Was gehört bei einer Eigentumswohnung wirklich mir allein? Welche Gebäudeteile sind Gemeinschaftseigentum? Gehören Fenster zur Wohnung oder zur Eigentümergemeinschaft? Was gilt für tragende Wände, Wohnungseingangstüren, Keller oder Stellplätze? Und warum ist diese Unterscheidung beim Verkauf einer Eigentumswohnung wichtig?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Im Mittelpunkt stehen die rechtliche Zuordnung einzelner Räume und Gebäudeteile, Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Veränderungen am Eigentum sowie die Bedeutung dieser Abgrenzung für den Verkauf einer Eigentumswohnung.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist nicht nur Eigentümer seiner Wohnung. Zum Wohnungseigentum gehört gleichzeitig ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb ist es wichtig zu unterscheiden, welche Bereiche dem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind und welche Teile des Gebäudes gemeinschaftlich gehören.
Kurz zusammengefasst
Nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Sondereigentum kann insbesondere an bestimmten Räumen und an solchen Gebäudebestandteilen bestehen, die verändert, entfernt oder eingefügt werden können, ohne dadurch das Gemeinschaftseigentum, die Rechte anderer Wohnungseigentümer oder die äußere Gestaltung des Gebäudes in gesetzlich relevanter Weise zu beeinträchtigen.
Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können dagegen nach § 5 WEG nicht zum Sondereigentum gehören.
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung sollten deshalb insbesondere Wohnungsgrundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan geprüft werden. Die tatsächliche alleinige Nutzung eines Bereichs bedeutet nicht automatisch, dass dieser Bereich Sondereigentum ist.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
- Die Räume einer Wohnung können zum Sondereigentum gehören.
- Bestands- und sicherheitsrelevante Gebäudeteile können nicht Sondereigentum sein.
- Auch gemeinschaftlich dienende Anlagen und Einrichtungen gehören nicht zum Sondereigentum.
- Fenster einschließlich ihrer Rahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.
- Auch Wohnungseingangstüren stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.
- Alleinige Nutzung bedeutet nicht automatisch Sondereigentum.
- Vor dem Verkauf sollten die rechtlichen Zuordnungen anhand der Unterlagen geprüft werden.
1. Was ist Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sondereigentum ist das einem Wohnungseigentümer allein zugeordnete Eigentum an bestimmten Räumen und an sondereigentumsfähigen Bestandteilen der Wohnung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.
Nach § 1 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Der Wohnungseigentümer besitzt also nicht einfach einen bestimmten prozentualen Anteil an jedem Zimmer des Hauses. Ihm ist vielmehr eine bestimmte Wohnung als Sondereigentum zugeordnet, während er zugleich am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist.
Welche Räume und Bereiche konkret zu einer bestimmten Einheit gehören, lässt sich insbesondere anhand von Wohnungsgrundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan nachvollziehen.
2. Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Bestimmte Gebäudeteile sind aufgrund ihrer Funktion zwingend Gemeinschaftseigentum.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 1 Absatz 5 WEG definiert das gemeinschaftliche Eigentum als das Grundstück und das Gebäude, soweit diese nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Besonders wichtig ist § 5 Absatz 2 WEG: Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.
Dasselbe gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.
Das gilt sogar dann, wenn sich ein solcher Gebäudeteil räumlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befindet. Die Lage innerhalb der Wohnung entscheidet deshalb nicht automatisch über die Eigentumszuordnung.
3. Sind tragende Wände Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Tragende und für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderliche Bauteile gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Wand befindet sich möglicherweise vollständig innerhalb einer Eigentumswohnung. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass sie dem Wohnungseigentümer allein gehört.
Ist eine Wand für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich, greift § 5 Absatz 2 WEG. Ein solcher Gebäudeteil kann nicht Sondereigentum sein.
Das ist beispielsweise bei geplanten Grundrissänderungen wichtig. Bevor eine Wand entfernt oder wesentlich verändert wird, muss geklärt werden, welche rechtliche und bauliche Funktion sie besitzt und welche weiteren Voraussetzungen zu beachten sind.
Bei statisch relevanten Veränderungen sollte zusätzlich eine entsprechend qualifizierte fachtechnische Prüfung erfolgen.
4. Gehören Fenster zum Sondereigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Fenster einschließlich ihrer Rahmen stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie sich im räumlichen Bereich einer einzelnen Wohnung befinden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei Fenstern entsteht häufig Unsicherheit, weil ausschließlich der jeweilige Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohnung benutzt.
Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass Fenster einschließlich ihrer Rahmen zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Frage, wer für Instandhaltung, Instandsetzung oder die damit verbundenen Kosten zuständig ist, sollte davon getrennt betrachtet werden. Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung können hierzu besondere Regelungen enthalten.
Deshalb sollte ein Verkäufer beispielsweise nicht allein aus der Tatsache, dass er seine Fenster selbst bezahlt oder erneuert hat, darauf schließen, die Fenster seien sein Sondereigentum.
5. Ist die Wohnungseingangstür Sondereigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Wohnungseingangstüren stehen grundsätzlich als einheitliche Sache im Gemeinschaftseigentum.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Auch bei der Wohnungseingangstür könnte man zunächst vermuten, sie gehöre vollständig zur einzelnen Wohnung.
Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional sowohl dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum dienen und als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.
Das kann beispielsweise relevant werden, wenn eine Wohnungseingangstür ausgetauscht oder äußerlich verändert werden soll.
Auch hier sollte zusätzlich geprüft werden, welche Regelungen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und bestehende Beschlüsse enthalten.
6. Gehört ein Keller automatisch zum Sondereigentum der Wohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ob ein Kellerraum zum Sondereigentum einer bestimmten Wohnung gehört, muss anhand der rechtlichen Zuordnung geprüft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In vielen Wohnanlagen wird einer Wohnung ein bestimmter Kellerraum zugeordnet. Allein die langjährige Nutzung beantwortet jedoch noch nicht sicher, wie dieser Bereich rechtlich eingeordnet ist.
Ein Kellerraum kann beispielsweise einer bestimmten Einheit als Sondereigentum zugeordnet sein. Daneben gibt es gemeinschaftliche Kellerräume, die allen Wohnungseigentümern dienen.
Beim Verkauf sollte deshalb der tatsächlich genutzte Keller mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan abgeglichen werden.
Besonders wichtig ist, dass die im Exposé beschriebene Zuordnung mit den rechtlichen Unterlagen übereinstimmt.
7. Kann ein Stellplatz Sondereigentum sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Nach heutiger Rechtslage gelten Stellplätze für die Begründung von Sondereigentum als Räume. Die konkrete rechtliche Zuordnung des jeweiligen Stellplatzes muss aber geprüft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 3 Absatz 1 WEG bestimmt ausdrücklich, dass Stellplätze als Räume im Sinne der Vorschrift gelten.
Damit kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Sondereigentum an einem Stellplatz begründet werden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder tatsächlich genutzte Stellplatz automatisch Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers ist.
Je nach Wohnanlage können unterschiedliche rechtliche Gestaltungen bestehen. Deshalb sollten Wohnungsgrundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan für den konkreten Stellplatz geprüft werden.
8. Ist ein allein genutzter Garten automatisch Sondereigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die alleinige Nutzung eines Gartenbereichs bedeutet für sich allein noch nicht, dass daran Sondereigentum besteht. Es kann beispielsweise auch ein Sondernutzungsrecht vorliegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei Erdgeschosswohnungen werden Gartenflächen häufig ausschließlich von einer Partei genutzt.
Für den Verkauf ist entscheidend, auf welcher rechtlichen Grundlage diese ausschließliche Nutzung beruht.
Seit der WEG-Reform kann Sondereigentum unter bestimmten Voraussetzungen auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt werden. Daneben gibt es weiterhin Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum.
Deshalb sollte in einem Exposé nicht ohne Prüfung von „eigenem Garten“ oder „Garten im Sondereigentum“ gesprochen werden. Maßgeblich ist die konkrete rechtliche Zuordnung.
9. Darf ein Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum machen, was er möchte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht uneingeschränkt. Ein Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum grundsätzlich selbst nutzen, vermieten oder anderweitig gebrauchen, muss dabei aber Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse sowie die Rechte der anderen Eigentümer beachten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 13 WEG gibt dem Wohnungseigentümer grundsätzlich weitreichende Befugnisse hinsichtlich seines Sondereigentums.
Er kann es insbesondere selbst bewohnen, vermieten, verpachten oder in anderer Weise nutzen, soweit dem keine gesetzlichen Regelungen entgegenstehen.
Gleichzeitig bestehen nach dem WEG Pflichten gegenüber der Gemeinschaft und den übrigen Wohnungseigentümern. Auch Vereinbarungen und wirksame Beschlüsse können für die Nutzung relevant sein.
Besonders bei baulichen Veränderungen ist außerdem zu prüfen, ob tatsächlich nur Sondereigentum betroffen ist oder ob die Maßnahme in Gemeinschaftseigentum eingreift.
10. Was sollten Verkäufer zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum vor dem Wohnungsverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten genau prüfen, welche Räume und Flächen zur Wohnung gehören, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum sind und ob Keller, Stellplatz, Garten oder andere Flächen rechtlich so zugeordnet sind, wie sie vermarktet werden sollen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sind insbesondere Wohnungsgrundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Dabei sollte die tatsächlich genutzte Immobilie mit den Unterlagen verglichen werden: Gehört der Keller wirklich zur Einheit? Wie ist der Stellplatz zugeordnet? Besteht am Garten Sondereigentum oder lediglich ein Sondernutzungsrecht?
Ebenso wichtig können Veränderungen innerhalb der Wohnung sein. Wurden beispielsweise Wände entfernt, Fenster ausgetauscht oder andere Bereiche des Gemeinschaftseigentums verändert, sollten die dazu vorhandenen Unterlagen und Beschlüsse geprüft werden.
Bestehen Unklarheiten über die rechtliche Zuordnung, sollte diese vor der Vermarktung durch das Notariat oder entsprechend spezialisierte rechtliche Beratung geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nicht einfach nur die Räume, die hinter der Wohnungstür liegen. Wohnungseigentum verbindet das Sondereigentum mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Deshalb sollte genau unterschieden werden, welche Gebäudeteile dem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind und welche der Gemeinschaft gehören. Die räumliche Lage oder alleinige Nutzung reicht für diese Beurteilung nicht aus.
Besonders bei Fenstern, Türen, Kellerräumen, Stellplätzen, Gartenflächen und baulichen Veränderungen lohnt sich ein genauer Blick in die Unterlagen.
Mein Grundsatz: Tatsächliche Nutzung und rechtliche Zuordnung nicht gleichsetzen. Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen. Sondernutzungsrechte klar vom Sondereigentum unterscheiden. Und Unklarheiten vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
