Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück? Kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen? Wo finde ich die Flurstücksnummer? Kann ich nur einen Teil meines Grundstücks verkaufen? Und warum ist die genaue Zuordnung der Flurstücke beim Immobilienverkauf wichtig?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Grundstücke und Flurstücke. Im Mittelpunkt stehen Grundbuch, Liegenschaftskataster, Flurstücksnummern, Grundstücksgrenzen, Teilungsvermessungen und die Bedeutung der richtigen Grundstückszuordnung beim Immobilienverkauf.
Grundstück und Flurstück werden im Alltag häufig wie gleichbedeutende Begriffe verwendet. Fachlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Einheiten: Das Grundstück ist eine grundbuchrechtliche Einheit, während das Flurstück eine Einheit des Liegenschaftskatasters ist. Ein Grundstück kann dabei aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Kurz zusammengefasst
Das Grundstück ist die im Grundbuch geführte rechtliche Einheit. Nach § 3 GBO erhält grundsätzlich jedes Grundstück eine besondere Stelle im Grundbuch.
Das Flurstück ist dagegen eine räumlich abgegrenzte und im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Flurstücksbezeichnung geführte Einheit. Im Saarland werden dabei unter anderem Gemarkung, Flur und Flurstück nachgewiesen.
Ein Grundstück kann aus nur einem, aber auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Grundbuch und Liegenschaftskataster sind dabei miteinander verknüpft: § 2 GBO bestimmt, dass Grundstücke im Grundbuch nach den amtlichen Verzeichnissen der Länder, also dem Liegenschaftskataster, bezeichnet werden.
Soll nur eine Teilfläche verkauft werden, kann eine Vermessung und die Bildung eines neuen Flurstücks erforderlich werden. Deshalb sollte die Flurstückssituation möglichst früh vor dem Verkauf geklärt werden.
Grundstück und Flurstück – in 30 Sekunden erklärt
- Das Grundstück ist eine rechtliche Einheit des Grundbuchs.
- Das Flurstück ist eine Einheit des Liegenschaftskatasters.
- Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
- Flurstücke besitzen eine eindeutige katastermäßige Bezeichnung.
- Im Saarland gehören dazu insbesondere Gemarkung, Flur und Flurstück.
- Grundbuch und Liegenschaftskataster sind miteinander verknüpft.
- Für den Verkauf einer Teilfläche kann eine Teilungs- beziehungsweise Zerlegungsvermessung erforderlich sein.
- Unklare Grundstücksgrenzen sollten nicht allein anhand von Zäunen oder Hecken beurteilt werden.
1. Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Grundstück ist eine rechtliche Einheit des Grundbuchs. Ein Flurstück ist dagegen eine katastermäßig geführte und räumlich abgegrenzte Einheit des Liegenschaftskatasters.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Im normalen Sprachgebrauch meint man mit „Grundstück“ häufig einfach die Fläche rund um ein Haus. Für einen Immobilienverkauf ist jedoch die rechtliche und katastermäßige Zuordnung entscheidend.
Das Grundstück wird im Grundbuch geführt. § 3 GBO bestimmt grundsätzlich, dass jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle erhält.
Das Flurstück gehört dagegen zum Liegenschaftskataster. Dort werden einzelne Bodenflächen mit einer eindeutigen Flurstücksbezeichnung geführt.
Beide Systeme hängen eng zusammen, sind aber nicht identisch. Genau deshalb können zu einem einzigen grundbuchrechtlichen Grundstück mehrere Flurstücke gehören.
2. Was ist ein Grundstück im rechtlichen Sinn?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn ist die räumlich abgegrenzte Bodenfläche, die im Grundbuch unter einer eigenen Buchungsstelle als rechtliche Einheit geführt wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für die rechtliche Zuordnung ist das Grundbuch entscheidend. Dort wird der Grundstücksbestand im Bestandsverzeichnis beschrieben.
Zu diesem Grundstück können ein einzelnes oder mehrere Flurstücke gehören. Deshalb lässt sich aus der Anzahl der Flurstücksnummern nicht automatisch auf die Anzahl der Grundstücke im rechtlichen Sinn schließen.
Für Eigentümer ist das besonders wichtig, wenn eine Immobilie beispielsweise aus Hausgrundstück, Zufahrt, Gartenbereich oder weiteren Flächen besteht.
Vor einem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Flurstücke unter welcher Buchungsstelle tatsächlich zum zu verkaufenden Grundstück gehören.
3. Was ist ein Flurstück?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Flurstück ist eine im Liegenschaftskataster eindeutig bezeichnete und räumlich abgegrenzte Bodenfläche.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Liegenschaftskataster unterteilt die Bodenflächen in Flurstücke. Jedes Flurstück besitzt eine eindeutige katastermäßige Kennzeichnung.
Im Saarland werden für Liegenschaften unter anderem die Flurstücksbezeichnung mit Gemarkung, Flur und Flurstück, der Flächeninhalt, die tatsächliche Nutzung und Angaben zur geometrischen Form nachgewiesen.
Dadurch kann ein Flurstück sowohl in den Katasterunterlagen als auch über seine Verbindung zum Grundbuch eindeutig zugeordnet werden.
Die Flurstücksnummer ist deshalb bei der eindeutigen Beschreibung einer Immobilie eine wichtige Angabe.
4. Kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Ein einziges Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn kann aus mehreren Flurstücken des Liegenschaftskatasters bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das kommt in der Praxis regelmäßig vor. Beispielsweise können das Wohnhaus, eine angrenzende Gartenfläche oder eine Zufahrt katastermäßig unterschiedliche Flurstücke bilden.
Diese Flurstücke können dennoch gemeinsam als ein Grundstück im Grundbuch geführt werden.
Auch das LVGL Saarland unterscheidet ausdrücklich zwischen Flurstücksverschmelzung und grundbuchrechtlicher Grundstücksvereinigung. Bei einer Flurstücksverschmelzung können mehrere nebeneinanderliegende Flurstücke, die grundbuchrechtlich ein Grundstück darstellen, zu einem neuen Flurstück zusammengefasst werden.
Für einen Verkauf ist deshalb nicht allein die Anzahl der Flurstücke entscheidend, sondern deren konkrete grundbuchrechtliche Zuordnung.
5. Wo finde ich die Flurstücksnummer meiner Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Flurstücksbezeichnung findet sich unter anderem in den Katasterunterlagen und im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für die eindeutige Zuordnung werden Flurstücke über ihre amtliche Bezeichnung identifiziert.
Im Saarland gehören dazu insbesondere Gemarkung, Flur und Flurstück. Diese Angaben können beispielsweise in einem Auszug aus dem Liegenschaftskataster beziehungsweise der Liegenschaftskarte nachvollzogen werden.
Auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden die Grundstücke unter Verwendung der katastermäßigen Angaben bezeichnet.
Wer mehrere Flurstücksnummern in seinen Unterlagen findet, sollte deshalb prüfen, ob sämtliche Flurstücke tatsächlich zum vorgesehenen Verkaufsobjekt gehören.
6. Warum sind Flurstücke beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Flurstücke helfen dabei, eindeutig festzustellen, welche Bodenflächen zum Verkaufsobjekt gehören und wie diese im Kataster und Grundbuch zugeordnet sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei vielen Immobilien ist die Zuordnung einfach: Ein Wohnhaus steht auf einem Flurstück, das vollständig verkauft werden soll.
Es gibt jedoch auch komplexere Situationen. Eine Garage kann beispielsweise auf einem weiteren Flurstück stehen, eine Zufahrt kann separat geführt werden oder eine zusätzliche Gartenfläche kann eine eigene Flurstücksnummer besitzen.
Deshalb sollte vor der Vermarktung geklärt werden, welche Flächen tatsächlich Bestandteil des vorgesehenen Verkaufs sind.
Ein Abgleich von Grundbuch und Liegenschaftskataster hilft dabei, solche Zusammenhänge frühzeitig zu erkennen und das Verkaufsobjekt nachvollziehbar zu beschreiben.
7. Kann ich nur einen Teil meines Grundstücks verkaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich kann auch eine Teilfläche Gegenstand eines Immobilienverkaufs sein. Für die spätere grundbuchrechtliche Verselbstständigung kann jedoch eine Vermessung und katastermäßige Bildung eines neuen Flurstücks erforderlich sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Möchte ein Eigentümer beispielsweise nur einen Teil eines großen Grundstücks verkaufen, muss diese Fläche eindeutig bestimmt werden.
§ 2 Absatz 3 GBO bestimmt, dass ein Teil eines Grundstücks grundsätzlich nur abgeschrieben werden darf, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist oder die dort geregelte Ausnahme vorliegt.
In der Praxis kann deshalb eine Zerlegungs- beziehungsweise Teilungsvermessung notwendig werden, durch die neue Flurstücksgrenzen und neue Flurstücke gebildet werden.
Vor einem geplanten Teilflächenverkauf sollten außerdem mögliche bauplanungsrechtliche, bauordnungsrechtliche und erschließungsbezogene Fragen frühzeitig geprüft werden.
8. Was passiert bei einer Teilungs- oder Zerlegungsvermessung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dabei werden neue Flurstücksgrenzen festgelegt und neue Flurstücke für das Liegenschaftskataster gebildet.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das LVGL Saarland bezeichnet die Zerlegungsvermessung auch als Teilungsvermessung.
Sie ist der katastertechnische Vorgang zur Bildung neuer Flurstücksgrenzen und damit zur Schaffung neuer Flurstücke.
Die neuen Grenzpunkte werden im Zuge der Vermessung bestimmt, die zukünftigen Flurstücke in ihrer Form und Größe gebildet und mit neuen Flurstücksnummern versehen.
Das LVGL weist außerdem darauf hin, dass eine solche Zerlegungsvermessung Voraussetzung für die grundbuchrechtliche Teilung eines Grundstücks sein kann.
9. Kann ich die Grundstücksgrenze an Zaun, Hecke oder Mauer erkennen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zuverlässig. Ein Zaun, eine Hecke oder eine Mauer muss nicht exakt auf der amtlichen Flurstücksgrenze verlaufen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Im Alltag werden vorhandene Zäune oder andere sichtbare Abgrenzungen häufig automatisch als Grundstücksgrenze wahrgenommen.
Für eine verbindliche Beurteilung sollte darauf jedoch nicht allein vertraut werden. Der amtliche Grenzverlauf wird im Liegenschaftskataster nachgewiesen.
Ist der Grenzverlauf in der Örtlichkeit unklar oder fehlen Grenzmarken, können nach Angaben des LVGL Saarland die im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Grenzpunkte beziehungsweise Flurstücksgrenzen im Rahmen einer Grenzfeststellung oder Grenzwiederherstellung in die Örtlichkeit übertragen werden.
Bei einem Verkauf sollte deshalb eine erkennbare Abweichung zwischen Nutzung, Einfriedung und Katasterunterlagen nicht einfach ungeklärt bleiben.
10. Was sollten Verkäufer bei Grundstück und Flurstück vor dem Verkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, welche Flurstücke zum Verkaufsobjekt gehören, wie sie im Grundbuch geführt werden und ob Grundstücksgröße, Grenzen und tatsächliche Nutzung nachvollziehbar zusammenpassen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sind der aktuelle Grundbuchstand und die Unterlagen des Liegenschaftskatasters.
Dabei sollte geprüft werden: Besteht das Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken? Gehören zusätzliche Garten-, Zufahrts- oder Garagenflächen dazu? Stimmen die Flurstücksangaben in den vorhandenen Unterlagen überein?
Soll nur ein Teil der Fläche verkauft werden, sollte außerdem frühzeitig geklärt werden, ob eine Vermessung erforderlich ist und wie die zukünftige Grundstückssituation gestaltet werden soll.
Bei unklaren Grenzen, widersprüchlichen Unterlagen oder geplanten Teilflächenverkäufen sollten Katasterbehörde, Vermessungsfachleute und gegebenenfalls das Notariat rechtzeitig einbezogen werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Grundstück und Flurstück
Grundstück und Flurstück beschreiben nicht exakt dasselbe. Das Grundstück ist die rechtliche Einheit des Grundbuchs, während das Flurstück eine räumlich abgegrenzte Einheit des Liegenschaftskatasters darstellt.
Für Eigentümer besonders wichtig: Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Deshalb sollte beim Immobilienverkauf nicht allein von der sichtbaren Nutzung oder einer einzelnen Flurstücksnummer ausgegangen werden.
Besonders bei zusätzlichen Gartenflächen, separaten Zufahrten oder einem geplanten Teilflächenverkauf lohnt sich eine frühzeitige Prüfung von Grundbuch und Katasterunterlagen.
Mein Grundsatz: Grundstück und Flurstück sauber unterscheiden. Alle zum Verkauf gehörenden Flächen eindeutig zuordnen. Sichtbare Grenzen nicht ungeprüft mit amtlichen Grenzen gleichsetzen. Und Teilflächen- oder Grenzfragen vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
