Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch eine Grundschuld im Grundbuch steht? Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf? Muss sie vorher gelöscht werden? Was geschieht, wenn das Darlehen noch läuft? Und warum kann eine Grundschuld noch eingetragen sein, obwohl der Kredit längst vollständig zurückgezahlt wurde?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Grundschuld beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Grundbuch, Immobilienfinanzierung, laufende Darlehen, Löschungsbewilligung, Grundschuldbrief, Lastenfreistellung und die notarielle Kaufpreisabwicklung.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Darlehen und Grundschuld. Das Darlehen ist die persönliche Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Kreditgeber. Die Grundschuld ist dagegen ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht. Deshalb führt die vollständige Rückzahlung eines Darlehens nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld.
Kurz zusammengefasst
Eine eingetragene Grundschuld verhindert den Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nicht.
Soll der Käufer die Grundschuld nicht übernehmen, wird im Rahmen der notariellen Abwicklung sichergestellt, dass sie entsprechend den Vereinbarungen gelöscht werden kann.
Besteht noch ein Darlehen des Verkäufers, kann der zur Ablösung erforderliche Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die finanzierende Bank gezahlt werden. Der Verkäufer erhält dann den verbleibenden Kaufpreisbetrag.
Ist das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, kann die Grundschuld trotzdem weiterhin im Grundbuch stehen. Für ihre Löschung sind die erforderlichen Erklärungen und gegebenenfalls bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief notwendig.
Grundschuld beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht.
- Grundschuld und Darlehensschuld sind rechtlich nicht dasselbe.
- Die Grundschuld verschwindet nach Rückzahlung des Kredits nicht automatisch.
- Eine Immobilie kann grundsätzlich auch mit eingetragener Grundschuld verkauft werden.
- Bestehende Verkäufergrundschulden werden beim Verkauf regelmäßig in die Lastenfreistellung einbezogen.
- Eine offene Darlehensrestschuld kann aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
- Bei einer Briefgrundschuld kann der Original-Grundschuldbrief erforderlich sein.
- Die rechtliche und grundbuchliche Abwicklung übernimmt das Notariat.
1. Was ist eine Grundschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zugunsten eines Berechtigten mit einer bestimmten Geldsumme belastet werden kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Grundschulden werden in der Praxis sehr häufig zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen eingesetzt.
Nimmt ein Käufer beispielsweise ein Darlehen für den Erwerb oder die Finanzierung einer Immobilie auf, verlangt die Bank regelmäßig eine entsprechende Sicherheit.
Dafür kann zugunsten der Bank eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden.
Wichtig ist: Die im Grundbuch genannte Grundschuldsumme darf nicht einfach mit der aktuell noch offenen Darlehensschuld gleichgesetzt werden. Die tatsächliche Darlehensverbindlichkeit ergibt sich aus dem Darlehensverhältnis und nicht allein aus dem Grundbucheintrag.
2. Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl eine Grundschuld eingetragen ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Eine eingetragene Grundschuld schließt einen Immobilienverkauf grundsätzlich nicht aus.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dass im Grundbuch noch eine Grundschuld zugunsten einer Bank eingetragen ist, ist bei Immobilienverkäufen keine ungewöhnliche Situation.
Entscheidend ist, was mit dieser Grundschuld im Rahmen des Verkaufs geschehen soll.
Soll der Käufer sie nicht übernehmen, muss die Lastenfreistellung so vorbereitet werden, dass die Grundschuld im Rahmen der Vertragsabwicklung gelöscht werden kann.
Das bedeutet nicht, dass der Verkäufer zwingend bereits vor dem Notartermin selbst eine Löschung durchführen lassen muss. Die erforderlichen Schritte können regelmäßig in die notarielle Kaufvertragsabwicklung eingebunden werden.
3. Was passiert mit der Grundschuld des Verkäufers beim Verkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Soll die Grundschuld nicht bestehen bleiben, wird ihre Löschung im Rahmen der vereinbarten Lastenfreistellung vorbereitet und grundbuchlich vollzogen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor dem Verkauf wird geprüft, welche Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind.
Handelt es sich beispielsweise um eine Grundschuld der finanzierenden Bank des Verkäufers, wird geklärt, welche Voraussetzungen die Bank für die Freigabe stellt.
Das Notariat kann die erforderlichen Löschungsunterlagen beziehungsweise Freigabeerklärungen einholen und die Bedingungen bei der Kaufpreisabwicklung berücksichtigen.
Dadurch können Lastenfreistellung und Kaufpreiszahlung miteinander abgestimmt werden.
4. Was passiert, wenn das mit der Grundschuld abgesicherte Darlehen noch läuft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine noch offene Darlehensschuld kann im Rahmen des Verkaufs aus dem Kaufpreis abgelöst werden, wenn dies für die Freigabe der Grundschuld erforderlich ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besteht noch eine Restschuld, teilt die Bank im Rahmen der Abwicklung mit, welcher Betrag für die Ablösung beziehungsweise Freigabe benötigt wird.
Die notarielle Kaufpreisabwicklung kann dann vorsehen, dass der Käufer den entsprechenden Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers zahlt.
Der verbleibende Betrag wird entsprechend den vertraglichen Zahlungsanweisungen an den Verkäufer gezahlt.
Der Käufer zahlt dadurch insgesamt nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Ein Teil des Kaufpreises wird lediglich zur Ablösung der bestehenden Verkäuferfinanzierung verwendet.
5. Ist die Grundschuld automatisch weg, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die vollständige Rückzahlung des Darlehens führt nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das ist ein besonders häufiges Missverständnis.
Darlehen und Grundschuld sind rechtlich voneinander zu unterscheiden. Auch wenn gegenüber der Bank keine Darlehensschuld mehr besteht, kann die Grundschuld weiterhin im Grundbuch eingetragen sein.
Für ihre Löschung müssen die notwendigen Voraussetzungen erfüllt und die erforderlichen Erklärungen beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Eigentümer, deren Finanzierung bereits vor vielen Jahren vollständig zurückgezahlt wurde, sollten deshalb vor einem geplanten Verkauf prüfen, ob noch alte Grundschulden im Grundbuch stehen und ob die notwendigen Löschungsunterlagen vorhanden sind.
6. Muss ich eine abbezahlte Grundschuld vor dem Verkauf selbst löschen lassen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zwingend vor Abschluss des Kaufvertrages. Eine noch eingetragene Grundschuld kann grundsätzlich auch im Zuge der Verkaufsabwicklung gelöscht werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, sollte frühzeitig geprüft werden, ob die notwendigen Löschungsunterlagen vorliegen.
Fehlen diese Unterlagen, kann sich die spätere Kaufpreisabwicklung verzögern.
Liegt beispielsweise die Löschungsbewilligung nicht mehr vor, kann eine neue Erklärung bei der Bank angefordert werden.
Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich der Verbleib des Grundschuldbriefes besonders wichtig. Deshalb ist es sinnvoll, diese Punkte nicht erst unmittelbar vor der geplanten Kaufpreiszahlung zu klären.
7. Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief ausgestellt; bei der Buchgrundschuld ist die Brieferteilung ausgeschlossen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für Verkäufer ist diese Unterscheidung vor allem dann wichtig, wenn eine alte Grundschuld gelöscht werden soll.
Bei einer Briefgrundschuld existiert zusätzlich ein Grundschuldbrief. Für die Löschung muss der Originalbrief grundsätzlich vorgelegt werden.
Befindet sich der Brief nicht beim Eigentümer, sollte zunächst geprüft werden, ob er noch bei der früheren oder aktuellen Bank verwahrt wird.
Ist ein benötigter Grundschuldbrief verloren gegangen, kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich werden. Das kann die Abwicklung eines Immobilienverkaufs erheblich verzögern.
8. Kann der Käufer die Grundschuld des Verkäufers übernehmen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Übernahme beziehungsweise Weiterverwendung kann rechtlich möglich sein, ist beim üblichen Immobilienverkauf aber keine automatische Folge und muss im konkreten Fall ausdrücklich abgestimmt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bestehende Grundschulden werden bei einem Verkauf nicht einfach automatisch auf den Käufer übertragen.
In der üblichen Verkaufssituation möchte der Käufer das Grundstück insbesondere frei von den Kreditsicherheiten des Verkäufers erwerben.
Ob eine bestehende Grundschuld ausnahmsweise übernommen, abgetreten oder für eine neue Finanzierung weiterverwendet werden kann, hängt von der konkreten rechtlichen Gestaltung, den beteiligten Banken und der Finanzierungssituation ab.
Eine solche Gestaltung sollte deshalb mit dem Notariat und den beteiligten Kreditinstituten ausdrücklich abgestimmt werden.
9. Was passiert, wenn die Grundschuld höher ist als die offene Darlehensschuld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuldsumme entspricht nicht automatisch der tatsächlich noch offenen Darlehensschuld.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Stehen beispielsweise 200.000 Euro Grundschuld im Grundbuch, bedeutet das nicht automatisch, dass der Verkäufer seiner Bank noch 200.000 Euro schuldet.
Das Darlehen kann bereits teilweise oder sogar vollständig zurückgezahlt worden sein, während die Grundschuld unverändert eingetragen bleibt.
Für die Ablösung einer noch bestehenden Finanzierung ist deshalb nicht einfach die Grundschuldsumme maßgeblich. Entscheidend ist, welche Forderungen beziehungsweise Ablösebeträge im konkreten Verhältnis zur Bank noch zu berücksichtigen sind.
Diese Beträge werden im Rahmen der Verkaufsabwicklung mit der Gläubigerbank geklärt.
10. Was sollten Verkäufer mit einer eingetragenen Grundschuld frühzeitig prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten Grundbuch, Darlehensstand, Gläubigerbank sowie vorhandene Löschungsunterlagen und gegebenenfalls den Grundschuldbrief frühzeitig prüfen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor einem geplanten Verkauf sollte zunächst geklärt werden, welche Grundschulden tatsächlich in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind.
Anschließend sind insbesondere folgende Fragen wichtig: Besteht das dazugehörige Darlehen noch? Wie hoch ist die aktuelle Restschuld? Welche Bank ist heute zuständig? Liegt bereits eine Löschungsbewilligung vor? Handelt es sich um eine Buch- oder Briefgrundschuld? Und wo befindet sich gegebenenfalls der Grundschuldbrief?
Je früher diese Punkte geklärt werden, desto eher können mögliche Hindernisse bei der späteren Lastenfreistellung erkannt werden.
Die konkrete rechtliche Behandlung der Grundschuld und ihre Einbindung in den Kaufvertrag erfolgen anschließend über das Notariat.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Grundschuld beim Immobilienverkauf
Eine bestehende Grundschuld ist bei einem Immobilienverkauf zunächst kein ungewöhnliches Hindernis. Entscheidend ist, wie sie im Rahmen der notariellen Abwicklung behandelt wird.
Besteht noch eine Finanzierung, kann die Restschuld gegebenenfalls aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Ist das Darlehen bereits zurückgezahlt, kann die Grundschuld trotzdem weiterhin im Grundbuch stehen.
Besonders bei älteren Briefgrundschulden sollten Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief rechtzeitig geprüft werden, damit fehlende Unterlagen den Verkauf nicht unnötig verzögern.
Mein Grundsatz: Grundbuch und Finanzierung frühzeitig prüfen. Grundschuld und Darlehensschuld nicht verwechseln. Die Löschung oder sonstige Behandlung anschließend sauber in die notarielle Verkaufsabwicklung einbinden.
