Was steht in einer Baubeschreibung? Welche Informationen über Bauweise und Konstruktion kann sie enthalten? Ist die Baubeschreibung dasselbe wie ein Grundriss? Was ist bei einer sehr alten Baubeschreibung zu beachten? Und kann man daraus erkennen, wie eine Immobilie heute tatsächlich ausgestattet ist?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Baubeschreibung einer Immobilie. Im Mittelpunkt stehen Bauweise, Konstruktion, Nutzung, technische Ausstattung, Bauunterlagen und die Bedeutung älterer Baubeschreibungen bei der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs.
Wichtig ist zunächst eine Unterscheidung: Der Begriff „Baubeschreibung“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Eine Bau- und Nutzungsbeschreibung als Bauvorlage erfüllt einen anderen Zweck als beispielsweise die Baubeschreibung bei einem Verbraucherbau- oder Bauträgervertrag. Bei einer gebrauchten Immobilie handelt es sich häufig um eine historische Unterlage aus der Entstehungszeit des Gebäudes.
Kurz zusammengefasst
Eine Baubeschreibung kann wichtige Informationen über ein Gebäude enthalten. Je nach Art und Entstehungszeit der Unterlage können beispielsweise Bauweise, Konstruktion, Nutzung, technische Anlagen und weitere Ausführungsmerkmale beschrieben sein.
Im Saarland gehört die Bau- und Nutzungsbeschreibung nach der Bauvorlagenverordnung zu den möglichen Bauvorlagen. § 5 BauVorlVO sieht unter anderem Angaben zur Beschaffenheit und Lage des Baugrundstücks sowie zur baulichen Anlage, insbesondere zu Nutzung und Konstruktion, vor.
Bei Verbraucherbauverträgen gelten wiederum eigene bundesrechtliche Vorgaben. Dort muss die Baubeschreibung unter bestimmten Voraussetzungen unter anderem Gebäudedaten, Bauweise, Baukonstruktionen, technische Anlagen und gegebenenfalls Angaben zum Innenausbau enthalten.
Für den Verkauf einer bestehenden Immobilie gilt: Eine alte Baubeschreibung kann eine wertvolle Informationsquelle sein, sollte aber nicht ungeprüft als Beschreibung des heutigen Gebäudezustands verwendet werden.
Baubeschreibung einer Immobilie – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Baubeschreibung kann Bauweise, Konstruktion und Nutzung eines Gebäudes näher beschreiben.
- Der genaue Inhalt hängt vom Zweck und Entstehungszeitpunkt der Unterlage ab.
- Eine Baubeschreibung ist nicht dasselbe wie ein Grundriss.
- Sie kann technische Angaben enthalten, die in einem Grundriss nicht erkennbar sind.
- Bei älteren Immobilien kann sie Hinweise auf den ursprünglich geplanten Gebäudezustand geben.
- Spätere Modernisierungen sind in einer alten Baubeschreibung naturgemäß nicht automatisch enthalten.
- Eine Baubeschreibung ersetzt keine technische Bestandsuntersuchung.
- Vor dem Verkauf sollten historische Angaben mit dem heutigen Gebäudezustand abgeglichen werden.
1. Was ist eine Baubeschreibung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Baubeschreibung ist eine Unterlage, in der Eigenschaften und Ausführung eines Bauvorhabens beziehungsweise Gebäudes näher beschrieben werden. Inhalt und rechtliche Bedeutung hängen davon ab, in welchem Zusammenhang sie erstellt wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Grundriss zeigt vor allem die räumliche Aufteilung eines Gebäudes. Eine Baubeschreibung kann dagegen Informationen enthalten, die sich aus einer Zeichnung allein nicht oder nur schwer erkennen lassen.
Dazu können beispielsweise Angaben zur Bauweise, zu verwendeten Konstruktionen, zur Nutzung oder zu technischen Einrichtungen gehören.
Welche Angaben tatsächlich enthalten sind, hängt stark vom Zweck der Baubeschreibung ab. Eine historische Bau- und Nutzungsbeschreibung aus einem Genehmigungsverfahren ist deshalb nicht mit einer modernen Baubeschreibung eines Bauträgers gleichzusetzen.
Beim Verkauf einer Bestandsimmobilie sollte zunächst geklärt werden, aus welchem Zusammenhang die vorhandene Unterlage stammt.
2. Welche Informationen können in einer Baubeschreibung stehen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Je nach Art der Baubeschreibung können beispielsweise Angaben zum Grundstück, zur Nutzung, Konstruktion, Bauweise, technischen Ausstattung und weiteren Ausführungsmerkmalen enthalten sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die aktuelle saarländische Bauvorlagenverordnung bezeichnet die Bau- und Nutzungsbeschreibung ausdrücklich als Bauvorlage.
Nach § 5 BauVorlVO gliedert sie sich unter anderem in die Beschreibung der Beschaffenheit und Lage des Baugrundstücks sowie die Beschreibung der baulichen Anlage, insbesondere ihrer Nutzung und Konstruktion.
Abhängig vom Vorhaben können weitere Angaben hinzukommen, beispielsweise zu Feuerungsanlagen, betrieblichen Nutzungen oder Bauzahlen.
Bei einem konkreten Bestandsgebäude sollte deshalb immer die tatsächlich vorhandene Baubeschreibung gelesen werden, statt von einem pauschalen Standardinhalt auszugehen.
3. Was ist der Unterschied zwischen Baubeschreibung und Grundriss?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Grundriss stellt das Gebäude zeichnerisch dar. Die Baubeschreibung erläutert dagegen Eigenschaften und Ausführung in Textform. Beide Unterlagen können sich ergänzen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Aus einem Grundriss lässt sich beispielsweise erkennen, wie Räume angeordnet sind, wo Wände verlaufen und wo sich Türen oder Fenster befinden.
Welche Konstruktion vorgesehen wurde oder wie bestimmte Gebäudeteile ausgeführt werden sollten, lässt sich daraus jedoch nicht immer ablesen.
Hier kann eine Baubeschreibung zusätzliche Informationen liefern. Deshalb sieht auch die saarländische Bauvorlagenverordnung Bauzeichnungen und Bau- und Nutzungsbeschreibung als unterschiedliche Bauvorlagen vor.
Für den Immobilienverkauf ist die Kombination aus Plänen und beschreibenden Unterlagen häufig aussagekräftiger als nur eine einzelne Unterlage.
4. Kann eine Baubeschreibung Angaben zur Bauweise und Konstruktion enthalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Gerade Angaben zur Bauweise und Konstruktion können ein wesentlicher Bestandteil einer Baubeschreibung sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 5 der saarländischen Bauvorlagenverordnung nennt bei der Beschreibung der baulichen Anlage ausdrücklich deren Nutzung und Konstruktion.
Bei anderen Formen von Baubeschreibungen können die Angaben noch wesentlich detaillierter sein. Für Verbraucherbauverträge verlangt Artikel 249 EGBGB beispielsweise Informationen zu den Baukonstruktionen der wesentlichen Gewerke.
Solche Informationen können dabei helfen, den ursprünglich vorgesehenen Aufbau einer Immobilie besser nachzuvollziehen.
Sie ersetzen jedoch keine technische Untersuchung. Ob ein Bauteil heute tatsächlich in der beschriebenen Form vorhanden und in welchem Zustand es ist, muss erforderlichenfalls am Gebäude geprüft werden.
5. Enthält eine Baubeschreibung Angaben zur Ausstattung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das kann der Fall sein. Umfang und Detailtiefe hängen jedoch stark von der Art und dem Zweck der jeweiligen Baubeschreibung ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders ausführlich können Baubeschreibungen bei neu zu errichtenden Immobilien sein.
Artikel 249 EGBGB sieht bei Verbraucherbauverträgen unter anderem Angaben zu Baukonstruktionen, gegebenenfalls zum Innenausbau, zu gebäudetechnischen Anlagen sowie zu Sanitärobjekten, Elektroanlagen, Installationen und Außenanlagen vor.
Bei einer historischen Bauakte eines älteren Bestandsgebäudes kann die damalige Beschreibung wesentlich knapper ausfallen.
Für Verkäufer bedeutet das: Nicht aus der Überschrift „Baubeschreibung“, sondern aus dem konkreten Inhalt lässt sich erkennen, welche Informationen die Unterlage tatsächlich liefert.
6. Ist eine alte Baubeschreibung beim Immobilienverkauf noch hilfreich?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Eine alte Baubeschreibung kann wichtige Hinweise auf die ursprüngliche Planung und Bauweise geben. Sie beschreibt aber nicht automatisch den heutigen Zustand.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei einem älteren Haus kann eine historische Baubeschreibung interessante Informationen enthalten, die heute nicht ohne Weiteres aus dem Gebäude ablesbar sind.
Gleichzeitig kann sich eine Immobilie über Jahrzehnte erheblich verändert haben. Fenster wurden ausgetauscht, Heizungsanlagen erneuert, Dächer saniert, Innenräume umgebaut oder Gebäudeteile erweitert.
Eine Baubeschreibung aus der Bauzeit kann solche späteren Veränderungen naturgemäß nicht dokumentieren.
Deshalb sollte sie beim Verkauf als historische Informationsquelle verwendet und mit dem heutigen Zustand sowie vorhandenen Modernisierungsunterlagen abgeglichen werden.
7. Beweist die Baubeschreibung, dass das Gebäude genauso gebaut wurde?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht automatisch. Eine Baubeschreibung kann den vorgesehenen oder geschuldeten Zustand dokumentieren. Ob die Ausführung tatsächlich vollständig damit übereinstimmt, ist eine andere Frage.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Diese Unterscheidung ist beim Verkauf einer älteren Immobilie wichtig.
Eine Unterlage aus der Planungs- oder Genehmigungsphase beschreibt zunächst, was vorgesehen beziehungsweise Gegenstand des damaligen Verfahrens war.
Während der Bauausführung oder in den folgenden Jahrzehnten können Veränderungen vorgenommen worden sein.
Deshalb sollte aus einer historischen Baubeschreibung nicht ungeprüft die Aussage abgeleitet werden, ein bestimmtes Material, eine bestimmte Konstruktion oder technische Ausstattung sei heute tatsächlich noch genau so vorhanden.
8. Ist die Baubeschreibung bei einem Bauträgervertrag etwas anderes?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Bei einem Bauträgervertrag hat die Baubeschreibung eine besondere vertragliche Bedeutung, weil sie die noch zu errichtende beziehungsweise fertigzustellende Immobilie und die geschuldete Bauleistung näher beschreibt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie kann der Käufer das Gebäude besichtigen. Bei einem Bauträgervertrag ist das Objekt dagegen häufig noch nicht fertiggestellt.
Deshalb sind Baubeschreibung und Pläne für die Beschreibung des Vertragsgegenstands von besonderer Bedeutung. Die Notarkammern des Saarlandes weisen darauf hin, dass die Baubeschreibung und die Pläne bei einem Bauträgerkauf das noch zu errichtende Objekt beschreiben.
Für Verbraucherbauverträge enthält § 650j BGB in Verbindung mit Artikel 249 EGBGB außerdem gesetzliche Informationspflichten zur Baubeschreibung.
Diese besondere vertragliche Funktion sollte nicht mit einer historischen Bau- und Nutzungsbeschreibung aus der Bauakte eines Bestandsgebäudes verwechselt werden.
9. Wo finde ich die Baubeschreibung einer älteren Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollten die vorhandenen privaten Bauunterlagen geprüft werden. Zusätzlich kann eine Einsicht in die bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorhandene Bauakte hilfreich sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Baubeschreibung kann sich beispielsweise zusammen mit Bauzeichnungen, Baugenehmigungen und weiteren Unterlagen aus der Bauzeit im privaten Dokumentenbestand befinden.
Ist dort nichts vorhanden, kann geprüft werden, welche Unterlagen in der behördlichen Bauakte noch verfügbar sind.
Gerade bei älteren Gebäuden sollte allerdings nicht vorausgesetzt werden, dass jede historische Unterlage noch vollständig vorhanden ist.
Fehlt eine Baubeschreibung, bedeutet dies deshalb nicht automatisch, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Für den Verkauf sollte vielmehr geprüft werden, welche anderen belastbaren Unterlagen die benötigten Informationen liefern können.
10. Was sollten Verkäufer bei einer Baubeschreibung vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, aus welchem Jahr und Zusammenhang die Baubeschreibung stammt, welche Angaben sie tatsächlich enthält und ob diese noch zum heutigen Gebäudezustand passen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollte die Unterlage zeitlich und sachlich eingeordnet werden. Gehört sie zur ursprünglichen Baugenehmigung? Zu einem späteren Umbau? Oder stammt sie aus einem Bau- oder Bauträgervertrag?
Anschließend sollte geprüft werden, ob wesentliche Angaben noch mit der heutigen Immobilie übereinstimmen. Das betrifft beispielsweise Bauweise, Nutzung, technische Anlagen und beschriebene Ausstattungsmerkmale.
Wurden später Modernisierungen vorgenommen, können Rechnungen, Fachunternehmerunterlagen und andere Modernisierungsnachweise die historische Baubeschreibung ergänzen.
Bei technischen oder baurechtlichen Fragen sollte aus einer alten Beschreibung nicht spekulativ auf den heutigen Zustand geschlossen werden. Soweit erforderlich, sollten entsprechend qualifizierte Fachleute beziehungsweise die zuständige Behörde einbezogen werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Baubeschreibung einer Immobilie
Eine Baubeschreibung kann beim Immobilienverkauf eine wertvolle Informationsquelle sein. Sie kann Hinweise darauf geben, wie ein Gebäude geplant, konstruiert, genutzt oder ausgestattet werden sollte.
Ihre Aussagekraft hängt jedoch vom konkreten Dokument ab. Eine historische Bau- und Nutzungsbeschreibung, eine Baubeschreibung im Verbraucherbauvertrag und eine Baubeschreibung beim Bauträgerkauf erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Bei einer Bestandsimmobilie ist deshalb vor allem der Vergleich mit dem heutigen Zustand wichtig. Spätere Umbauten und Modernisierungen können dazu geführt haben, dass einzelne historische Angaben nicht mehr aktuell sind.
Mein Grundsatz: Baubeschreibung zunächst richtig einordnen. Inhalt und Entstehungszeit prüfen. Historische Angaben mit dem heutigen Gebäudezustand abgleichen. Und technische oder baurechtliche Fragen bei Bedarf fachkundig klären lassen.
