen Notartermin, Auflassung, Kaufpreiszahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Grundbuch und die Abgrenzung zwischen Besitz und rechtlichem Eigentum.
Beim Immobilienverkauf erfolgen wirtschaftlicher und rechtlicher Übergang nicht zwingend zum selben Zeitpunkt. Für die rechtliche Eigentumsübertragung an einem Grundstück sind grundsätzlich die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung des Käufers im Grundbuch erforderlich. Die konkrete Abwicklung richtet sich nach dem notariellen Kaufvertrag und den Voraussetzungen des jeweiligen Einzelfalls.
Kurz zusammengefasst
Der Käufer wird nicht bereits durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie.
Für den rechtlichen Eigentumsübergang sind grundsätzlich die Einigung über die Eigentumsübertragung – die sogenannte Auflassung – und die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch erforderlich.
Die Grundbuchumschreibung erfolgt regelmäßig erst später. Zuvor müssen die für den Vollzug erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehören bei einem typischen Immobilienverkauf insbesondere die vollständige Kaufpreiszahlung und die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Besitzübergang, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung sind deshalb als unterschiedliche Schritte zu betrachten.
Eigentumsübergang und Grundbuchumschreibung – in 30 Sekunden erklärt
- Der Notartermin allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
- Auch die Kaufpreiszahlung allein überträgt noch kein Eigentum.
- Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang.
- Die Auflassungsvormerkung sichert zunächst den Anspruch des Käufers.
- Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich mit seiner Eintragung im Grundbuch.
- Die Eigentumsumschreibung wird regelmäßig erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung veranlasst.
- Für die Umschreibung wird insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts benötigt.
- Besitz, Schlüsselübergabe und rechtliches Eigentum können zeitlich auseinanderfallen.
1. Wann wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich wird der Käufer Eigentümer, wenn die erforderliche Einigung über den Eigentumsübergang vorliegt und er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Grundstückskauf genügt der Kaufvertrag allein nicht, um das Eigentum auf den Käufer zu übertragen.
Nach § 873 BGB sind für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück grundsätzlich zwei Elemente erforderlich: die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch.
Die für die Eigentumsübertragung erforderliche Einigung wird als Auflassung bezeichnet.
Erst mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch ist der Käufer grundsätzlich rechtlicher Eigentümer der Immobilie.
2. Wird der Käufer schon beim Notartermin Eigentümer?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Durch die Beurkundung des Kaufvertrages wird der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt, aber noch nicht der Abschluss der Eigentumsübertragung.
Mit dem notariellen Kaufvertrag werden insbesondere die schuldrechtlichen Verpflichtungen von Verkäufer und Käufer begründet und die weitere Abwicklung geregelt.
Danach folgen weitere Schritte: beispielsweise die Absicherung des Käufers, die Herstellung der Kaufpreisfälligkeit, die Kaufpreiszahlung und schließlich die Eigentumsumschreibung.
Verkäufer bleiben deshalb nach dem Notartermin zunächst weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
3. Wird der Käufer mit der Kaufpreiszahlung automatisch Eigentümer?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Auch die vollständige Kaufpreiszahlung allein führt noch nicht zur Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die vollständige Kaufpreiszahlung ist bei einem typischen Immobilienverkauf eine wesentliche Voraussetzung für die weitere Eigentumsumschreibung.
Sie ersetzt jedoch nicht die erforderliche Grundbucheintragung.
Nach Angaben der Bundesnotarkammer reicht der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung regelmäßig erst ein, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.
Der Käufer kann deshalb den Kaufpreis bereits vollständig gezahlt haben, ohne zu diesem Zeitpunkt schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein.
4. Welche Rolle spielt die Auflassung beim Eigentumsübergang?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassung ist die erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 925 BGB bezeichnet die zur Eigentumsübertragung erforderliche Einigung von Veräußerer und Erwerber als Auflassung.
Die Auflassung ist von der Auflassungsvormerkung zu unterscheiden.
Die Auflassung betrifft die eigentliche Einigung über den Eigentumsübergang. Die Vormerkung dient dagegen dazu, den Anspruch des Käufers auf diese Eigentumsübertragung während der Vertragsabwicklung im Grundbuch abzusichern.
Für Eigentümer ist diese Unterscheidung wichtig, weil Auflassung, Vormerkung und endgültige Eigentumsumschreibung unterschiedliche rechtliche Funktionen haben.
5. Was bedeutet Grundbuchumschreibung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei der Grundbuchumschreibung wird der bisherige Eigentümer durch den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch ersetzt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Grundbuch dokumentiert unter anderem, wem das Grundstück rechtlich zugeordnet ist.
Beim erfolgreichen Vollzug eines Immobilienkaufvertrages wird der Käufer schließlich als neuer Eigentümer eingetragen.
Damit endet die Phase, in der der Verkäufer trotz bereits geschlossenem Kaufvertrag noch als Eigentümer im Grundbuch steht.
Die Umschreibung ist deshalb der entscheidende grundbuchliche Schritt des rechtlichen Eigentumswechsels.
6. Welche Voraussetzungen müssen vor der Grundbuchumschreibung erfüllt sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Neben der erforderlichen Auflassung müssen die für den konkreten Vertrag und die Grundbucheintragung erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem typischen Immobilienkauf gehört dazu insbesondere, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.
Außerdem benötigt das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung grundsätzlich die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Je nach Immobilie und Vertragsgestaltung können darüber hinaus weitere Erklärungen, Genehmigungen oder Unterlagen erforderlich sein.
Welche Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sein müssen, wird im Rahmen der notariellen Vertragsabwicklung geprüft.
7. Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sie ist eine für die Eigentumsumschreibung regelmäßig erforderliche Bescheinigung des Finanzamts im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Beurkundung wird der Immobilienkauf dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt.
Der Käufer erhält daraufhin regelmäßig den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt grundsätzlich die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt.
Deshalb kann die steuerliche Abwicklung auch zeitlich Einfluss darauf haben, wann die endgültige Grundbuchumschreibung erfolgen kann.
8. Kann die Schlüsselübergabe schon vor der Grundbuchumschreibung stattfinden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Besitz- und Schlüsselübergabe können entsprechend dem Kaufvertrag bereits erfolgen, obwohl der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wirtschaftlicher und rechtlicher Übergang einer Immobilie können zeitlich auseinanderliegen.
Häufig ist im Kaufvertrag vorgesehen, dass Besitz, Nutzen und Lasten nach vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen.
Zu diesem Zeitpunkt kann auch die Schlüsselübergabe stattfinden.
Die endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer kann dagegen erst später erfolgen. Das ist bei der üblichen notariellen Abwicklung nichts Ungewöhnliches.
9. Wie lange dauert die Grundbuchumschreibung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine allgemein verbindliche Dauer gibt es nicht. Sie hängt vom konkreten Vorgang, den erforderlichen Unterlagen und der Bearbeitung durch die beteiligten Stellen ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten nicht davon ausgehen, dass die Grundbuchumschreibung automatisch wenige Tage nach der Kaufpreiszahlung abgeschlossen ist.
Zunächst müssen sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen und Unterlagen vorliegen.
Anschließend muss der Vorgang durch das zuständige Grundbuchamt bearbeitet werden.
Die tatsächliche Dauer kann deshalb von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Eine pauschale feste Frist wäre nicht seriös.
10. Wie erfahre ich als Verkäufer, dass der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Über die erfolgte Eigentümereintragung werden die Beteiligten beziehungsweise die nach der Grundbuchordnung vorgesehenen Personen und Stellen informiert.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach § 55 Grundbuchordnung soll eine Eintragung unter anderem dem den Antrag einreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer sowie weiteren betroffenen Berechtigten bekanntgemacht werden.
Verkäufer müssen deshalb nicht selbst ständig prüfen, ob die Umschreibung bereits durchgeführt wurde.
Bei Fragen zum aktuellen Stand der notariellen Abwicklung ist das mit dem Vollzug beauftragte Notariat der richtige Ansprechpartner.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Eigentumsübergang und Grundbuchumschreibung
Beim Immobilienverkauf gibt es nicht den einen Zeitpunkt, an dem gleichzeitig Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumsumschreibung stattfinden.
Der Käufer wird insbesondere nicht bereits durch den Notartermin oder allein durch die Zahlung des Kaufpreises Eigentümer. Für die rechtliche Eigentumsübertragung sind grundsätzlich die erforderliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch entscheidend.
Für Verkäufer ist deshalb wichtig, zwischen Kaufvertragsabschluss, Kaufpreisfälligkeit, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Grundbuchumschreibung zu unterscheiden.
Mein Grundsatz: Wirtschaftlichen und rechtlichen Übergang getrennt betrachten. Kaufpreis und Übergabe sauber abwickeln. Die endgültige Eigentumsumschreibung dem notariellen Vollzug überlassen.
