Was steht eigentlich im notariellen Immobilienkaufvertrag? Wer erstellt den Vertragsentwurf? Wann sollten Verkäufer Änderungen ansprechen? Welche Angaben zur Immobilie gehören in den Vertrag? Und was passiert nach dem Notartermin?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um den notariellen Immobilienkaufvertrag. Im Mittelpunkt stehen Vertragsentwurf, Notartermin, Kaufpreis, Grundbuch, Übergabe, bekannte Besonderheiten der Immobilie und die weitere Abwicklung.
Der Immobilienkaufvertrag ist ein rechtlich besonders bedeutsamer Vertrag. Grundstückskaufverträge müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar gestaltet und beurkundet den Vertrag auf Grundlage der Angaben und Vereinbarungen der Beteiligten und belehrt über die rechtliche Tragweite. Individuelle Rechtsfragen sollten unmittelbar mit dem beurkundenden Notar oder gegebenenfalls einem Rechtsanwalt geklärt werden.
Kurz zusammengefasst
Der notarielle Immobilienkaufvertrag regelt die wesentlichen Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer.
Dazu gehören je nach Einzelfall insbesondere Angaben zu den Beteiligten, zum Kaufgegenstand, Kaufpreis, bestehenden Belastungen, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe, Besitz, Nutzen und Lasten sowie zur weiteren Grundbuchabwicklung.
Verkäufer sollten den Vertragsentwurf nicht erst beim Notartermin sehen, sondern vorher sorgfältig prüfen und offene Punkte rechtzeitig ansprechen.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Erst Vereinbarungen und Objektinformationen vollständig klären. Dann Vertragsentwurf prüfen. Danach beim Notar beurkunden und sauber abwickeln.
Immobilienkaufvertrag beim Notar – in 30 Sekunden erklärt
- Grundstückskaufverträge müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden.
- Der Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Grundlage der vereinbarten Eckdaten.
- Verkäufer sollten den Entwurf vor dem Termin vollständig lesen.
- Kaufpreis, Kaufgegenstand und Übergabetermin müssen eindeutig beschrieben sein.
- Grundbuchrechte und bestehende Belastungen müssen berücksichtigt werden.
- Bekannte wesentliche Besonderheiten oder Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.
- Änderungswünsche sollten vor oder spätestens beim Notartermin angesprochen werden.
- Nach der Beurkundung beginnt die notarielle Vertragsabwicklung.
1. Warum muss ein Immobilienkaufvertrag zum Notar?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil ein Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks grundsätzlich notariell beurkundet werden muss.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Immobilienverkauf unterscheidet sich rechtlich deutlich von einem normalen Kaufvertrag über bewegliche Gegenstände.
Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Der Notar beschränkt sich dabei nicht auf das Vorlesen des Vertrages. Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem die Ermittlung des Willens der Beteiligten, die rechtliche Gestaltung des Vertrags, die Belehrung über dessen rechtliche Tragweite und die spätere Abwicklung des beurkundeten Geschäfts.
Für Verkäufer bedeutet das: Der notarielle Kaufvertrag ist die zentrale rechtliche Grundlage für die Durchführung des Immobilienverkaufs.
2. Wer erstellt den Kaufvertragsentwurf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Den notariellen Kaufvertragsentwurf erstellt in der Regel das beauftragte Notariat auf Grundlage der Angaben und Vereinbarungen von Käufer und Verkäufer.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für die Erstellung benötigt das Notariat verschiedene Informationen.
Dazu können beispielsweise die persönlichen Daten der Vertragsparteien, Angaben zur Immobilie, der vereinbarte Kaufpreis, Informationen zu bestehenden Grundbuchrechten, der gewünschte Übergabezeitpunkt und weitere besondere Vereinbarungen gehören.
Das Notariat prüft außerdem die für den Vertrag relevante Grundbuchsituation und gestaltet den Entwurf entsprechend der rechtlichen Ausgangslage.
Makler, Käufer oder Verkäufer können dem Notariat die vereinbarten Eckdaten übermitteln. Die rechtliche Vertragsgestaltung selbst ist Aufgabe des Notars.
3. Sollte ich den Kaufvertragsentwurf als Verkäufer vorher lesen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Verkäufer sollten den Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin sorgfältig prüfen und offene Fragen frühzeitig klären.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Notartermin sollte nicht der erste Moment sein, in dem sich ein Verkäufer mit dem Inhalt des Vertrages beschäftigt.
Prüfen würde ich insbesondere: Stimmen Kaufpreis und Immobilie? Sind alle Vertragsparteien korrekt genannt? Ist der gewünschte Übergabezeitpunkt richtig dargestellt? Sind mitverkaufte Gegenstände erfasst? Werden bestehende Grundbuchbelastungen richtig berücksichtigt? Und entsprechen besondere Vereinbarungen tatsächlich dem, was Verkäufer und Käufer besprochen haben?
Unklare Formulierungen sollten direkt mit dem Notariat besprochen werden. Der Notar ist gerade dafür da, die rechtliche Bedeutung der Regelungen zu erläutern.
4. Muss der Verkäufer den Notar des Käufers akzeptieren?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Käufer und Verkäufer müssen sich auf ein Notariat einigen; der Notar ist dabei zur Unparteilichkeit verpflichtet und nicht Interessenvertreter einer Seite.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In der Praxis wird das Notariat häufig vom Käufer vorgeschlagen, insbesondere weil der Käufer regelmäßig die Erwerbsnebenkosten trägt.
Daraus folgt aber nicht, dass der Notar ausschließlich für den Käufer tätig wäre. Notare sind unabhängige und unparteiische Träger eines öffentlichen Amtes.
Ihre Aufgabe besteht nicht darin, die Interessen einer Vertragsseite gegen die andere durchzusetzen, sondern einen rechtlich ausgewogenen und klaren Vertrag zu gestalten und beide Seiten über die rechtlichen Folgen zu belehren.
Hat eine Vertragspartei besondere eigene rechtliche Interessen, die über die neutrale notarielle Vertragsgestaltung hinausgehen, kann zusätzlich anwaltliche Beratung sinnvoll sein.
5. Was sollte im Immobilienkaufvertrag geregelt werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Vertrag sollte den Kaufgegenstand, Kaufpreis und alle wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer klar und eindeutig abbilden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Regelungen konkret erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.
Typische Punkte sind beispielsweise: genaue Bezeichnung des Grundstücks beziehungsweise Wohnungseigentums, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, vorhandene Grundbuchbelastungen, Lastenfreistellung, Übergabe, Besitz, Nutzen und Lasten, gegebenenfalls mitverkauftes Inventar sowie Regelungen zum Zustand der Immobilie.
Bei vermieteten Immobilien, Eigentumswohnungen, bestehenden Wohnrechten, Finanzierungen oder sonstigen Besonderheiten können weitere Regelungen notwendig werden.
Deshalb sollte der Vertrag immer zur konkreten Immobilie passen und nicht als bloßes Standardformular betrachtet werden.
6. Können Verkäufer Änderungen am Kaufvertragsentwurf verlangen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Solange noch keine Einigung über den endgültigen Vertrag besteht, können offene Punkte und Änderungswünsche mit Käufer und Notariat besprochen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Vertragsentwurf ist zunächst genau das: ein Entwurf.
Stellt eine Partei fest, dass eine Vereinbarung fehlt, falsch wiedergegeben wurde oder noch nicht abschließend geklärt ist, sollte dies rechtzeitig angesprochen werden.
Wichtig ist allerdings: Der Notar kann nicht einseitig wirtschaftliche Vereinbarungen festlegen, über die Käufer und Verkäufer sich nicht einig sind.
Möchte beispielsweise der Verkäufer einen späteren Übergabetermin und der Käufer einen früheren, müssen sich die Parteien darüber zunächst verständigen. Der Notar kann anschließend die gefundene Vereinbarung rechtlich sauber formulieren.
7. Was passiert beim eigentlichen Notartermin?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Kaufvertrag wird beurkundet, der Vertragsinhalt wird erläutert und offene rechtliche Fragen können vor der Unterzeichnung geklärt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei der Beurkundung wird der Vertrag grundsätzlich verlesen.
Der Notar erläutert die rechtliche Bedeutung des Geschäfts und kann Fragen zu einzelnen Vertragsklauseln beantworten. Werden noch Änderungen vereinbart, können diese im Rahmen der Beurkundung berücksichtigt werden.
Erst wenn der Inhalt geklärt ist, wird die Urkunde von den Beteiligten und dem Notar unterzeichnet.
Verkäufer sollten sich nicht scheuen, bei unklaren Formulierungen nachzufragen. Gerade dafür dient die notarielle Belehrung.
8. Muss ich bekannte Mängel oder Besonderheiten vor dem Notartermin angeben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bekannte wesentliche Mängel und für die Kaufentscheidung erhebliche Umstände sollten nicht verschwiegen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei gebrauchten Immobilien werden im Kaufvertrag häufig Regelungen zur Sachmängelhaftung vereinbart.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Verkäufer bekannte erhebliche Mängel oder wesentliche Besonderheiten bewusst verschweigen darf.
Beispiele können je nach Einzelfall bekannte Feuchtigkeitsschäden, erhebliche Baumängel, ungeklärte baurechtliche Situationen oder andere für den Käufer wesentliche Umstände sein.
Welche konkrete Information im Einzelfall offenbarungspflichtig ist, ist eine Rechtsfrage. Bei Zweifeln sollte dieser Punkt vor der Beurkundung ausdrücklich mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt geklärt werden.
9. Wann bekommt der Verkäufer nach dem Notartermin sein Geld?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Kaufpreis wird normalerweise nicht unmittelbar beim Notartermin gezahlt, sondern erst nach Eintritt der im Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen regelmäßig weitere Schritte.
Das Notariat veranlasst beziehungsweise überwacht die für den Vollzug erforderlichen Maßnahmen. Dazu kann beispielsweise die Eintragung einer Vormerkung, die Beschaffung notwendiger Unterlagen oder die Klärung bestehender Grundbuchbelastungen gehören.
Sind die vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt, teilt das Notariat die Kaufpreisfälligkeit entsprechend mit.
Erst dann sollte der Käufer entsprechend den vertraglichen Regelungen zahlen. Der konkrete Ablauf kann je nach Kaufvertrag und Grundstückssituation unterschiedlich sein.
10. Was passiert nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach dem Notartermin beginnt der eigentliche Vollzug des Kaufvertrages – von Grundbuchmaßnahmen und Kaufpreisfälligkeit bis zur späteren Eigentumsumschreibung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Verkaufsprozess rechtlich einen entscheidenden Schritt weiter, aber noch nicht vollständig abgeschlossen.
Das Notariat leitet anschließend die im Vertrag vorgesehenen Schritte ein. Dazu gehören je nach Fall unter anderem Grundbuchanträge, die Absicherung des Käufers durch eine Vormerkung, Unterlagen zur Lastenfreistellung und weitere für die Kaufpreisfälligkeit erforderliche Maßnahmen.
Nach Kaufpreiszahlung erfolgt regelmäßig die vereinbarte Übergabe. Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt später, sobald die dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.
Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumsumschreibung sind deshalb verschiedene Schritte eines zusammenhängenden Verkaufsprozesses.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Immobilienkaufvertrag beim Notar
Der notarielle Immobilienkaufvertrag ist weit mehr als eine Formalität. Er bildet die rechtliche Grundlage für Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumsübertragung.
Verkäufer sollten deshalb darauf achten, dass alle wesentlichen Vereinbarungen und bekannten Besonderheiten vor der Beurkundung geklärt und im Vertragsentwurf zutreffend berücksichtigt werden.
Der Notar übernimmt die rechtliche Gestaltung, Belehrung und den Vollzug des Kaufvertrages. Immobilienbewertung, Vermarktung und wirtschaftliche Verkaufsplanung bleiben davon getrennte Aufgabenbereiche.
Mein Grundsatz: Vereinbarungen vorher klären. Vertragsentwurf sorgfältig prüfen. Offene Fragen vor der Unterschrift ansprechen.
