Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche? Gehört ein Keller zur Wohnfläche? Ist eine Garage Nutzfläche? Kann ein ausgebauter Keller einfach als Wohnfläche angegeben werden? Und warum ist die richtige Bezeichnung der Flächen beim Immobilienverkauf so wichtig?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Wohnfläche und Nutzfläche. Im Mittelpunkt stehen unterschiedliche Flächenbegriffe, Keller, Garagen, Dachgeschosse, Hobbyräume und die nachvollziehbare Darstellung von Flächen beim Immobilienverkauf.
Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe. Gleichzeitig wird der Begriff „Nutzfläche“ in unterschiedlichen Regelwerken und im allgemeinen Sprachgebrauch nicht immer mit exakt derselben Bedeutung verwendet. Deshalb sollte bei Immobilienangaben möglichst erkennbar sein, welche Flächen gemeint sind und auf welcher Grundlage sie ermittelt wurden.
Kurz zusammengefasst
Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Grundflächen bei einer Berechnung nach der WoFlV zur Wohnfläche gehören und wie sie angerechnet werden. Bestimmte Zubehörräume wie Keller, Heizungsräume und Garagen gehören danach nicht zur Wohnfläche.
Solche Flächen können trotzdem für die Nutzung und den wirtschaftlichen Eindruck einer Immobilie relevant sein. Sie sollten aber nicht einfach der Wohnfläche zugerechnet werden.
Bei dem Begriff „Nutzfläche“ ist besondere Genauigkeit sinnvoll. In technischen Regelwerken wird heute unter anderem mit dem Begriff „Nutzungsfläche“ gearbeitet. Andere Rechtsvorschriften verwenden wiederum eigene Definitionen von Nutzfläche oder Gebäudenutzfläche.
Für einen Immobilienverkauf ist deshalb eine klare Trennung hilfreich: Wohnfläche nachvollziehbar angeben, weitere nutzbare Flächen separat bezeichnen und unterschiedliche Flächenarten nicht einfach zusammenrechnen.
Wohnfläche oder Nutzfläche – in 30 Sekunden erklärt
- Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht automatisch dasselbe.
- Die WoFlV enthält konkrete Regeln für die Wohnflächenberechnung in ihrem Anwendungsbereich.
- Kellerräume gehören nach der WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
- Auch Garagen und Heizungsräume zählen nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche.
- Ein wohnlich ausgebauter Raum ist nicht allein deshalb automatisch Wohnfläche.
- Bei Dachschrägen gelten bei einer Berechnung nach WoFlV besondere Anrechnungsregeln.
- Der Begriff Nutzfläche kann je nach Regelwerk unterschiedliche Bedeutungen haben.
- Beim Verkauf sollten Wohnfläche und weitere Flächen transparent getrennt dargestellt werden.
1. Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wohnfläche bezeichnet die nach der jeweiligen Berechnungsgrundlage als Wohnfläche anrechenbaren Flächen. Weitere nutzbare Gebäudeflächen können außerhalb dieser Wohnfläche liegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Unterschied wird besonders deutlich, wenn man ein typisches Einfamilienhaus betrachtet. Es besitzt beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche, aber möglicherweise auch Keller, Heizungsraum und Garage.
Nicht alle diese Flächen werden bei einer Wohnflächenberechnung automatisch gleich behandelt.
Nach § 2 WoFlV gehören bestimmte Zubehörräume ausdrücklich nicht zur Wohnfläche. Dazu zählen unter anderem Kellerräume, Heizungsräume und Garagen.
Trotzdem können diese Bereiche für den Eigentümer praktisch sehr nützlich sein. Beim Verkauf ist deshalb eine getrennte Darstellung aussagekräftiger als eine einzige, nicht näher erläuterte Gesamtfläche.
2. Ist Nutzfläche ein eindeutig definierter Begriff?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht ohne Angabe des verwendeten Regelwerks. Unterschiedliche technische und gesetzliche Regelungen verwenden verschiedene Flächenbegriffe und Definitionen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird „Nutzfläche“ häufig für Flächen verwendet, die zwar nutzbar sind, aber nicht zur angegebenen Wohnfläche gehören.
Fachlich sollte genauer hingesehen werden. Die DIN 277 arbeitet beispielsweise mit verschiedenen Grundflächenbegriffen und dem Begriff der Nutzungsfläche.
Andere Vorschriften verwenden wiederum eigene Definitionen. Das Gebäudeenergiegesetz definiert beispielsweise „Nutzfläche“ für seinen eigenen Anwendungsbereich bei Wohngebäuden als Gebäudenutzfläche und bei Nichtwohngebäuden als Nettogrundfläche.
Deshalb sollte eine Flächenangabe möglichst erkennen lassen, nach welchem Regelwerk oder welcher Berechnung sie ermittelt wurde.
3. Gehört ein Keller zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein gewöhnlicher Kellerraum gehört nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Er kann dennoch eine zusätzliche nutzbare Fläche der Immobilie darstellen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 2 Absatz 3 WoFlV nennt Kellerräume ausdrücklich als Zubehörräume, deren Grundflächen nicht zur Wohnfläche gehören.
Ein Keller kann trotzdem einen erheblichen praktischen Nutzen haben. Dort können beispielsweise Vorräte, Fahrräder, Werkzeuge oder andere Gegenstände untergebracht werden.
Für die Immobilienvermarktung kann es deshalb sinnvoll sein, die Kellerfläche zusätzlich zur Wohnfläche anzugeben, sofern die Flächengrundlage nachvollziehbar ist.
Entscheidend ist eine klare Bezeichnung: Eine zusätzliche Kellerfläche sollte nicht allein deshalb der Wohnfläche zugeschlagen werden, weil sie für den Eigentümer gut nutzbar ist.
4. Wird ein ausgebauter Keller automatisch zur Wohnfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eine wohnliche Ausstattung allein macht einen Kellerraum nicht automatisch zu anrechenbarer Wohnfläche.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Kellerraum kann beispielsweise beheizt, gefliest, gestrichen und mit Möbeln ausgestattet sein. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass er rechtlich und flächenmäßig wie ein regulärer Wohnraum behandelt werden darf.
Nach § 2 WoFlV gehören Kellerräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Außerdem gehören Räume nicht zur Wohnfläche, wenn sie den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des jeweiligen Landesbauordnungsrechts nicht genügen.
Im Saarland enthält die Landesbauordnung beispielsweise Anforderungen an Aufenthaltsräume, unter anderem hinsichtlich Raumhöhe, Belichtung und Belüftung. Welche Anforderungen im konkreten Gebäude gelten, hängt jedoch von der jeweiligen Situation ab.
Bei einem nachträglich ausgebauten Keller sollten deshalb baurechtliche Nutzung und Flächenberechnung getrennt geprüft werden, bevor er beim Verkauf als Wohnfläche bezeichnet wird.
5. Gehört eine Garage zur Wohnfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Garagen gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 2 Absatz 3 WoFlV zählt Garagen ausdrücklich zu den Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören.
Das bedeutet nicht, dass eine Garage für den Immobilienwert oder für Kaufinteressenten unbedeutend wäre. Im Gegenteil: Garage, Stellplatz und weitere Nebenflächen können wichtige Merkmale einer Immobilie sein.
Sie sollten lediglich nicht mit der Wohnfläche vermischt werden.
Eine transparente Immobilienbeschreibung kann deshalb beispielsweise Wohnfläche und vorhandene Garagen- oder Nebenflächen getrennt darstellen.
6. Ist ein Hobbyraum im Keller Wohnfläche oder Nutzfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Bezeichnung „Hobbyraum“ entscheidet nicht darüber, ob eine Fläche als Wohnfläche anzurechnen ist. Maßgeblich sind die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen sowie die verwendete Berechnungsgrundlage.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei älteren Einfamilienhäusern gibt es häufig ausgebaute Kellerräume, die als Hobbyraum, Gästezimmer, Büro oder Fitnessraum genutzt werden.
Eine solche tatsächliche Nutzung beantwortet jedoch nicht automatisch die Frage nach der Wohnfläche.
Die WoFlV schließt Kellerräume grundsätzlich aus der Wohnfläche aus und berücksichtigt außerdem, ob Räume die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung erfüllen.
Deshalb sollte bei solchen Räumen nicht allein anhand der Möblierung oder einer umgangssprachlichen Raumbezeichnung eine Wohnflächenangabe vorgenommen werden.
7. Sind Balkon und Terrasse Wohnfläche oder Nutzfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Berechnung nach der WoFlV können Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen anteilig zur Wohnfläche gehören – in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Außenflächen zeigen besonders gut, warum Wohnfläche nicht einfach mit der tatsächlich vorhandenen Grundfläche gleichgesetzt werden kann.
§ 2 WoFlV ordnet Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen grundsätzlich der Wohnfläche zu, wenn sie ausschließlich zur betreffenden Wohnung gehören.
§ 4 WoFlV bestimmt anschließend den Umfang der Anrechnung: in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte der Grundfläche.
Eine zwölf Quadratmeter große Terrasse bedeutet bei einer Berechnung nach WoFlV deshalb nicht automatisch zwölf Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche.
8. Was ist bei Dachgeschossflächen zu beachten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei Dachschrägen kann die vorhandene Bodenfläche größer sein als die anrechenbare Wohnfläche. Nach der WoFlV richtet sich die Anrechnung unter anderem nach der lichten Höhe.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach § 4 WoFlV werden Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig angerechnet.
Flächen mit mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern lichter Höhe zählen zur Hälfte. Flächen unter einem Meter werden nicht angerechnet.
Deshalb kann beispielsweise ein Dachgeschoss eine große Bodenfläche besitzen, während die nach WoFlV ermittelte Wohnfläche deutlich geringer ausfällt.
Zusätzlich ist bei einem ausgebauten Dachgeschoss zu prüfen, ob der tatsächliche Ausbau und die baurechtliche Nutzung mit den vorhandenen Unterlagen übereinstimmen.
9. Warum ist die Unterscheidung beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil unterschiedliche Flächen für Kaufinteressenten unterschiedliche Bedeutungen haben und eine unklare Zusammenrechnung einen falschen Eindruck von der tatsächlichen Wohnfläche vermitteln kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwei Häuser können beispielsweise jeweils 180 Quadratmeter tatsächlich nutzbare Flächen besitzen, aber eine sehr unterschiedliche Wohnfläche aufweisen.
Bei einem Haus können große Teile auf Keller, Garage und Nebenräume entfallen. Beim anderen kann ein wesentlich größerer Anteil aus regulären Wohnräumen bestehen.
Eine einzige Gesamtzahl würde diesen Unterschied nicht ausreichend erklären.
Für Kaufinteressenten ist deshalb eine nachvollziehbare Aufteilung hilfreicher: Wie groß ist die angegebene Wohnfläche? Welche zusätzlichen Flächen gibt es? Und auf welcher Grundlage wurden diese Angaben ermittelt?
10. Wie sollten Verkäufer Wohnfläche und weitere Flächen angeben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wohnfläche und weitere Flächen sollten möglichst getrennt, nachvollziehbar und mit einer klaren Berechnungsgrundlage angegeben werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor der Vermarktung sollte zunächst geprüft werden, welche Flächenberechnungen bereits vorhanden sind.
Gibt es eine Wohnflächenberechnung? Nach welcher Methode wurde sie erstellt? Stimmen die zugrunde liegenden Pläne noch mit dem tatsächlichen Gebäude überein? Wurden später Keller oder Dachgeschoss ausgebaut?
Weitere Flächen können für Interessenten durchaus wichtig sein. Sie sollten aber möglichst konkret bezeichnet werden, beispielsweise als Keller-, Abstell-, Garagen- oder sonstige Nebenfläche, sofern diese Bezeichnung sachlich zutrifft.
Sind vorhandene Flächenangaben nicht nachvollziehbar oder bestehen erhebliche Abweichungen, sollte vor dem Verkauf eine fachgerechte Überprüfung erfolgen, statt unterschiedliche Flächenarten zu einer vermeintlichen Wohnfläche zusammenzufassen.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Wohnfläche und Nutzfläche
Wohnfläche und weitere nutzbare Flächen sollten beim Immobilienverkauf nicht miteinander verwechselt werden. Ein großer Keller, eine Garage oder ein gut ausgebauter Hobbybereich können für eine Immobilie sehr interessant sein, ohne deshalb automatisch Wohnfläche zu sein.
Gleichzeitig ist auch der Begriff „Nutzfläche“ erklärungsbedürftig, weil unterschiedliche Regelwerke unterschiedliche Flächenbegriffe verwenden.
Für Eigentümer ist deshalb eine transparente Darstellung sinnvoll: Wohnfläche nachvollziehbar ausweisen und zusätzliche Flächen separat beschreiben.
Mein Grundsatz: Wohnfläche und weitere Flächen sauber trennen. Berechnungsgrundlage prüfen. Wohnlich genutzte Nebenräume nicht automatisch als Wohnfläche behandeln. Und bei unklaren Flächen oder baurechtlichen Fragen vor dem Verkauf fachkundig prüfen lassen.
