Wie wird die Wohnfläche einer Immobilie berechnet? Zählt ein Keller zur Wohnfläche? Wie werden Dachschrägen berücksichtigt? Wie viel Fläche wird bei Balkon oder Terrasse angerechnet? Und was sollte ein Eigentümer tun, wenn die vorhandene Wohnflächenangabe möglicherweise nicht mehr stimmt?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Wohnflächenberechnung. Im Mittelpunkt stehen die Wohnflächenverordnung, anrechenbare und nicht anrechenbare Flächen, Dachschrägen, Balkone und Terrassen, vorhandene Bauzeichnungen sowie die Bedeutung korrekter Flächenangaben beim Immobilienverkauf.
Die Wohnfläche gehört zu den wichtigen Angaben einer Wohnimmobilie. Gleichzeitig ist nicht jede vorhandene Grundfläche automatisch Wohnfläche. Deshalb sollte insbesondere bei älteren Immobilien nachvollziehbar sein, wann, auf welcher Grundlage und nach welcher Berechnungsmethode die vorhandene Wohnflächenangabe ermittelt wurde.
Kurz zusammengefasst
Die Wohnflächenverordnung – kurz WoFlV – enthält Regeln dafür, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören, wie die Grundflächen ermittelt und in welchem Umfang sie angerechnet werden.
Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden nach der WoFlV vollständig angerechnet. Bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern erfolgt eine hälftige Anrechnung. Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe werden nicht angerechnet.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Bestimmte Zubehörräume wie Keller, Garagen oder Heizungsräume gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche.
Wichtig ist jedoch: Die Wohnflächenverordnung ist nicht automatisch für jeden privaten Immobilienverkauf die gesetzlich zwingende Berechnungsmethode. Deshalb sollte bei vorhandenen Flächenangaben auch die jeweilige Berechnungsgrundlage geklärt werden.
Wohnflächenberechnung – in 30 Sekunden erklärt
- Wohnfläche und gesamte vorhandene Grundfläche sind nicht dasselbe.
- Die WoFlV enthält konkrete Regeln zur Berechnung der Wohnfläche.
- Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe werden nach WoFlV vollständig angerechnet.
- Flächen zwischen einem und weniger als zwei Metern lichter Höhe zählen zur Hälfte.
- Flächen unter einem Meter lichter Höhe werden nicht angerechnet.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Garagen und bestimmte weitere Zubehörräume gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche.
- Vor einem Verkauf sollte die Grundlage einer vorhandenen Wohnflächenangabe nachvollziehbar sein.
1. Was versteht man unter der Wohnfläche einer Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wohnfläche ist nicht einfach die Summe aller Flächen eines Hauses. Welche Grundflächen berücksichtigt werden und wie stark sie angerechnet werden, hängt von der verwendeten Berechnungsmethode ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Einfamilienhaus können beispielsweise Wohnräume, Keller, Garage, Terrasse und weitere Flächen vorhanden sein. Diese Flächen werden bei einer Wohnflächenberechnung nicht automatisch vollständig zusammengerechnet.
Nach der Wohnflächenverordnung umfasst die Wohnfläche einer Wohnung grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, soweit sie nach den weiteren Vorschriften zur Wohnfläche zählen und entsprechend anzurechnen sind.
Dadurch kann sich die ausgewiesene Wohnfläche deutlich von der gesamten vorhandenen Boden- oder Gebäudefläche unterscheiden.
Beim Immobilienverkauf ist deshalb nicht nur die Zahl der Quadratmeter interessant, sondern auch die Frage, wie diese Zahl ermittelt wurde.
2. Welche Räume gehören nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zur Wohnfläche gehören nach der WoFlV grundsätzlich die anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Auch bestimmte Außen- und Sonderflächen können berücksichtigt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Typische Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Flur können zur Wohnfläche gehören.
§ 2 WoFlV berücksichtigt außerdem Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der betreffenden Wohnung gehören.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche dieser Flächen immer zu 100 Prozent angesetzt werden.
Wie stark eine Grundfläche tatsächlich auf die Wohnfläche angerechnet wird, bestimmt sich nach den weiteren Regeln der WoFlV.
3. Welche Räume gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bestimmte Zubehörräume wie Keller, Garagen, Heizungsräume oder Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 2 WoFlV nennt ausdrücklich verschiedene Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören.
Dazu zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören nach der WoFlV Räume, die den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des jeweiligen Landesbauordnungsrechts nicht genügen, sowie Geschäftsräume.
Deshalb sollte beispielsweise ein ausgebauter Bereich nicht allein deshalb als Wohnfläche angegeben werden, weil er tatsächlich wohnähnlich genutzt wird. Bei Unklarheiten zur baurechtlichen Nutzbarkeit ist eine fachkundige Prüfung erforderlich.
4. Wie werden Dachschrägen bei der Wohnfläche berücksichtigt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach der WoFlV zählt die Grundfläche ab zwei Metern lichter Höhe vollständig, zwischen einem und weniger als zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter nicht zur Wohnfläche.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders bei ausgebauten Dachgeschossen ist die reine Bodenfläche nicht mit der anrechenbaren Wohnfläche gleichzusetzen.
§ 4 WoFlV unterscheidet nach der lichten Raumhöhe. Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe werden vollständig angerechnet.
Bei mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern lichter Höhe wird die entsprechende Grundfläche zur Hälfte berücksichtigt.
Flächen unter einem Meter lichter Höhe werden nach dieser Berechnungssystematik nicht auf die Wohnfläche angerechnet. Gerade bei Dachgeschosswohnungen kann dadurch ein deutlicher Unterschied zwischen Bodenfläche und Wohnfläche entstehen.
5. Wie werden Balkon und Terrasse bei der Wohnfläche berechnet?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach der WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei Balkon und Terrasse entsteht häufig die falsche Vorstellung, dass deren gesamte Grundfläche automatisch zur Wohnfläche gehört.
§ 4 WoFlV sieht dagegen vor, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte angerechnet werden.
Bei einer zehn Quadratmeter großen Terrasse bedeutet das also nicht automatisch zehn Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche.
Welche Anrechnung im konkreten Fall sachgerecht beziehungsweise nach der zugrunde gelegten Berechnungsmethode vorgesehen ist, sollte aus der Wohnflächenberechnung nachvollziehbar hervorgehen.
6. Wie wird die Grundfläche für eine Wohnflächenberechnung ermittelt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach der WoFlV wird die Grundfläche grundsätzlich nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. Sie kann im fertiggestellten Wohnraum ausgemessen oder unter bestimmten Voraussetzungen aus einer geeigneten Bauzeichnung ermittelt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 3 WoFlV enthält detaillierte Vorgaben zur Ermittlung der Grundfläche.
Grundsätzlich wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen gemessen. Bestimmte Flächen werden dabei einbezogen, andere ausdrücklich nicht berücksichtigt.
Die Ermittlung kann durch Ausmessung des fertiggestellten Wohnraums erfolgen. Alternativ kann eine geeignete Bauzeichnung verwendet werden, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und die erforderlichen Maße erkennen lässt.
Ein einfacher, nicht bemaßter Verkaufsgrundriss reicht deshalb nicht automatisch aus, um daraus eine belastbare Wohnflächenberechnung abzuleiten.
7. Ist die Wohnflächenverordnung bei jedem Immobilienverkauf zwingend anzuwenden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die WoFlV ist ihrem gesetzlichen Anwendungsbereich nach insbesondere für Wohnflächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben. Bei einem privaten Immobilienverkauf sollte deshalb geklärt werden, welche Berechnungsmethode der Flächenangabe zugrunde liegt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 1 WoFlV beschreibt ausdrücklich den gesetzlichen Anwendungsbereich der Verordnung. Wird die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet, sind die Vorschriften der WoFlV anzuwenden.
Daraus sollte jedoch nicht der Schluss gezogen werden, dass bei jedem privaten Haus- oder Wohnungsverkauf zwingend ausschließlich diese Berechnungsmethode vorgeschrieben ist.
Für Verkäufer ist deshalb besonders wichtig, die Grundlage einer vorhandenen Wohnflächenangabe zu kennen. Stammt sie aus einer älteren Berechnung, einem Bauantrag, einer Teilungserklärung, einem Gutachten oder einer späteren Neuvermessung?
Je transparenter die Berechnungsgrundlage ist, desto besser lässt sich die Flächenangabe im Rahmen der Vermarktung einordnen.
8. Gilt eine alte Wohnflächenberechnung von vor 2004 noch?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das kann der Fall sein. Die WoFlV enthält für bestimmte ältere Berechnungen eine Überleitungsvorschrift. Entscheidend sind Entstehungszeit, Berechnungsgrundlage und spätere bauliche Veränderungen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2004 und enthält in § 5 eine besondere Überleitungsvorschrift.
Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der dort genannten Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es in den von § 5 WoFlV erfassten Fällen grundsätzlich bei dieser Berechnung.
Werden anschließend bauliche Änderungen vorgenommen, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sieht § 5 WoFlV die Anwendung der Wohnflächenverordnung vor.
Eine alte Wohnflächenberechnung sollte deshalb nicht allein wegen ihres Alters verworfen, aber auch nicht ungeprüft übernommen werden.
9. Was ist zu tun, wenn die vorhandene Wohnflächenberechnung nicht zum heutigen Gebäude passt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann sollte die Wohnflächenangabe vor dem Verkauf überprüft werden. Das gilt besonders nach Umbauten, Anbauten, Dachausbauten oder Änderungen der Raumaufteilung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei älteren Immobilien können zwischen ursprünglichen Plänen und dem heutigen Gebäudezustand erhebliche Unterschiede entstanden sein.
§ 3 WoFlV berücksichtigt genau diese Situation: Wurde die Grundfläche anhand einer Bauzeichnung ermittelt und anschließend abweichend von dieser Zeichnung gebaut, ist die Grundfläche nach dieser Vorschrift durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
Für einen Immobilienverkauf ist deshalb ein Abgleich zwischen vorhandener Berechnung, Bauunterlagen und tatsächlichem Zustand sinnvoll.
Bestehen erhebliche Zweifel, sollte eine fachgerechte Neuermittlung erfolgen, statt eine möglicherweise nicht mehr zutreffende Quadratmeterzahl ungeprüft weiterzuverwenden.
10. Was sollten Verkäufer bei der Wohnfläche vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, woher die angegebene Wohnfläche stammt, nach welcher Methode sie berechnet wurde und ob die Berechnung noch zum tatsächlichen Zustand der Immobilie passt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Zahl aus einem alten Exposé sollte nicht automatisch zur Grundlage des nächsten Immobilienverkaufs werden.
Sinnvoll ist zunächst die Frage: Gibt es eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung? Sind die zugrunde gelegten Pläne vorhanden? Wurden seit der Berechnung bauliche Veränderungen vorgenommen?
Besonders aufmerksam sollte geprüft werden, wenn Dachgeschossflächen, Balkone, Terrassen, ausgebaute Kellerräume oder andere Bereiche in der angegebenen Wohnfläche enthalten sind.
Ist die vorhandene Angabe nicht nachvollziehbar oder bestehen erkennbare Abweichungen, kann eine fachgerechte Überprüfung vor der Vermarktung sinnvoll sein. Eine belastbare Flächenangabe schafft eine bessere Informationsgrundlage für Verkäufer und Kaufinteressenten.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche ist beim Immobilienverkauf weit mehr als eine Zahl im Exposé. Sie kann für die Einordnung, Bewertung und Vergleichbarkeit einer Wohnimmobilie eine wichtige Rolle spielen.
Gleichzeitig zeigt die Wohnflächenverordnung, dass nicht jede vorhandene Grundfläche vollständig zur Wohnfläche zählt. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und bestimmte Nebenräume werden unterschiedlich behandelt.
Bei älteren Immobilien sollte außerdem geprüft werden, ob vorhandene Berechnungen noch zum heutigen Gebäudezustand passen und welche Berechnungsmethode ursprünglich verwendet wurde.
Mein Grundsatz: Wohnflächenangaben nicht ungeprüft übernehmen. Berechnungsgrundlage nachvollziehen. Pläne und tatsächlichen Gebäudezustand miteinander vergleichen. Und bei wesentlichen Unklarheiten die Fläche vor dem Verkauf fachgerecht überprüfen lassen.
