Welche Bedeutung hat die Eigentümerversammlung beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Wie oft findet sie statt? Welche Entscheidungen werden dort getroffen? Was steht in den Protokollen? Was ist die Beschlusssammlung? Und welche Unterlagen aus früheren Eigentümerversammlungen sollten Verkäufer für Kaufinteressenten bereithalten?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Eigentümerversammlung beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Im Mittelpunkt stehen Einberufung, Beschlüsse, Stimmrecht, Niederschriften, Beschlusssammlung sowie die Bedeutung früherer Entscheidungen für Kaufinteressenten.
Die Eigentümerversammlung kann wichtige Hinweise auf die wirtschaftliche und bauliche Situation einer Wohnanlage geben. Dort werden beispielsweise Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen, Kosten, Verwaltung und andere Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen. Für einen Verkauf sind deshalb nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft von Bedeutung.
Kurz zusammengefasst
Nach § 24 WEG beruft der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer ein.
Über Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder einer Vereinbarung durch Beschluss entschieden werden kann, entscheiden die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Beschlussfassung.
Über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse muss unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen werden. Zusätzlich ist eine Beschlusssammlung zu führen.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind frühere Versammlungsunterlagen besonders interessant, weil sich daraus Hinweise auf bereits beschlossene oder diskutierte Erhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen und andere wichtige Entwicklungen innerhalb der Gemeinschaft ergeben können.
Eigentümerversammlung – in 30 Sekunden erklärt
- Der Verwalter beruft die Eigentümerversammlung grundsätzlich mindestens einmal jährlich ein.
- Die gesetzliche Einberufungsfrist soll regelmäßig mindestens drei Wochen betragen.
- Der Gegenstand einer Beschlussfassung muss bei der Einberufung bezeichnet sein.
- Grundsätzlich entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Das gesetzliche Stimmprinzip kann durch Vereinbarungen innerhalb der Gemeinschaft beeinflusst sein.
- Über gefasste Beschlüsse muss eine Niederschrift erstellt werden.
- Zusätzlich ist eine Beschlusssammlung zu führen.
- Beim Verkauf können frühere Versammlungsunterlagen wichtige Informationen über geplante Kosten und Maßnahmen liefern.
1. Was ist eine Eigentümerversammlung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Eigentümerversammlung ist ein zentrales Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort können die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten beschließen, für die das Gesetz oder Vereinbarungen eine Beschlussfassung vorsehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist gleichzeitig Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Viele Fragen rund um das Gemeinschaftseigentum können deshalb nicht von einem einzelnen Eigentümer allein entschieden werden.
Nach § 23 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, grundsätzlich durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung geregelt.
Für Verkäufer ist wichtig, dass solche Beschlüsse erhebliche praktische und wirtschaftliche Auswirkungen auf die Eigentumswohnung haben können.
2. Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach § 24 WEG muss der Verwalter die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einberufen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die jährliche Eigentümerversammlung dient dazu, anstehende Angelegenheiten der Gemeinschaft zu behandeln und erforderliche Beschlüsse zu fassen.
Daneben können weitere Versammlungen erforderlich werden, wenn besondere Themen oder kurzfristig notwendige Entscheidungen anstehen.
Der Verwalter muss eine Versammlung außerdem in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen einberufen.
Darüber hinaus muss er dies tun, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
3. Wie werden Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung eingeladen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Einberufung erfolgt nach § 24 WEG in Textform. Die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Einladung ist wichtig, damit sich die Eigentümer auf die zu behandelnden Themen vorbereiten können.
Besonders bedeutsam ist dabei, dass nach § 23 WEG der Gegenstand einer vorgesehenen Beschlussfassung bereits bei der Einberufung bezeichnet sein muss.
Eigentümer sollen also erkennen können, worüber in der Versammlung entschieden werden soll.
Für Verkäufer können deshalb auch aktuelle Einladungen relevant sein, wenn vor dem geplanten Verkauf bereits eine weitere Eigentümerversammlung mit wichtigen Tagesordnungspunkten angekündigt wurde.
4. Worüber wird in einer Eigentümerversammlung entschieden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Themen können sehr unterschiedlich sein. Dazu gehören beispielsweise Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Kostenverteilung oder die Bestellung des Verwalters.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eigentümerversammlungen können zahlreiche Bereiche der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen.
Für Kaufinteressenten besonders interessant sind häufig Beschlüsse über größere Erhaltungs- oder Baumaßnahmen.
Wird beispielsweise über eine Dachsanierung, Fassadenarbeiten, einen Aufzug oder andere größere Maßnahmen entschieden, kann dies erhebliche finanzielle Auswirkungen auf die Eigentümer haben.
Ebenso können Beschlüsse über Sonderumlagen, Kostenverteilungen oder die Finanzierung von Maßnahmen für einen späteren Käufer relevant sein.
5. Wie wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach § 25 WEG entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das Gesetz sieht grundsätzlich eine Stimme je Wohnungseigentümer vor; Vereinbarungen der Gemeinschaft können für das Stimmrecht jedoch zusätzlich zu prüfen sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der gesetzlichen Regelung entscheidet bei einer Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
§ 25 WEG bestimmt außerdem, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Stimme hat.
Gehört ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich, können diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Für die konkrete Gemeinschaft sollte zusätzlich die Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung geprüft werden, weil dort vom gesetzlichen Stimmprinzip abweichende Vereinbarungen bestehen können.
6. Kann eine Eigentümerversammlung auch online stattfinden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Das WEG ermöglicht sowohl elektronische Teilnahme an einer Versammlung als auch unter bestimmten Voraussetzungen vollständig virtuelle Eigentümerversammlungen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach § 23 WEG können Wohnungseigentümer beschließen, dass eine Teilnahme an einer Versammlung auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort im Wege elektronischer Kommunikation möglich ist.
Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren vollständig virtuell stattfinden können.
Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Ausübung der Eigentümerrechte mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Für Beschlüsse über vollständig virtuelle Versammlungen, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, gilt zusätzlich eine Übergangsregel: Bis einschließlich 2028 muss grundsätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten.
7. Was steht im Protokoll einer Eigentümerversammlung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse muss nach § 24 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Niederschrift dokumentiert insbesondere die in der Versammlung gefassten Beschlüsse.
Nach § 24 WEG ist sie vom Vorsitzenden der Versammlung und einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben.
Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, muss zusätzlich dessen Vorsitzender oder sein Vertreter unterschreiben.
Für einen Verkauf sind solche Niederschriften besonders hilfreich, weil sie über den reinen Beschlusstext hinaus je nach Ausgestaltung weitere Hinweise auf die behandelten Themen der Gemeinschaft enthalten können.
8. Was ist der Unterschied zwischen Versammlungsprotokoll und Beschlusssammlung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das Versammlungsprotokoll dokumentiert die jeweilige Eigentümerversammlung. Die gesetzlich vorgeschriebene Beschlusssammlung führt insbesondere die verkündeten Beschlüsse, bestimmte schriftliche Beschlüsse und relevante gerichtliche Entscheidungen fortlaufend zusammen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Unterlagen sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Die Niederschrift bezieht sich auf eine konkrete Eigentümerversammlung. Die Beschlusssammlung ist dagegen eine fortlaufende Dokumentation der nach dem Gesetz aufzunehmenden Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen.
Nach § 24 WEG müssen dort unter anderem die in Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum eingetragen werden. Auch bestimmte Beschlüsse ohne Versammlung und gerichtliche Entscheidungen sind aufzunehmen.
Ein Wohnungseigentümer oder ein von ihm ermächtigter Dritter kann auf Verlangen Einsicht in die Beschlusssammlung erhalten.
9. Warum sind frühere Protokolle beim Verkauf einer Eigentumswohnung wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Frühere Versammlungsunterlagen können Kaufinteressenten Hinweise auf geplante oder beschlossene Maßnahmen, Sonderumlagen, Erhaltungsbedarf und andere wichtige Entwicklungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft geben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Käufer erwirbt bei einer Eigentumswohnung nicht nur die Räume innerhalb der Wohnung, sondern wird Teil einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft.
Deshalb interessiert ihn nicht nur, wie die Wohnung selbst aussieht. Wichtig ist auch, welche Themen die Gemeinschaft in den vergangenen Jahren beschäftigt haben.
In Versammlungsunterlagen können sich beispielsweise Hinweise auf Dach- oder Fassadenarbeiten, Probleme mit gemeinschaftlichen technischen Anlagen, geplante Modernisierungen, Sonderumlagen oder andere größere Ausgaben finden.
Die Notarkammern empfehlen Kaufinteressenten deshalb, sich über zukünftigen Sanierungsbedarf und geplante Investitionen zu informieren. Anhaltspunkte können insbesondere frühere Versammlungsprotokolle und die Beschlusssammlung liefern.
10. Welche Unterlagen aus Eigentümerversammlungen sollten Verkäufer bereithalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll sind insbesondere aktuelle und frühere Versammlungsniederschriften, die Beschlusssammlung sowie Unterlagen zu bereits beschlossenen oder konkret geplanten größeren Maßnahmen und Sonderumlagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor der Vermarktung einer Eigentumswohnung sollten die vorhandenen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft möglichst frühzeitig zusammengestellt werden.
Neben den Versammlungsniederschriften ist die Beschlusssammlung wichtig. Ergänzend sollten Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und Informationen über die Erhaltungsrücklage vorliegen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen bereits beschlossene oder konkret diskutierte größere Erhaltungsmaßnahmen und Sonderumlagen. Auch eine bereits angekündigte Eigentümerversammlung mit wirtschaftlich bedeutsamen Tagesordnungspunkten kann für einen Kaufinteressenten relevant sein.
Bestehen Unklarheiten darüber, welche Beschlüsse oder Zahlungsverpflichtungen einen Verkäufer beziehungsweise späteren Käufer betreffen, sollte die konkrete Situation vor Abschluss des Kaufvertrags mit dem Notariat oder einer entsprechend spezialisierten Rechtsberatung geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Eigentümerversammlung beim Wohnungsverkauf
Die Eigentümerversammlung ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung wichtiger, als es auf den ersten Blick erscheinen kann. Hier werden Entscheidungen getroffen, die sich auf Zustand, Verwaltung und finanzielle Situation der Wohnanlage auswirken können.
Kaufinteressenten sollten deshalb nicht nur die Wohnung besichtigen, sondern auch nachvollziehen können, welche wichtigen Themen innerhalb der Eigentümergemeinschaft bereits beschlossen oder diskutiert wurden.
Besonders relevant sind mögliche Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Sonderumlagen und andere Beschlüsse, aus denen zukünftige finanzielle Belastungen entstehen können.
Mein Grundsatz: Versammlungsunterlagen frühzeitig zusammenstellen. Protokolle und Beschlusssammlung gemeinsam betrachten. Größere geplante oder beschlossene Maßnahmen transparent darstellen. Und offene rechtliche Fragen vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
