Was bedeutet Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf? Muss eine bestehende Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden? Was passiert, wenn das Immobiliendarlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist? Und welche Grundbuchrechte können beim Verkauf bestehen bleiben?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Grundschulden, bestehende Darlehen, Löschungsunterlagen, Banken, Kaufpreiszahlung und die notarielle Abwicklung.
Lastenfreistellung bedeutet nicht, dass beim Verkauf automatisch sämtliche Rechte aus dem Grundbuch verschwinden. Entscheidend ist, welche Belastungen nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und welche nicht bestehen bleiben sollen. Die rechtliche und grundbuchliche Abwicklung erfolgt über das Notariat.
Kurz zusammengefasst
Immobilien können mit unterschiedlichen Rechten belastet sein. Dazu gehören beispielsweise Grundschulden, aber auch Wegerechte, Wohnungsrechte oder andere im Grundbuch eingetragene Rechte.
Beim Verkauf wird geprüft, welche dieser Belastungen bestehen bleiben und welche gelöscht werden sollen. Besonders häufig geht es um Grundschulden, mit denen ein Darlehen des Verkäufers abgesichert wurde.
Besteht noch eine Restschuld, kann die Gläubigerbank die Freigabe der Grundschuld von der Rückzahlung des noch offenen Betrages abhängig machen. Die Ablösung kann dann im Rahmen der Kaufpreisabwicklung erfolgen.
Wichtig für Verkäufer: Eine eingetragene Grundschuld verhindert einen Immobilienverkauf nicht automatisch. Ihre Behandlung muss jedoch rechtzeitig und korrekt in die notarielle Abwicklung einbezogen werden.
Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Im Grundbuch können unterschiedliche Belastungen eingetragen sein.
- Nicht jede Belastung muss beim Verkauf automatisch gelöscht werden.
- Entscheidend ist, welche Rechte der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden sollen.
- Besonders häufig betrifft die Lastenfreistellung bestehende Grundschulden.
- Eine Grundschuld kann auch nach vollständiger Darlehenstilgung noch im Grundbuch stehen.
- Bei bestehender Restschuld kann ein Kaufpreisteil direkt an die Gläubigerbank fließen.
- Das Notariat beschafft beziehungsweise prüft die erforderlichen Löschungsunterlagen.
- Die Lastenfreistellung sollte frühzeitig in die Verkaufsabwicklung einbezogen werden.
1. Was bedeutet Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Lastenfreistellung bedeutet, dass die Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll, im Rahmen der Verkaufsabwicklung zur Löschung gebracht werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Im Grundbuch einer Immobilie können verschiedene Rechte zugunsten anderer Personen, Banken oder sonstiger Berechtigter eingetragen sein.
In Abteilung II können beispielsweise Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte stehen. In Abteilung III werden insbesondere Grundschulden und Hypotheken eingetragen.
Bei einem Verkauf muss deshalb geklärt werden, welche Rechte bestehen bleiben dürfen und welche der Käufer nicht übernehmen soll.
Die Lastenfreistellung betrifft die Beseitigung derjenigen Belastungen, die nach der vertraglichen Vereinbarung nicht auf der Immobilie verbleiben sollen.
2. Muss jede Grundbuchbelastung beim Verkauf gelöscht werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ob ein eingetragenes Recht gelöscht wird oder bestehen bleibt, hängt vom jeweiligen Recht und von der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nicht jede Eintragung im Grundbuch ist ein Recht, das beim Verkauf zwingend beseitigt werden muss.
Ein Wegerecht oder Leitungsrecht kann beispielsweise auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Andere Rechte sollen nach der Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer gerade nicht übernommen werden.
Besonders wichtig ist deshalb, den Grundbuchinhalt vor dem Verkauf zu kennen und die einzelnen Rechte nicht pauschal gleichzusetzen.
Das Notariat prüft im Rahmen der Vertragsgestaltung, welche grundbuchlichen Rechte bei der Abwicklung berücksichtigt werden müssen.
3. Muss eine Grundschuld vor dem Immobilienverkauf gelöscht werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zwingend vor dem Verkauf. Eine nicht vom Käufer zu übernehmende Grundschuld kann im Rahmen der notariellen Verkaufsabwicklung gelöscht werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie zunächst ihre Grundschuld löschen lassen müssen und erst danach verkaufen können.
Das ist nicht grundsätzlich erforderlich. Eine bestehende Grundschuld kann in die notarielle Abwicklung des Verkaufs einbezogen werden.
Soll sie nicht bestehen bleiben, muss jedoch sichergestellt werden, dass die erforderlichen Voraussetzungen und Unterlagen für ihre Löschung vorliegen.
Gerade bei älteren, bereits vollständig zurückgezahlten Finanzierungen kann es sinnvoll sein, frühzeitig zu prüfen, ob eine Löschungsbewilligung und bei einer Briefgrundschuld der erforderliche Grundschuldbrief vorhanden sind.
4. Was passiert, wenn das Darlehen beim Verkauf noch nicht abbezahlt ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine bestehende Restschuld kann häufig im Rahmen der Kaufpreisabwicklung abgelöst werden, wenn die finanzierende Bank die erforderliche Freigabe erteilt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein laufendes Immobiliendarlehen schließt einen Verkauf grundsätzlich nicht aus.
Soll die zur Sicherung des Darlehens eingetragene Grundschuld im Zuge des Verkaufs gelöscht werden, teilt die Bank mit, unter welchen Voraussetzungen sie die erforderlichen Löschungsunterlagen beziehungsweise die Freigabe erteilt.
Besteht noch eine Restschuld, kann ein entsprechender Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers gezahlt werden.
Der Verkäufer erhält dann den nach den vertraglichen Zahlungsanweisungen verbleibenden Kaufpreis. Ob darüber hinaus beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt vom Darlehensvertrag und der jeweiligen rechtlichen Situation ab und sollte mit der finanzierenden Bank geklärt werden.
5. Was ist eine Löschungsbewilligung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Löschungsbewilligung ist eine für die Grundbuchlöschung wesentliche Erklärung des Berechtigten, mit der dieser der Löschung seines eingetragenen Rechts zustimmt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann grundsätzlich nicht einfach auf Wunsch des Verkäufers entfernt werden.
Ist beispielsweise eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen, muss die für die Löschung erforderliche Erklärung des Berechtigten vorliegen.
Nach § 875 BGB sind für die Aufhebung eines Grundstücksrechts grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich.
Die notwendigen Erklärungen und Unterlagen werden im Rahmen eines Immobilienverkaufs regelmäßig über das Notariat in die Abwicklung einbezogen.
6. Was ist bei einer Briefgrundschuld zu beachten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Briefgrundschuld ist der Grundschuldbrief für die Löschung von besonderer Bedeutung und sollte frühzeitig aufgefunden beziehungsweise bei der Bank angefragt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nicht jede Grundschuld ist ausschließlich über die Eintragung im Grundbuch dokumentiert.
Bei einer Briefgrundschuld existiert zusätzlich ein Grundschuldbrief. Für die Löschung wird dieser grundsätzlich benötigt.
Gerade bei älteren Finanzierungen kann es vorkommen, dass Eigentümer nicht mehr wissen, ob sich der Brief bei ihnen selbst, bei einer Bank oder an einem anderen Ort befindet.
Ist ein erforderlicher Grundschuldbrief verloren gegangen, kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich werden. Dadurch kann sich die Abwicklung erheblich verzögern.
Deshalb ist eine frühzeitige Prüfung der Unterlagen vor dem geplanten Verkauf sinnvoll.
7. Wer kümmert sich beim Verkauf um die Lastenfreistellung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die grundbuchliche und rechtliche Abwicklung der vereinbarten Lastenfreistellung wird regelmäßig durch das mit dem Kaufvertrag befasste Notariat koordiniert.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Beurkundung nimmt das Notariat die für den Vollzug des Kaufvertrages notwendigen Schritte vor.
Dazu kann gehören, bei eingetragenen Gläubigern die notwendigen Löschungs- beziehungsweise Freigabeunterlagen einzuholen und deren Bedingungen in der Kaufpreisabwicklung zu berücksichtigen.
Verkäufer sollten dem Notariat dafür die benötigten Informationen zu bestehenden Finanzierungen und eingetragenen Rechten vollständig zur Verfügung stellen.
Die rechtliche Entscheidung darüber, wie ein konkretes Grundbuchrecht behandelt wird, gehört in die notarielle beziehungsweise erforderlichenfalls anwaltliche Beratung.
8. Wie wird eine noch offene Restschuld aus dem Kaufpreis bezahlt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Soweit dies für die Lastenfreistellung erforderlich ist, kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises entsprechend der notariellen Zahlungsanweisung direkt an die Gläubigerbank des Verkäufers zahlen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Beispiel: Auf der Immobilie ist noch eine Grundschuld eingetragen, die ein Darlehen des Verkäufers sichert.
Die Bank macht ihre Freigabe davon abhängig, dass die noch offene Darlehensschuld beglichen wird.
In einer solchen Konstellation kann die notarielle Abwicklung vorsehen, dass der Käufer den zur Ablösung erforderlichen Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank zahlt.
Nur der verbleibende Betrag wird an den Verkäufer gezahlt. Insgesamt schuldet der Käufer dadurch selbstverständlich nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis.
Auf diese Weise können Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung miteinander verbunden werden.
9. Was passiert, wenn Löschungsunterlagen fehlen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Fehlende Löschungsunterlagen können die Verkaufsabwicklung verzögern und sollten deshalb möglichst früh erkannt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders bei älteren Grundschulden kann die Beschaffung der notwendigen Unterlagen mehr Zeit beanspruchen.
Möglicherweise muss zunächst geklärt werden, welche Bank oder welcher Rechtsnachfolger heute zuständig ist.
Bei einer Briefgrundschuld kann zusätzlich der Original-Grundschuldbrief benötigt werden. Ist dieser nicht mehr auffindbar, kann ein gerichtliches Verfahren zur Kraftloserklärung erforderlich werden.
Deshalb lohnt es sich, Grundbuch und vorhandene Finanzierungsunterlagen nicht erst kurz vor dem geplanten Notartermin zu prüfen.
10. Was sollten Eigentümer zur Lastenfreistellung vor dem Verkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eigentümer sollten frühzeitig klären, welche Rechte im Grundbuch stehen, welche Darlehen noch bestehen und ob wichtige Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden vorhanden sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll ist zunächst ein Blick auf den aktuellen Grundbuchstand.
Danach sollte geklärt werden: Welche Grundschulden sind eingetragen? Bestehen dazu noch Darlehen? Welche Bank ist Gläubigerin? Liegen bereits Löschungsbewilligungen vor? Handelt es sich möglicherweise um eine Briefgrundschuld? Und gibt es weitere Rechte, deren Behandlung beim Verkauf geklärt werden muss?
Diese Informationen können helfen, mögliche Verzögerungen frühzeitig zu erkennen.
Welche Rechte tatsächlich gelöscht, übernommen oder anderweitig behandelt werden, sollte anschließend im Rahmen der notariellen Vertragsgestaltung eindeutig geregelt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf
Eine Grundbuchbelastung bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht verkauft werden kann.
Entscheidend ist vielmehr, welche Rechte bestehen bleiben dürfen und welche im Rahmen des Verkaufs gelöscht werden müssen. Besonders häufig betrifft dies Grundschulden, die zur Sicherung einer Immobilienfinanzierung eingetragen wurden.
Auch ein noch laufendes Darlehen kann grundsätzlich in die Verkaufsabwicklung einbezogen werden. Die notwendige Ablösung kann dabei mit der Kaufpreiszahlung verbunden werden.
Mein Grundsatz: Grundbuch frühzeitig prüfen. Bestehende Finanzierungen und Unterlagen klären. Die Lastenfreistellung anschließend sauber in die notarielle Abwicklung einbinden.
