Wozu brauche ich eine Flurkarte beim Immobilienverkauf? Was zeigt eine Liegenschaftskarte? Was ist eigentlich ein Flurstück? Ist ein Flurstück dasselbe wie ein Grundstück? Und kann ich aus der Karte die exakten Grundstücksgrenzen ablesen?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Flurkarte, Liegenschaftskarte und Liegenschaftskataster. Im Mittelpunkt stehen Flurstücke, Grundstücksgrenzen, Gebäude, Katasterangaben und die Bedeutung eines aktuellen Kartenauszugs beim Immobilienverkauf.
Die Liegenschaftskarte ist Teil des amtlichen Liegenschaftskatasters. Sie hilft dabei, die räumliche Situation einer Immobilie und die zugehörigen Flurstücke nachzuvollziehen. Sie ersetzt jedoch weder den Grundbuchauszug noch eine erforderliche Grenzfeststellung oder Vermessung.
Kurz zusammengefasst
Die Liegenschaftskarte stellt Flurstücke und weitere Informationen des Liegenschaftskatasters kartografisch dar. Dazu gehören insbesondere Flurstücksgrenzen, Flurstückskennzeichen und dargestellte Gebäude.
Der Begriff „Flurkarte“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch häufig für einen Auszug aus der Liegenschaftskarte verwendet. Für einen Immobilienverkauf kann ein solcher Kartenauszug helfen, Lage und Zuschnitt der betroffenen Flurstücke anschaulich darzustellen.
Grundbuch und Liegenschaftskataster stehen miteinander in Verbindung. Nach § 2 GBO werden Grundstücke im Grundbuch nach dem in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnis, dem Liegenschaftskataster, bezeichnet.
Wichtig: Eine Liegenschaftskarte sollte nicht wie ein Vermessungsprotokoll behandelt werden. Insbesondere Maße oder Koordinaten, die lediglich grafisch aus einer Karte abgeleitet werden, können für eine zentimetergenaue Grenzbestimmung ungeeignet sein.
Flurkarte und Liegenschaftskarte – in 30 Sekunden erklärt
- Die Liegenschaftskarte gehört zum amtlichen Liegenschaftskataster.
- Sie stellt unter anderem Flurstücke, Flurstücksgrenzen und Gebäude kartografisch dar.
- „Flurkarte“ wird häufig als Bezeichnung für einen entsprechenden Kartenauszug verwendet.
- Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
- Die Karte hilft, Lage und Zuschnitt einer Immobilie nachzuvollziehen.
- Sie ersetzt keinen Grundbuchauszug.
- Sie ist nicht automatisch ein Nachweis für zentimetergenaue Grenzmaße vor Ort.
- Im Saarland können Katasterkartenauszüge beim LVGL bezogen werden.
1. Was ist eine Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Liegenschaftskarte ist die kartografische Darstellung von Informationen des amtlichen Liegenschaftskatasters und zeigt insbesondere die räumliche Gliederung in Flurstücke.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer eine Immobilie verkauft, beschäftigt sich häufig erstmals intensiver mit Begriffen wie Gemarkung, Flur und Flurstück.
Die Liegenschaftskarte macht die räumliche Situation anschaulich sichtbar. Flurstücke werden mit ihren Grenzen dargestellt und können anhand ihrer Kennzeichnung zugeordnet werden. Auch Gebäude und weitere katasterrelevante Informationen können in der Darstellung enthalten sein.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird dafür häufig weiterhin der Begriff „Flurkarte“ verwendet. Für die Verkaufsunterlagen ist meist ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte gemeint.
Dadurch erhält ein Kaufinteressent eine wesentlich anschaulichere Vorstellung von Lage und Grundstückszuschnitt als allein durch eine textliche Flurstücksbezeichnung.
2. Was zeigt eine Liegenschaftskarte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sie zeigt insbesondere Flurstücke mit ihren Grenzen und Kennzeichnungen sowie weitere katastermäßig erfasste Informationen, beispielsweise Gebäude.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein wesentlicher Bestandteil der Liegenschaftskarte ist die Darstellung der einzelnen Flurstücke.
Dadurch lässt sich erkennen, wie ein Flurstück zugeschnitten ist und an welche anderen Flurstücke, Straßen oder Wege es angrenzt.
Auch vorhandene Gebäude werden im amtlichen Liegenschaftskataster geführt und können in der Liegenschaftskarte dargestellt sein.
Welche Informationen ein konkreter Auszug enthält, hängt vom jeweiligen Katasterprodukt und der gewählten Darstellung ab. Deshalb sollte eine Liegenschaftskarte immer zusammen mit ihrer Zeichenerklärung gelesen werden.
3. Warum ist die Liegenschaftskarte beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sie hilft Verkäufern und Kaufinteressenten, die räumliche Zuordnung, den Zuschnitt und die Flurstücke einer Immobilie besser nachzuvollziehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem freistehenden Haus auf einem klar zugeschnittenen Grundstück erscheint die Grundstückssituation häufig zunächst einfach.
Tatsächlich kann eine Immobilie jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. Ebenso können Zufahrten, Gartenbereiche oder andere Flächen eigene Flurstücke bilden.
Ein Kartenauszug hilft, solche Zusammenhänge frühzeitig sichtbar zu machen. Das kann insbesondere für die Beschreibung und Aufbereitung des Verkaufsobjekts hilfreich sein.
Der Katasterkartenauszug wird im Saarland vom Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung ausdrücklich auch als Unterlage zur Vorlage bei Banken, Notaren und Behörden angeboten.
4. Was ist ein Flurstück?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Flurstück ist eine im Liegenschaftskataster eindeutig geführte räumliche Einheit mit eigener Kennzeichnung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Flurstücke sind die grundlegenden räumlichen Einheiten des Liegenschaftskatasters.
Sie werden anhand ihrer katastermäßigen Bezeichnung eindeutig identifiziert. Typischerweise begegnen Eigentümern dabei Angaben wie Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer.
Diese Angaben spielen auch im Grundbuch eine Rolle. § 2 GBO bestimmt, dass Grundstücke im Grundbuch nach den amtlichen Verzeichnissen der Länder, also dem Liegenschaftskataster, benannt werden.
Dadurch besteht eine wichtige Verbindung zwischen der kartografischen Darstellung im Kataster und der rechtlichen Buchung im Grundbuch.
5. Ist ein Flurstück dasselbe wie ein Grundstück?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Flurstück und Grundstück sind unterschiedliche Begriffe. Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Diese Begriffe werden im Alltag häufig gleich verwendet, rechtlich und katastermäßig sollte jedoch unterschieden werden.
Das Flurstück ist eine Einheit des Liegenschaftskatasters. Das Grundstück im rechtlichen Sinn wird dagegen über das Grundbuch bestimmt.
Mehrere Flurstücke können gemeinsam zu einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn gehören. Umgekehrt ist ein Flurstück als räumlich abgegrenzte Katastereinheit eindeutig bezeichnet.
Gerade beim Immobilienverkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Flurstücke tatsächlich zum zu verkaufenden Grundbesitz gehören.
6. Kann ich aus der Liegenschaftskarte die exakte Grundstücksgrenze ablesen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Liegenschaftskarte zeigt Flurstücksgrenzen, sollte aber nicht für sich allein als Grundlage einer zentimetergenauen Grenzbestimmung in der Örtlichkeit verwendet werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Unterschied ist besonders wichtig. Eine amtliche Karte ist nicht automatisch mit einer aktuellen örtlichen Grenzfeststellung gleichzusetzen.
Das LVGL Saarland weist bei seiner digitalen Liegenschaftskarte ausdrücklich darauf hin, dass aus der Karte entnommene Koordinaten lediglich die Genauigkeit der zugrunde liegenden grafischen Präsentationskoordinaten erreichen können.
Auch Maße, die allein aus der digitalen Karte abgeleitet werden, müssen unter diesem Genauigkeitsaspekt betrachtet werden.
Bestehen Zweifel über den tatsächlichen Grenzverlauf oder soll eine Grenze verbindlich in der Örtlichkeit festgestellt werden, ist deshalb eine fachgerechte vermessungsrechtliche Klärung erforderlich.
7. Ist die Liegenschaftskarte dasselbe wie der Grundbuchauszug?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Liegenschaftskarte stellt insbesondere die räumliche und katastermäßige Situation dar, während der Grundbuchauszug die grundbuchrechtlichen Verhältnisse wiedergibt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Unterlagen ergänzen sich, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.
In der Liegenschaftskarte stehen die räumliche Lage, Flurstücke, Grenzen und weitere Katasterinformationen im Vordergrund.
Der Grundbuchauszug zeigt dagegen unter anderem, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche grundbuchlichen Rechte und Belastungen bestehen.
Gleichzeitig sind Kataster und Grundbuch miteinander verknüpft: Nach § 2 GBO werden Grundstücke im Grundbuch anhand des amtlichen Liegenschaftskatasters bezeichnet.
8. Wo bekomme ich eine Flurkarte oder Liegenschaftskarte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Im Saarland können Auszüge aus der Liegenschaftskarte beim Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung – LVGL – bezogen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das LVGL stellt unterschiedliche Produkte aus dem Liegenschaftskataster zur Verfügung.
Dazu gehören unter anderem Katasterkartenauszüge beziehungsweise Auszüge aus der Liegenschaftskarte. Nach Angaben des LVGL kann ein entsprechender Kartenauszug auch als PDF bereitgestellt werden.
Darüber hinaus stellt das Saarland bestimmte Geobasisdaten aus dem Liegenschaftskataster als offene Daten zur Verfügung.
Welche Variante für einen Immobilienverkauf benötigt wird, hängt vom jeweiligen Zweck ab. Für die konkrete Verkaufsabwicklung kann ein amtlicher Katasterkartenauszug sinnvoll sein.
9. Stehen die Namen der Eigentümer in der Liegenschaftskarte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eigentümerangaben sind nicht automatisch Bestandteil jedes frei verfügbaren Kartenauszugs. Für entsprechende personenbezogene Katasterangaben können besondere Zugangsvoraussetzungen gelten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Liegenschaftskarte sollte nicht mit einem frei zugänglichen Eigentümerverzeichnis verwechselt werden.
Das LVGL Saarland weist bei der Bestellung eines Katasterkartenauszugs ausdrücklich darauf hin, dass für die Bereitstellung von Eigentümerangaben ein berechtigtes Interesse erforderlich ist.
Die Behörde kann dieses berechtigte Interesse prüfen und eine Herausgabe entsprechender Angaben ablehnen, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Für den eigenen Immobilienverkauf ist die Frage der Eigentumsverhältnisse ohnehin zusätzlich anhand des aktuellen Grundbuchstands zu prüfen.
10. Was sollten Verkäufer bei der Liegenschaftskarte vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, welche Flurstücke zum Verkaufsobjekt gehören, wie diese zugeschnitten sind und ob die kartografische Darstellung zur bekannten Situation der Immobilie passt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollte geklärt werden, ob die Immobilie aus einem oder mehreren Flurstücken besteht.
Anschließend lohnt sich der Abgleich mit dem Grundbuch und den übrigen Verkaufsunterlagen. Besonders interessant können Zufahrten, separate Gartenflächen, Garagenflächen oder weitere zum Grundbesitz gehörende Flurstücke sein.
Auch die dargestellte Gebäudesituation kann bei der Vorbereitung des Verkaufs Hinweise darauf geben, welche weiteren Bauunterlagen gegebenenfalls geprüft werden sollten.
Bei Abweichungen, unklaren Grenzen oder vermessungstechnischen Fragen sollte nicht spekuliert werden. Solche Punkte sollten durch die zuständige Katasterbehörde beziehungsweise entsprechend befugte Vermessungsfachleute geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Flurkarte und Liegenschaftskarte
Die Liegenschaftskarte gehört zu den Unterlagen, die eine Immobilie räumlich verständlicher machen. Sie zeigt insbesondere die Flurstückssituation und hilft dabei, Lage und Zuschnitt des Grundbesitzes nachzuvollziehen.
Für einen Immobilienverkauf ist dabei das Zusammenspiel mehrerer Unterlagen wichtig: Liegenschaftskarte und Kataster beschreiben die räumliche beziehungsweise katastermäßige Situation, während der Grundbuchauszug die grundbuchrechtlichen Verhältnisse zeigt.
Wichtig ist außerdem, die Liegenschaftskarte nicht mit einer zentimetergenauen örtlichen Grenzfeststellung zu verwechseln. Bestehen Zweifel über Grundstücksgrenzen, sollten diese fachgerecht geklärt werden.
Mein Grundsatz: Flurstücke frühzeitig identifizieren. Liegenschaftskarte und Grundbuch miteinander abgleichen. Kartendarstellungen nicht überinterpretieren. Und unklare Grenz- oder Vermessungsfragen vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
