Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht bei einer Eigentumswohnung? Ist ein Garten mit Sondernutzungsrecht mein Eigentum? Kann ein Stellplatz über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sein? Darf ich eine solche Fläche verändern? Und was passiert mit dem Sondernutzungsrecht beim Verkauf der Wohnung?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Sondernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen. Im Mittelpunkt stehen Gartenflächen, Stellplätze und andere Bereiche des Gemeinschaftseigentums, deren ausschließliche Nutzung einem bestimmten Wohnungseigentümer zugeordnet sein kann.
Ein Sondernutzungsrecht sollte nicht mit Sondereigentum verwechselt werden. Der betreffende Bereich bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Das Sondernutzungsrecht räumt einem oder mehreren Wohnungseigentümern jedoch das Recht ein, diesen Bereich unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen.
Kurz zusammengefasst
Der Bundesgerichtshof beschreibt ein Sondernutzungsrecht als ein durch Vereinbarung begründetes Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu benutzen.
Typische Beispiele können Gartenflächen, Stellplätze oder bestimmte andere Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums sein. Entscheidend ist jedoch immer die konkrete rechtliche Regelung.
Das Sondernutzungsrecht macht die betreffende Fläche nicht automatisch zum Sondereigentum. Eigentumszuordnung und ausschließliche Nutzung sind zwei unterschiedliche Fragen.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb genau geprüft werden, welche Sondernutzungsrechte bestehen, welcher Einheit sie zugeordnet sind und wie sie in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und gegebenenfalls Grundbuch dokumentiert sind.
Sondernutzungsrechte – in 30 Sekunden erklärt
- Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht die ausschließliche Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums.
- Die Fläche wird dadurch nicht automatisch zum Sondereigentum.
- Typische Beispiele können Gartenflächen oder Stellplätze sein.
- Andere Wohnungseigentümer sind von der entsprechenden Nutzung ausgeschlossen.
- Der genaue Umfang ergibt sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung.
- Alleinige Nutzung bedeutet nicht automatisch, dass ein Sondernutzungsrecht besteht.
- Ein Sondernutzungsrecht erlaubt nicht automatisch jede bauliche Veränderung.
- Vor dem Wohnungsverkauf sollte die rechtliche Zuordnung genau geprüft werden.
1. Was ist ein Sondernutzungsrecht bei einer Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem oder mehreren Wohnungseigentümern das Recht, einen bestimmten Bereich des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer nach § 16 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt.
Von diesem Grundsatz kann durch eine Vereinbarung abgewichen werden. Ein bestimmter Bereich des Gemeinschaftseigentums kann dann ausschließlich einem oder mehreren Wohnungseigentümern zur Nutzung zugewiesen werden.
Der Bundesgerichtshof beschreibt das Sondernutzungsrecht entsprechend als Recht, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu benutzen.
Für den Verkauf ist wichtig: Das Sondernutzungsrecht sollte klar einer bestimmten Wohnung beziehungsweise Einheit zugeordnet werden können.
2. Ist ein Sondernutzungsrecht dasselbe wie Sondereigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt der betreffende Bereich grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Der Berechtigte erhält ein ausschließliches Nutzungsrecht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Unterschied ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig.
Sondereigentum bedeutet, dass der betreffende Bereich rechtlich dem einzelnen Wohnungseigentümer als Sondereigentum zugeordnet ist.
Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt der betroffene Bereich dagegen gemeinschaftliches Eigentum. Lediglich die Nutzung ist zugunsten eines bestimmten Wohnungseigentümers beschränkt.
Deshalb sollte beispielsweise ein Garten mit Sondernutzungsrecht nicht ohne Weiteres als „Garten im Sondereigentum“ bezeichnet werden.
3. Welche Flächen können mit einem Sondernutzungsrecht verbunden sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sondernutzungsrechte können beispielsweise an Gartenflächen, Stellplätzen oder anderen Bereichen des Gemeinschaftseigentums bestehen. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders bekannt sind Sondernutzungsrechte an Gartenflächen bei Erdgeschosswohnungen.
Auch Stellplätze oder andere gemeinschaftliche Flächen und Räume können entsprechend zugeordnet sein.
Die Bundesnotarkammer nennt beispielsweise Teile eines Gartens oder Räume als mögliche Gegenstände eines Sondernutzungsrechts.
Allerdings sollte nicht allein aus der tatsächlichen Nutzung geschlossen werden, dass ein wirksames Sondernutzungsrecht besteht. Entscheidend sind die rechtlichen Unterlagen.
4. Ist ein Garten mit Sondernutzungsrecht mein Eigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die Gartenfläche grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Der berechtigte Eigentümer darf sie aufgrund der Vereinbarung ausschließlich nutzen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Umgangssprachlich wird bei einer Erdgeschosswohnung häufig von einem „eigenen Garten“ gesprochen.
Rechtlich kann dahinter jedoch eine ganz unterschiedliche Gestaltung stehen. Es kann beispielsweise Sondereigentum an einer außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksfläche bestehen, oder die Fläche kann Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht sein.
Bei einem Sondernutzungsrecht erhält der betreffende Wohnungseigentümer die ausschließliche Nutzung, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum an der Fläche aufgehoben wird.
Für eine korrekte Immobilienbeschreibung sollte deshalb die konkrete Rechtslage vor Veröffentlichung des Exposés geprüft werden.
5. Darf ich auf einer Sondernutzungsfläche machen, was ich möchte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ein ausschließliches Nutzungsrecht bedeutet nicht automatisch, dass jede bauliche oder gestalterische Veränderung ohne Zustimmung zulässig ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Sondernutzungsrecht betrifft zunächst die ausschließliche Nutzung eines Bereichs.
Wie dieser Bereich konkret genutzt werden darf, hängt vom Inhalt der Vereinbarung sowie von den gesetzlichen Regelungen und gegebenenfalls von Beschlüssen der Gemeinschaft ab.
Eine bauliche Veränderung ist außerdem von der bloßen Nutzung zu unterscheiden. Wer beispielsweise einen Garten allein nutzen darf, erhält dadurch nicht automatisch das Recht, ohne weitere Prüfung ein Gartenhaus, eine Überdachung oder andere bauliche Anlagen zu errichten.
Vor größeren Veränderungen sollte deshalb geprüft werden, welche Vereinbarungen gelten und ob eine Gestattung oder weitere Genehmigungen erforderlich sind.
6. Wer muss eine Sondernutzungsfläche pflegen und die Kosten tragen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das lässt sich nicht allein aus dem Sondernutzungsrecht ableiten. Maßgeblich können insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und wirksame Beschlüsse zur Kostenverteilung sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein häufiger Irrtum lautet: Wer eine Fläche allein nutzen darf, müsse automatisch sämtliche Kosten dafür tragen.
Nutzung und Kostenverteilung sind jedoch rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Nach § 16 WEG werden Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach den gesetzlichen Regeln verteilt. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können jedoch abweichende Regelungen bestehen oder beschlossen werden.
Deshalb sollte bei Gartenflächen, Stellplätzen oder anderen Sondernutzungsbereichen konkret geprüft werden, wer beispielsweise Pflege-, Erhaltungs- oder Instandsetzungskosten tragen muss.
7. Wo finde ich ein bestehendes Sondernutzungsrecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Hinweise auf Sondernutzungsrechte finden sich insbesondere in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung und bei grundbuchlich abgesicherten Vereinbarungen in den entsprechenden Grundbuchunterlagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern, die Teilungserklärung vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu prüfen.
Dort können einer Wohnung beispielsweise Sondernutzungsrechte an einer Gartenfläche zugeordnet sein.
Nach § 10 Absatz 3 WEG wirken Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer gegen einen Sondernachfolger nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Für einen Verkauf sollte deshalb nicht nur die tatsächliche Nutzung betrachtet werden. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die grundbuchliche Situation sollten zusammen geprüft werden.
8. Wird ein Sondernutzungsrecht beim Verkauf der Wohnung mitverkauft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein wirksam mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht kann beim Verkauf auf den Erwerber übergehen. Entscheidend sind die konkrete Ausgestaltung und die rechtliche Zuordnung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für Verkäufer ist besonders wichtig, dass das beworbene Sondernutzungsrecht tatsächlich mit der verkauften Einheit verbunden ist.
Bei einem im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrecht wird dieses nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Inhaltsbestimmung dem Sondereigentum zugeordnet.
Die rechtliche Absicherung ist deshalb für die Wirkung gegenüber einem späteren Erwerber von besonderer Bedeutung.
Vor dem Verkauf sollte konkret geprüft werden, ob und in welcher Form das Sondernutzungsrecht dokumentiert und der betreffenden Einheit zugeordnet ist.
9. Kann ein Sondernutzungsrecht geändert, übertragen oder aufgehoben werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das kann grundsätzlich möglich sein, ist aber rechtlich nicht mit einer einfachen formlosen Absprache gleichzusetzen. Die konkrete Gestaltung und gegebenenfalls bestehende Rechte Dritter müssen berücksichtigt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Wohnungseigentumsgesetz berücksichtigt ausdrücklich, dass Sondernutzungsrechte begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen werden können.
§ 5 Absatz 4 WEG zeigt zugleich, dass dabei auch Rechte Dritter relevant sein können. Ist das Wohnungseigentum beispielsweise mit einer Grundschuld oder bestimmten anderen Rechten belastet, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Zustimmung des betreffenden Dritten erforderlich sein.
Deshalb sollte eine Veränderung eines bestehenden Sondernutzungsrechts nicht allein aufgrund einer mündlichen Absprache zwischen einzelnen Eigentümern vorgenommen werden.
Bei einer geplanten Änderung oder Übertragung sollte die konkrete rechtliche Umsetzung mit dem Notariat beziehungsweise entsprechend spezialisierter rechtlicher Beratung geklärt werden.
10. Was sollten Verkäufer bei Sondernutzungsrechten vor dem Wohnungsverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, welche Sondernutzungsrechte bestehen, welcher Einheit sie zugeordnet sind, welchen Umfang sie haben und ob die tatsächliche Nutzung mit den rechtlichen Unterlagen übereinstimmt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besonders wichtig ist der Abgleich zwischen tatsächlicher Situation und rechtlicher Dokumentation.
Wird beispielsweise seit Jahren ein bestimmter Garten oder Stellplatz allein genutzt, sollte geklärt werden, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Nutzung beruht.
Außerdem sollte geprüft werden, ob das Sondernutzungsrecht eindeutig der zu verkaufenden Einheit zugeordnet ist, welche Nutzungsbeschränkungen bestehen und welche Regelungen für Pflege und Kosten gelten.
Im Exposé sollte anschließend die rechtlich zutreffende Bezeichnung verwendet werden. Ein Sondernutzungsrecht sollte nicht als Sondereigentum dargestellt werden, wenn tatsächlich nur ein ausschließliches Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Sondernutzungsrechten
Ein Sondernutzungsrecht kann für den Wert und die praktische Nutzung einer Eigentumswohnung von erheblicher Bedeutung sein. Das gilt beispielsweise bei Gartenflächen, Stellplätzen oder anderen Bereichen, die ausschließlich einer bestimmten Wohnung zur Verfügung stehen.
Entscheidend ist jedoch die rechtliche Einordnung: Ausschließliche Nutzung ist nicht dasselbe wie Sondereigentum. Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt der betreffende Bereich grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.
Ebenso sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der Berechtigte jede Veränderung vornehmen darf oder sämtliche Kosten allein tragen muss. Maßgeblich sind die konkreten Vereinbarungen und die weiteren Regelungen der Eigentümergemeinschaft.
Mein Grundsatz: Sondernutzungsrecht und Sondereigentum klar unterscheiden. Teilungserklärung und Grundbuchunterlagen prüfen. Tatsächliche Nutzung mit der rechtlichen Zuordnung vergleichen. Und Unklarheiten vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
