Brauche ich beim Immobilienverkauf einen Energieausweis? Wann muss er einem Kaufinteressenten gezeigt werden? Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis? Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige? Und wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um den Energieausweis beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Ausstellungspflicht, Gültigkeit, Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis, Energieeffizienzklasse, Immobilienanzeige und die rechtzeitige Vorlage gegenüber Kaufinteressenten.
Der Energieausweis soll über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes informieren und einen überschlägigen Vergleich mit anderen Gebäuden ermöglichen. Er ist jedoch keine Garantie für die späteren tatsächlichen Energiekosten eines bestimmten Haushalts.
Kurz zusammengefasst
Soll ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt oder eine gesetzliche Ausnahme greift.
Ein Energieausweis wird grundsätzlich für eine Dauer von zehn Jahren ausgestellt. Es gibt zwei grundlegende Varianten: den Energiebedarfsausweis und den Energieverbrauchsausweis.
Potenziellen Käufern muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten besondere gesetzliche Vorlagepflichten.
Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben daraus in die Anzeige aufgenommen werden.
Energieausweis beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich.
- Ein Energieausweis ist regelmäßig zehn Jahre gültig.
- Es gibt Energiebedarfsausweise und Energieverbrauchsausweise.
- Der Energieausweis dient der Information über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes.
- Spätestens bei der Besichtigung muss er potenziellen Käufern vorgelegt werden.
- Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie übergeben werden.
- Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Pflichtangaben daraus veröffentlicht werden.
- Für bestimmte Gebäude bestehen gesetzliche Ausnahmen.
1. Brauche ich beim Verkauf meiner Immobilie einen Energieausweis?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich ja. Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum verkauft werden, muss grundsätzlich ein Energieausweis vorhanden sein, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass beim geplanten Verkauf eines bestehenden Gebäudes ein Energieausweis auszustellen ist, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das betreffende Gebäude vorliegt.
Eigentümer sollten deshalb möglichst frühzeitig prüfen, ob bereits ein Energieausweis vorhanden ist und ob dieser noch gültig ist.
Das ist insbesondere sinnvoll, bevor die Immobilie aktiv vermarktet wird, weil Angaben aus dem Energieausweis auch für Immobilienanzeigen relevant sein können.
Für bestimmte Gebäude bestehen gesetzliche Ausnahmen. Deshalb sollte bei Sonderfällen nicht pauschal von einer Ausstellungspflicht ausgegangen werden.
2. Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die gesetzliche Gültigkeitsdauer beträgt grundsätzlich zehn Jahre.
Eigentümer sollten deshalb das Ausstellungsdatum des vorhandenen Energieausweises prüfen. Ein viele Jahre alter Energieausweis kann zum geplanten Verkaufszeitpunkt bereits abgelaufen sein.
Außerdem kann ein Energieausweis unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen seine Gültigkeit verlieren, wenn aufgrund wesentlicher Änderungen am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich wird.
Vor der Vermarktung sollte deshalb nicht nur geprüft werden, ob überhaupt ein Energieausweis vorhanden ist, sondern auch, ob er für den Verkauf noch verwendet werden kann.
3. Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Bedarfsausweis beruht auf einer rechnerischen Bewertung des Gebäudes. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf erfasste Energieverbrauchsdaten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Energiebedarfsausweis werden die energetischen Eigenschaften des Gebäudes rechnerisch beurteilt.
Berücksichtigt werden dabei insbesondere Gebäudeeigenschaften und die vorhandene Anlagentechnik nach den hierfür geltenden Berechnungsvorschriften.
Der Energieverbrauchsausweis basiert dagegen auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten des Gebäudes aus den zugrunde gelegten Abrechnungszeiträumen.
Deshalb können Verbrauchswerte auch vom individuellen Nutzungsverhalten der bisherigen Bewohner beeinflusst werden. Beide Ausweisarten sollten daher nicht als Prognose der persönlichen Energiekosten eines zukünftigen Eigentümers verstanden werden.
4. Kann ich beim Verkauf immer zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis wählen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Für bestimmte ältere Wohngebäude schreibt das Gesetz beim Verkauf einen Energiebedarfsausweis vor.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis erforderlich.
Davon gibt es gesetzlich geregelte Ausnahmen, insbesondere wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung mindestens dem energetischen Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprach oder später entsprechend verbessert wurde.
Deshalb sollte bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern nicht automatisch davon ausgegangen werden, ein günstigerer oder einfacher zu erstellender Verbrauchsausweis sei immer zulässig.
Welche Ausweisart konkret erforderlich ist, sollte gegebenenfalls mit einer zur Ausstellung berechtigten Fachperson geklärt werden.
5. Wann muss ich dem Kaufinteressenten den Energieausweis zeigen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Spätestens bei der Besichtigung muss dem potenziellen Käufer der Energieausweis oder eine Kopie vorgelegt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Vorlagepflicht sollte nicht erst beim Notartermin berücksichtigt werden.
Bei einer Besichtigung muss der Energieausweis spätestens dort dem potenziellen Käufer vorgelegt werden.
Die Pflicht kann auch dadurch erfüllt werden, dass der Energieausweis während der Besichtigung deutlich sichtbar ausgehängt oder ausgelegt wird.
Findet keine Besichtigung statt, sieht das Gesetz ebenfalls eine unverzügliche Vorlage vor. Spätestens wenn ein Kaufinteressent die Vorlage verlangt, muss entsprechend reagiert werden.
6. Muss der Käufer nach dem Verkauf den Energieausweis erhalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die gesetzliche Pflicht endet nicht mit der Vorlage während der Besichtigung.
Nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie zu übergeben.
Für Verkäufer empfiehlt es sich deshalb, den Energieausweis während des gesamten Verkaufsprozesses griffbereit zu halten und seine Übergabe nachvollziehbar zu organisieren.
So lässt sich vermeiden, dass eine gesetzliche Verpflichtung erst nachträglich in Erinnerung gerät.
7. Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen in die Immobilienanzeige?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Liegt bei Veröffentlichung der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen insbesondere Art des Ausweises, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse angegeben werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bestehen gesetzliche Pflichtangaben, wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits ein Energieausweis vorliegt.
Dazu gehören insbesondere: die Art des Energieausweises, der angegebene Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch und die wesentlichen Energieträger für die Heizung.
Bei Wohngebäuden müssen zusätzlich das im Energieausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse angegeben werden.
Gerade bei älteren Energieausweisen können Übergangsregelungen gelten. Deshalb sollten die Angaben immer unmittelbar aus dem tatsächlich vorhandenen Energieausweis übernommen werden.
8. Was bedeutet die Energieeffizienzklasse einer Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Energieeffizienzklasse ordnet ein Wohngebäude anhand des im Energieausweis ausgewiesenen Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs einer gesetzlichen Klasse zu.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Energieeffizienzklasse soll die energetische Einordnung eines Wohngebäudes übersichtlicher und leichter vergleichbar machen.
Sie wird aus dem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch abgeleitet.
Dabei sollte die Klasse nicht mit den tatsächlichen zukünftigen Energiekosten eines bestimmten Käufers gleichgesetzt werden. Individuelles Heizverhalten, gewünschte Raumtemperaturen, Personenanzahl und Energiepreise können die späteren Kosten beeinflussen.
Der Energieausweis dient daher vor allem der energetischen Information und dem überschlägigen Vergleich von Gebäuden.
9. Gibt es Immobilien, für die beim Verkauf kein Energieausweis erforderlich ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Das Gesetz sieht bestimmte Ausnahmen vor, unter anderem für kleine Gebäude und hinsichtlich der Verkaufsregelungen für Baudenkmäler.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Energieausweisvorschriften gelten nicht ausnahmslos für jedes Gebäude.
Die gesetzlichen Regelungen nehmen sogenannte kleine Gebäude vom betreffenden Abschnitt aus. Auch für Baudenkmäler gelten hinsichtlich bestimmter Pflichten gesetzliche Ausnahmen.
Deshalb sollte beispielsweise bei einem denkmalgeschützten Gebäude nicht einfach ein allgemeiner Standardtext zur Energieausweispflicht übernommen werden.
Ob eine Ausnahme tatsächlich vorliegt, muss anhand der konkreten Immobilie und der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.
10. Was sollten Eigentümer beim Energieausweis vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eigentümer sollten frühzeitig prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, welche Ausweisart vorliegt und ob die Angaben für die Immobilienanzeige vollständig übernommen werden können.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll ist zunächst ein Blick auf das Ausstellungsdatum. Ist der Ausweis noch innerhalb seiner Gültigkeitsdauer?
Danach sollte geprüft werden, ob es sich um einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis handelt und ob diese Ausweisart für das betreffende Gebäude zulässig ist.
Für die Vermarktung sollten anschließend die erforderlichen Angaben direkt aus dem Energieausweis übernommen werden. Schätzungen oder frei errechnete Ersatzwerte sind dafür nicht sinnvoll.
Fehlt der Energieausweis oder bestehen Zweifel an seiner Verwendbarkeit, sollte rechtzeitig vor Beginn der Vermarktung eine nach den gesetzlichen Anforderungen ausstellungsberechtigte Person eingeschaltet werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Energieausweis beim Immobilienverkauf
Der Energieausweis gehört bei vielen Immobilienverkäufen zu den gesetzlich relevanten Unterlagen. Er informiert Kaufinteressenten über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und ermöglicht einen überschlägigen energetischen Vergleich.
Eigentümer sollten deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Bereits bei der Immobilienanzeige können Angaben daraus erforderlich sein.
Besonders bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern sollte außerdem geklärt werden, ob ein Verbrauchsausweis zulässig ist oder ein Bedarfsausweis benötigt wird.
Mein Grundsatz: Energieausweis frühzeitig prüfen. Gültigkeit und Ausweisart klären. Pflichtangaben korrekt aus dem vorhandenen Ausweis übernehmen. Und gesetzliche Ausnahmen nicht pauschal unterstellen, sondern im konkreten Fall prüfen.
