Warum ist ein Grundriss beim Immobilienverkauf wichtig? Was sollte ein guter Grundriss zeigen? Was kann ich tun, wenn kein Grundriss mehr vorhanden ist? Was ist zu beachten, wenn der vorhandene Plan nicht mehr mit dem heutigen Zustand der Immobilie übereinstimmt? Und kann aus einem Grundriss automatisch die Wohnfläche übernommen werden?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Grundrisse beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Raumaufteilung, Bauzeichnungen, Verkaufsgrundrisse, Wohnflächenangaben, bauliche Veränderungen und die Bedeutung verständlicher Planunterlagen für Kaufinteressenten.
Ein guter Grundriss hilft Interessenten, eine Immobilie bereits vor der Besichtigung räumlich einzuordnen. Gleichzeitig sollte zwischen einer anschaulichen Darstellung für die Vermarktung und einer technischen beziehungsweise genehmigungsbezogenen Bauzeichnung unterschieden werden.
Kurz zusammengefasst
Ein Grundriss stellt die räumliche Aufteilung eines Gebäudes oder einer Wohnung aus einer horizontalen Schnittperspektive dar. Er kann unter anderem Räume, Wände, Türen, Fenster und weitere bauliche Elemente zeigen.
Für die Immobilienvermarktung ist ein gut lesbarer Grundriss hilfreich, weil Kaufinteressenten Raumaufteilung, Wegebeziehungen und Nutzungsmöglichkeiten besser nachvollziehen können.
Ein vorhandener alter Bauplan sollte jedoch nicht ungeprüft als Darstellung des heutigen Zustands verwendet werden. Wurden beispielsweise Wände verändert, Räume zusammengelegt oder Anbauten geschaffen, können Abweichungen bestehen.
Auch eine Wohnflächenangabe sollte nicht allein aus einem beliebigen Verkaufsgrundriss abgeleitet werden. Für eine belastbare Wohnflächenberechnung sind die jeweils anzuwendenden Berechnungsgrundlagen und geeignete Maße erforderlich.
Grundriss beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Ein Grundriss macht die Raumaufteilung einer Immobilie verständlich.
- Er hilft Kaufinteressenten bei der ersten räumlichen Orientierung.
- Für die Vermarktung kann ein übersichtlich aufbereiteter Verkaufsgrundriss sinnvoll sein.
- Ein Verkaufsgrundriss ist nicht automatisch eine genehmigte Bauzeichnung.
- Alte Grundrisse sollten mit dem tatsächlichen Zustand abgeglichen werden.
- Bauliche Abweichungen sollten nicht einfach im Verkaufsgrundriss verschwiegen werden.
- Die Wohnfläche lässt sich nicht zuverlässig aus jedem beliebigen Grundriss ableiten.
- Fehlende oder unklare Pläne sollten vor dem Verkauf möglichst früh geklärt werden.
1. Warum ist ein Grundriss beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Grundriss hilft Kaufinteressenten, die Raumaufteilung und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie schnell zu erfassen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Fotos vermitteln einen Eindruck von Ausstattung, Licht und Atmosphäre. Die räumlichen Zusammenhänge lassen sich daraus jedoch nicht immer eindeutig erkennen.
Ein Grundriss beantwortet andere Fragen: Wie sind die Räume miteinander verbunden? Wo liegen Küche und Bad? Wie gelangt man auf Terrasse oder Balkon? Gibt es Durchgangszimmer? Wie verteilen sich die Räume auf die einzelnen Etagen?
Damit ergänzt der Grundriss die übrige Immobilienpräsentation um eine wichtige räumliche Information.
Gerade bei mehreren Etagen, ungewöhnlichen Raumzuschnitten oder umfangreicheren Immobilien kann eine verständliche Grundrissdarstellung die Orientierung deutlich erleichtern.
2. Was sollte ein guter Verkaufsgrundriss zeigen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein guter Verkaufsgrundriss sollte die tatsächliche Raumaufteilung verständlich und möglichst übersichtlich darstellen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für Kaufinteressenten sind insbesondere die Anordnung und Verbindung der Räume wichtig.
Sinnvoll sind beispielsweise nachvollziehbare Raumbezeichnungen sowie die Darstellung von Wänden, Türen, Fenstern und Treppen, soweit diese für das Verständnis der Immobilie relevant sind.
Bei einem Haus mit mehreren Geschossen sollte eindeutig erkennbar sein, welcher Grundriss zu welchem Geschoss gehört.
Ein Verkaufsgrundriss sollte vor allem verständlich sein. Gleichzeitig dürfen gestalterische Vereinfachungen nicht dazu führen, dass die tatsächliche Raumstruktur irreführend dargestellt wird.
3. Was ist der Unterschied zwischen Baugrundriss und Verkaufsgrundriss?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Bauzeichnung dient baurechtlichen beziehungsweise technischen Zwecken. Ein Verkaufsgrundriss ist dagegen vor allem für eine verständliche Immobilienpräsentation aufbereitet.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Technische Bauzeichnungen enthalten regelmäßig wesentlich mehr Informationen, als ein Kaufinteressent für die erste Orientierung benötigt.
Die saarländische Bauvorlagenverordnung sieht für Bauzeichnungen beispielsweise bestimmte Maßstäbe und Angaben vor. Bauzeichnungen gehören dort zu den möglichen Bauvorlagen eines Bauvorhabens.
Für die Vermarktung kann daraus eine übersichtlichere Darstellung erstellt werden, bei der die für Interessenten relevanten Informationen stärker im Vordergrund stehen.
Wichtig ist die begriffliche Trennung: Ein grafisch aufbereiteter Verkaufsgrundriss ist nicht allein dadurch eine genehmigte oder technisch verbindliche Bauzeichnung.
4. Was kann ich tun, wenn kein Grundriss mehr vorhanden ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollte geprüft werden, ob noch Bauunterlagen vorhanden oder bei der zuständigen Stelle verfügbar sind. Für die Vermarktung kann gegebenenfalls auch ein neuer Grundriss erstellt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders bei älteren Immobilien sind die ursprünglichen Planunterlagen nicht immer vollständig beim Eigentümer vorhanden.
Dann lohnt sich zunächst die Suche in vorhandenen Bauunterlagen, früheren Finanzierungsunterlagen, Unterlagen eines Architekten oder gegebenenfalls in der Bauakte.
Ist kein geeigneter Plan vorhanden, kann für die Vermarktung ein aktueller Grundriss auf Grundlage einer entsprechenden Bestandsaufnahme erstellt werden.
Dabei sollte klar sein, welchem Zweck dieser neue Plan dient. Ein für die Immobilienvermarktung erstellter Grundriss ersetzt nicht automatisch fehlende genehmigungsrechtliche Bauunterlagen.
5. Was ist zu beachten, wenn der alte Grundriss nicht mehr zum Haus passt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Abweichungen zwischen vorhandenem Plan und tatsächlichem Gebäudezustand sollten vor dem Verkauf erkannt und geklärt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Über viele Jahre können Immobilien verändert worden sein. Wände wurden versetzt, Räume zusammengelegt, Dachgeschosse ausgebaut oder Anbauten geschaffen.
Dadurch kann ein ursprünglicher Baugrundriss deutlich vom heutigen Zustand abweichen.
Für die Vermarktung sollte deshalb nicht einfach ein alter Plan verwendet werden, wenn bekannt ist, dass er die Immobilie nicht mehr zutreffend darstellt.
Bestehen darüber hinaus Fragen, ob bauliche Veränderungen genehmigt wurden oder genehmigungspflichtig waren, sollte dies anhand der Bauunterlagen und gegebenenfalls mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise qualifizierten Fachleuten geklärt werden.
6. Kann ich die Wohnfläche einfach aus dem Grundriss ablesen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht aus jedem Grundriss. Für eine belastbare Wohnflächenberechnung sind geeignete Maße und die jeweils anzuwendenden Berechnungsregeln erforderlich.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Raumflächen und Wohnfläche sind nicht automatisch dasselbe.
Die Wohnflächenverordnung unterscheidet beispielsweise, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören und in welchem Umfang bestimmte Flächen anzurechnen sind. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und bestimmte Nebenräume können dabei unterschiedlich behandelt werden.
§ 3 WoFlV erlaubt die Ermittlung der Grundfläche durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung. Eine dafür verwendete Bauzeichnung muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und die erforderlichen lichten Maße erkennen lassen.
Ein schematischer Verkaufsgrundriss ohne verlässliche Maße ist deshalb keine ausreichende Grundlage, um daraus automatisch eine belastbare Wohnfläche abzuleiten.
7. Was passiert, wenn anders gebaut wurde als im ursprünglichen Grundriss?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann sollten tatsächlicher Gebäudezustand, vorhandene Bauunterlagen und gegebenenfalls auch die Wohnflächenangaben überprüft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Abweichungen von einer alten Bauzeichnung können unterschiedliche Ursachen haben. Manche Änderungen sind geringfügig, andere können die Raumaufteilung, Nutzung oder Fläche wesentlich verändern.
Für die Wohnflächenberechnung enthält § 3 WoFlV eine klare Aussage: Wurde die Grundfläche anhand einer Bauzeichnung ermittelt und anschließend abweichend von dieser Zeichnung gebaut, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
Davon getrennt ist die baurechtliche Frage, ob eine konkrete Änderung genehmigt werden musste und ordnungsgemäß genehmigt wurde.
Diese baurechtliche Beurteilung sollte bei Unklarheiten nicht aus dem Grundriss allein abgeleitet, sondern fachkundig geprüft werden.
8. Ist ein Grundriss beim Verkauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich zum Verkaufsgrundriss insbesondere der Aufteilungsplan mit der Zuordnung des Sondereigentums von Bedeutung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Eigentumswohnung sollte zwischen dem Grundriss für die Vermarktung und dem rechtlich relevanten Aufteilungsplan unterschieden werden.
Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern, vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung insbesondere die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan mit dem Grundriss der Wohnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung einzusehen.
Der Aufteilungsplan ist wichtig, um die Zuordnung der Räume und des Sondereigentums nachzuvollziehen.
Ein schön gestalteter Verkaufsgrundriss kann diese rechtlichen Unterlagen deshalb nicht ersetzen.
9. Sollte ein Grundriss Maße und Wohnflächen enthalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Maße und Flächen können für Interessenten hilfreich sein, sollten aber nur angegeben werden, wenn ihre Grundlage ausreichend geklärt und die Darstellung eindeutig ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Interessenten möchten häufig wissen, ob beispielsweise ein vorhandener Esstisch, ein Schrank oder ein Bett in einen bestimmten Raum passt.
Maßangaben können deshalb einen zusätzlichen praktischen Nutzen bieten.
Gleichzeitig sollten Maße nicht aus einer alten oder nicht maßstabsgerechten Vorlage lediglich geschätzt werden. Dasselbe gilt für Flächenangaben.
Werden Wohnflächen angegeben, sollte nachvollziehbar sein, auf welcher Berechnung beziehungsweise Unterlage diese Angaben beruhen. Bei Zweifeln ist eine Überprüfung sinnvoller als die ungeprüfte Übernahme alter Zahlen.
10. Was sollten Verkäufer beim Grundriss vor dem Immobilienverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, ob der Grundriss zum tatsächlichen Zustand der Immobilie passt, gut lesbar ist und verwendete Maße oder Flächenangaben nachvollziehbar sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt ist der Vergleich zwischen vorhandenen Planunterlagen und dem heutigen Gebäudezustand.
Stimmen Raumaufteilung, Türen, Treppen und wesentliche bauliche Bereiche? Wurden Räume verändert? Gibt es einen Anbau oder Dachausbau, der in älteren Plänen nicht dargestellt ist?
Danach sollte entschieden werden, welche Unterlage für welchen Zweck verwendet wird. Für die Vermarktung kann ein übersichtlicher Verkaufsgrundriss sinnvoll sein. Für baurechtliche, technische oder wohnflächenbezogene Fragen können dagegen andere Unterlagen erforderlich sein.
Unklare Abweichungen sollten nicht kaschiert, sondern vor dem Verkauf soweit möglich geklärt werden. Das schafft eine verlässlichere Informationsgrundlage für Eigentümer und Kaufinteressenten.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Grundriss beim Immobilienverkauf
Ein verständlicher Grundriss gehört für mich zu einer guten Immobilienpräsentation. Er hilft Kaufinteressenten, die Raumaufteilung bereits vor einer Besichtigung wesentlich besser einzuschätzen.
Gleichzeitig sollte zwischen einem Verkaufsgrundriss und technischen beziehungsweise genehmigungsbezogenen Bauzeichnungen unterschieden werden. Nicht jeder Plan erfüllt denselben Zweck.
Besonders wichtig wird die Prüfung, wenn ältere Pläne nicht mehr mit dem tatsächlichen Gebäudezustand übereinstimmen oder Wohnflächenangaben daraus übernommen werden sollen.
Mein Grundsatz: Grundriss frühzeitig prüfen. Tatsächlichen Zustand und vorhandene Pläne abgleichen. Flächenangaben nicht ungeprüft übernehmen. Und baurechtliche oder technische Unklarheiten vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
