Welche Bedeutung hat die Baugenehmigung beim Immobilienverkauf? Braucht jede bauliche Veränderung eine Genehmigung? Was ist bei einem nachträglichen Anbau oder Dachausbau zu beachten? Was passiert, wenn keine Baugenehmigung mehr auffindbar ist? Und bedeutet eine vorhandene Genehmigung automatisch, dass das Gebäude genauso errichtet wurde wie genehmigt?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Baugenehmigungen beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen genehmigungspflichtige und verfahrensfreie Vorhaben, Bauunterlagen, spätere Umbauten, Nutzungsänderungen und der Vergleich zwischen genehmigtem und tatsächlich vorhandenem Gebäudezustand.
Baugenehmigungen können beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Gerade bei älteren Häusern wurde im Laufe der Jahre jedoch häufig umgebaut, erweitert oder anders genutzt. Deshalb ist nicht nur die ursprüngliche Genehmigung interessant, sondern auch die Frage, ob spätere Veränderungen nachvollziehbar dokumentiert sind.
Kurz zusammengefasst
Im Saarland gilt nach § 60 Landesbauordnung grundsätzlich: Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen einer Baugenehmigung, soweit die Landesbauordnung keine Ausnahme vorsieht.
Gleichzeitig kennt die Landesbauordnung verfahrensfreie Vorhaben und weitere Verfahrensarten. Deshalb ist die Aussage „Jede bauliche Veränderung braucht eine Baugenehmigung“ ebenso unzutreffend wie die Annahme, kleinere Veränderungen seien grundsätzlich genehmigungsfrei.
Wichtig ist außerdem: Auch bei einem verfahrensfreien oder anderweitig genehmigungsfreien Vorhaben müssen die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden. Genehmigungsfreiheit bedeutet also nicht automatisch, dass ohne weitere Prüfung beliebig gebaut werden darf.
Beim Immobilienverkauf sollten deshalb vorhandene Genehmigungen und Bauzeichnungen mit dem tatsächlichen Gebäudezustand verglichen werden. Auffällige Abweichungen sollten möglichst vor der Vermarktung geklärt werden.
Baugenehmigung beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Baugenehmigungen dokumentieren die bauaufsichtliche Zulassung eines konkreten Vorhabens.
- Im Saarland sind Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit keine Ausnahme greift.
- Die Landesbauordnung kennt auch verfahrensfreie und genehmigungsfrei gestellte Vorhaben.
- Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht, dass andere öffentlich-rechtliche Anforderungen entfallen.
- Alte Genehmigungen und Bauzeichnungen sollten mit dem heutigen Gebäudezustand verglichen werden.
- Anbauten, Dachausbauten und Nutzungsänderungen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
- Eine fehlende Genehmigungsurkunde in den eigenen Unterlagen beweist nicht automatisch einen rechtswidrigen Zustand.
- Baurechtliche Unklarheiten sollten vor dem Verkauf fachkundig geklärt werden.
1. Was ist eine Baugenehmigung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Zulassung eines konkreten Bauvorhabens im Rahmen des jeweils vorgesehenen bauaufsichtlichen Prüfverfahrens.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer ein Gebäude errichtet, erweitert oder wesentlich verändert, kann abhängig vom konkreten Vorhaben ein bauaufsichtliches Verfahren durchlaufen müssen.
Grundlage dafür sind unter anderem der Bauantrag und die dazugehörigen Bauvorlagen. Dazu können beispielsweise Lageplan, Bauzeichnungen, Bau- und Nutzungsbeschreibung sowie weitere erforderliche Nachweise gehören.
Für Eigentümer ist deshalb nicht nur das eigentliche Genehmigungsschreiben interessant. Auch die zur Genehmigung gehörenden Pläne und Unterlagen können wichtig sein, um den genehmigten Zustand nachvollziehen zu können.
Bei einem Immobilienverkauf kann diese Dokumentation insbesondere dann relevant werden, wenn das Gebäude später erweitert oder verändert wurde.
2. Braucht jede bauliche Veränderung eine Baugenehmigung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom konkreten Vorhaben und den einschlägigen Vorschriften ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 60 der saarländischen Landesbauordnung stellt zunächst den Grundsatz auf, dass Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen einer Baugenehmigung bedürfen, soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts anderes bestimmen.
§ 61 LBO enthält beispielsweise eine Reihe verfahrensfreier Vorhaben. Darüber hinaus sieht die Landesbauordnung unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigungsfreistellung nach § 63 vor.
Deshalb lässt sich allein anhand der Größe oder des äußeren Eindrucks einer Baumaßnahme nicht zuverlässig entscheiden, welches Verfahren erforderlich war oder ist.
Gerade bei älteren Umbauten muss zusätzlich berücksichtigt werden, welche Rechtslage zum damaligen Zeitpunkt galt.
3. Bedeutet „verfahrensfrei“, dass beim Bauen keine Vorschriften beachtet werden müssen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen die für sie geltenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhalten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Punkt ist für Immobilieneigentümer besonders wichtig. „Verfahrensfrei“ bedeutet nicht „von allen baurechtlichen Anforderungen befreit“.
§ 60 Absatz 2 LBO Saarland stellt ausdrücklich klar, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung entbindet, die Anforderungen einzuhalten, die öffentlich-rechtliche Vorschriften an die jeweilige Anlage stellen.
Je nach Vorhaben können beispielsweise planungsrechtliche Vorgaben, Abstandsflächen oder andere öffentlich-rechtliche Anforderungen weiterhin relevant sein.
Deshalb sollte bei einer älteren Baumaßnahme nicht allein aus dem Fehlen einer Baugenehmigung geschlossen werden, dass entweder alles unzulässig oder umgekehrt automatisch alles zulässig ist.
4. Warum ist die Baugenehmigung beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sie kann helfen nachzuvollziehen, welche bauliche Ausführung oder Nutzung Gegenstand eines bauaufsichtlichen Verfahrens und einer erteilten Genehmigung war.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Kaufinteressenten sehen zunächst den heutigen Zustand einer Immobilie. Dieser muss jedoch nicht in jedem Fall dem ursprünglichen oder später genehmigten Planstand entsprechen.
Ein Haus kann beispielsweise nachträglich einen Anbau erhalten haben. Ein Dachgeschoss wurde möglicherweise ausgebaut, eine Garage verändert oder die Nutzung einzelner Räume wurde geändert.
Vorhandene Baugenehmigungen und Bauzeichnungen können dabei helfen, die bauliche Entwicklung der Immobilie besser nachzuvollziehen.
Für den Verkauf ist das vor allem deshalb hilfreich, weil erkennbare Unstimmigkeiten möglichst vor der Kaufprüfung angesprochen und eingeordnet werden können.
5. Wo finde ich die Baugenehmigung für meine Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollten die eigenen Bauunterlagen geprüft werden. Sind diese unvollständig, kann eine Anfrage beziehungsweise Akteneinsicht bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sinnvoll sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Baugenehmigungen und zugehörige Pläne befinden sich häufig in den privaten Bauunterlagen des Eigentümers.
Gerade bei älteren Immobilien wurden diese Unterlagen jedoch möglicherweise über mehrere Eigentümergenerationen nur teilweise weitergegeben.
Dann kann die behördliche Bauakte eine weitere Informationsquelle sein. Welche Bauaufsichtsbehörde zuständig ist, hängt im Saarland von der Lage des Grundstücks ab.
Vor einer Anfrage sollten möglichst die genaue Objektanschrift und vorhandene Angaben zum Grundstück zusammengestellt werden. Die Voraussetzungen und Möglichkeiten einer Akteneinsicht sind mit der zuständigen Stelle zu klären.
6. Bedeutet eine Baugenehmigung automatisch, dass das Gebäude genauso gebaut wurde?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Genehmigungsunterlagen zeigen den genehmigten Planstand. Ob die Immobilie tatsächlich vollständig entsprechend diesem Planstand ausgeführt wurde, sollte bei Zweifeln gesondert geprüft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwischen einer genehmigten Planung und einem heute vorhandenen Gebäude können Unterschiede bestehen.
Änderungen können bereits während der Bauausführung oder erst viele Jahre später vorgenommen worden sein. Deshalb ist eine alte Genehmigung nicht automatisch der Beweis dafür, dass der heutige Bestand in jedem Detail mit den damaligen Unterlagen übereinstimmt.
Besonders bei Grundrissänderungen, Anbauten oder ausgebauten Dachgeschossen kann ein Vergleich zwischen Plänen und tatsächlichem Zustand sinnvoll sein.
Werden wesentliche Abweichungen festgestellt, sollte anschließend geprüft werden, ob dazu weitere Genehmigungen oder andere bauaufsichtliche Unterlagen existieren.
7. Was ist bei einem nachträglichen Anbau oder Dachausbau zu beachten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, ob vorhandene Bauunterlagen den Anbau oder Ausbau abbilden und welche bauaufsichtliche Grundlage für die Maßnahme bestand.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nachträgliche Erweiterungen sind bei älteren Häusern keine Seltenheit. Dazu können beispielsweise Wintergärten, Anbauten, Dachgauben oder ausgebaute Dachgeschosse gehören.
Für den Verkauf ist zunächst interessant, ob diese Bereiche in den vorhandenen Bauzeichnungen und Genehmigungsunterlagen auftauchen.
Fehlen sie dort, sollte geprüft werden, ob spätere Unterlagen vorhanden sind und welches Verfahren für die konkrete Maßnahme erforderlich war.
Ob eine bestimmte Veränderung genehmigungspflichtig, verfahrensfrei oder auf andere Weise zulässig war, lässt sich nicht allein aus ihrer Bezeichnung ableiten. Bei Unklarheiten sollte dies fachkundig geklärt werden.
8. Was bedeutet eine Nutzungsänderung bei einer Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Von einer Nutzungsänderung spricht man, wenn die bisherige Nutzung einer baulichen Anlage oder eines Bereichs in eine andere Nutzung überführt wird. Auch dafür können bauaufsichtliche Anforderungen gelten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Immobilienverkauf wird häufig nur auf sichtbare bauliche Veränderungen geachtet. Baurechtlich kann jedoch auch eine veränderte Nutzung relevant sein.
§ 60 LBO Saarland nennt neben Errichtung und Änderung einer Anlage ausdrücklich auch die Nutzungsänderung.
Ob im konkreten Fall eine Genehmigung erforderlich war oder ist, hängt wiederum von den einschlägigen gesetzlichen Regelungen und dem Einzelfall ab.
Deshalb sollte beispielsweise ein ursprünglich anders vorgesehener Gebäudebereich nicht allein aufgrund seiner heutigen Ausstattung als baurechtlich gesicherter Wohnraum eingeordnet werden.
9. Was ist zu tun, wenn für einen Gebäudeteil keine Baugenehmigung auffindbar ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollte geklärt werden, ob überhaupt eine Genehmigung erforderlich war und ob weitere Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde oder in älteren Bauakten vorhanden sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das bloße Fehlen einer Genehmigung in den privaten Unterlagen beantwortet die baurechtliche Frage noch nicht.
Möglich ist beispielsweise, dass eine Genehmigung existiert, aber dem heutigen Eigentümer nicht mehr vorliegt. Ebenso kann eine Maßnahme unter eine damals geltende Genehmigungsfreiheit oder ein anderes Verfahren gefallen sein.
Umgekehrt sollte bei einer erkennbaren größeren baulichen Abweichung nicht einfach davon ausgegangen werden, dass schon alles in Ordnung sein werde.
Sinnvoll ist eine schrittweise Prüfung: vorhandene Unterlagen zusammentragen, Bauakte prüfen und bei verbleibenden baurechtlichen Fragen die zuständige Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise qualifizierte Fachleute einbeziehen.
10. Was sollten Verkäufer zur Baugenehmigung vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten vorhandene Genehmigungen und Bauzeichnungen zusammentragen, mit dem heutigen Gebäudezustand vergleichen und größere Abweichungen möglichst vor der Vermarktung klären.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sind die vorhandenen Bauunterlagen. Welche Genehmigungen liegen vor? Welche Pläne gehören dazu? Aus welchem Jahr stammen sie?
Danach sollte der heutige Zustand der Immobilie betrachtet werden. Gibt es einen späteren Anbau? Wurde das Dachgeschoss ausgebaut? Wurden größere Grundrissänderungen vorgenommen oder Gebäudebereiche anders genutzt?
Nicht jede Abweichung bedeutet automatisch ein baurechtliches Problem. Sie ist aber ein Anlass, die Unterlagen genauer zu prüfen.
Bei wesentlichen oder nicht nachvollziehbaren Abweichungen sollte die konkrete baurechtliche Situation durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise entsprechend qualifizierte Fachleute geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Baugenehmigung beim Immobilienverkauf
Baugenehmigungen und die dazugehörigen Bauunterlagen können beim Immobilienverkauf eine wichtige Informationsgrundlage sein. Sie helfen dabei, genehmigte Planstände und frühere Baumaßnahmen besser nachzuvollziehen.
Gleichzeitig sollte nicht vorschnell bewertet werden: Nicht jede Baumaßnahme benötigt dasselbe Verfahren, und auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss die geltenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen einhalten.
Besonders wichtig ist der Vergleich zwischen den vorhandenen Unterlagen und dem heutigen Gebäudezustand. Anbauten, Dachausbauten, größere Grundrissänderungen und Nutzungsänderungen sollten dabei besonders betrachtet werden.
Mein Grundsatz: Genehmigungen und Bauzeichnungen frühzeitig zusammentragen. Unterlagen mit dem tatsächlichen Gebäudezustand vergleichen. Fehlende Dokumente nicht vorschnell rechtlich bewerten. Und wesentliche baurechtliche Unklarheiten vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
