Was steht im Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft? Was ist der Unterschied zur Jahresabrechnung? Wie entstehen die monatlichen Vorschüsse? Was bedeutet ein Nachschuss? Welche Rolle spielt der Vermögensbericht? Und warum sollten Verkäufer diese Unterlagen vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung bereithalten?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Im Mittelpunkt stehen die geplanten und tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, Vorschüsse, Rücklagen, Nachschüsse und die Bedeutung dieser Unterlagen beim Wohnungsverkauf.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gehören zu den wichtigsten wirtschaftlichen Unterlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Während der Wirtschaftsplan nach vorn blickt, zeigt die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres, welche Einnahmen und Ausgaben tatsächlich angefallen sind.
Kurz zusammengefasst
Nach § 28 WEG stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Dieser enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und dient als Grundlage für die Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu vorgesehenen Rücklagen.
Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben und bildet die Grundlage für die Beschlussfassung über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen. Dieser enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung helfen diese Unterlagen Kaufinteressenten, die laufenden finanziellen Verpflichtungen und die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft besser einzuordnen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung – in 30 Sekunden erklärt
- Der Wirtschaftsplan blickt auf die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres.
- Auf seiner Grundlage werden Vorschüsse für Kosten und vorgesehene Rücklagen beschlossen.
- Die Jahresabrechnung wird nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt.
- Sie enthält die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben.
- Auf dieser Grundlage können Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse beschlossen werden.
- Der Vermögensbericht weist unter anderem den Stand der Rücklagen aus.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind nicht dasselbe wie die Betriebskostenabrechnung eines Mieters.
- Beim Wohnungsverkauf sollten aktuelle und zurückliegende Unterlagen möglichst vollständig vorliegen.
1. Was ist der Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Planung der Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Er enthält insbesondere die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat laufende finanzielle Verpflichtungen. Deshalb muss geplant werden, welche Einnahmen und Ausgaben im jeweiligen Kalenderjahr voraussichtlich entstehen.
Nach § 28 WEG hat der Verwalter hierfür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
Auf dieser Grundlage beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen.
Für einen Kaufinteressenten liefert der aktuelle Wirtschaftsplan deshalb wichtige Informationen darüber, mit welchen laufenden Zahlungen für die betreffende Eigentumswohnung gerechnet wird.
2. Was steht in einem Wirtschaftsplan?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und bildet die Grundlage für die zu beschließenden Vorschüsse zur Kostentragung und zu vorgesehenen Rücklagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche konkreten Kostenpositionen enthalten sind, hängt von der jeweiligen Wohnanlage ab.
Dazu können beispielsweise Versicherungen, Allgemeinstrom, Reinigung, Gartenpflege, Verwaltung, Aufzug, gemeinschaftliche Energie- und Wasserkosten oder andere Aufwendungen gehören.
Außerdem können Vorschüsse für vorgesehene Rücklagen berücksichtigt werden.
Für Verkäufer ist besonders hilfreich, wenn nicht nur der Gesamtbetrag des monatlichen Hausgeldes bekannt ist, sondern auch nachvollzogen werden kann, aus welchen Positionen sich die laufenden Vorschüsse zusammensetzen.
3. Wie hängen Wirtschaftsplan und Hausgeld zusammen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan bildet die Grundlage für die Vorschüsse, die Wohnungseigentümer zur Finanzierung der gemeinschaftlichen Kosten und vorgesehenen Rücklagen zahlen. Diese laufenden Zahlungen werden üblicherweise als Hausgeld bezeichnet.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Verwalter plant zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das Kalenderjahr.
Anschließend beschließen die Wohnungseigentümer über die zu leistenden Vorschüsse.
Die Höhe des laufenden Hausgeldes ergibt sich deshalb nicht einfach aus einem beliebig festgelegten Monatsbetrag, sondern aus dem Finanzbedarf der Gemeinschaft und der für die betreffende Einheit maßgeblichen Kostenverteilung.
Ändern sich Kosten oder Vorschüsse, kann sich deshalb auch das monatliche Hausgeld verändern.
4. Was ist die Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Jahresabrechnung wird nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt und enthält die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Sie dient als Grundlage für die Entscheidung über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan basiert auf erwarteten Einnahmen und Ausgaben. Erst nach Ablauf des Jahres steht fest, welche Beträge tatsächlich angefallen sind.
Deshalb hat der Verwalter nach § 28 WEG eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen.
Diese Jahresabrechnung enthält darüber hinaus die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft.
Auf ihrer Grundlage beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder über die Anpassung der bereits beschlossenen Vorschüsse.
5. Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan ist eine Vorschau auf die erwarteten Einnahmen und Ausgaben. Die Jahresabrechnung blickt nach Ablauf des Kalenderjahres auf die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vereinfacht gesagt: Der Wirtschaftsplan plant, die Jahresabrechnung rechnet ab.
Im Wirtschaftsplan wird beispielsweise angenommen, welche Kosten für Versicherungen, Dienstleistungen oder andere gemeinschaftliche Ausgaben im kommenden beziehungsweise laufenden Jahr entstehen.
Die tatsächlichen Beträge können anschließend höher oder niedriger ausfallen.
Deshalb sollten Kaufinteressenten nicht nur einen Wirtschaftsplan betrachten. Auch zurückliegende Jahresabrechnungen können helfen, die tatsächliche Entwicklung der Kosten einer Wohnanlage besser nachzuvollziehen.
6. Was bedeutet ein Nachschuss nach der Jahresabrechnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Reichen die beschlossenen Vorschüsse im Ergebnis nicht aus, können die Wohnungseigentümer nach der Jahresabrechnung über die Einforderung von Nachschüssen beschließen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Wirtschaftsplan kann die zukünftigen Kosten naturgemäß nicht immer exakt vorhersagen.
Sind die tatsächlichen Ausgaben höher als bei der Planung berücksichtigt, kann sich zusätzlicher Finanzierungsbedarf ergeben.
Nach § 28 Absatz 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Für Verkäufer ist wichtig, bereits bekannte Nachschüsse oder andere offene finanzielle Verpflichtungen nicht mit dem normalen monatlichen Hausgeld zu verwechseln.
7. Was ist der Vermögensbericht und wie unterscheidet er sich von der Jahresabrechnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Vermögensbericht ergänzt die Jahresabrechnung. Er enthält insbesondere den Stand der vorgesehenen Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Jahresabrechnung und Vermögensbericht erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Die Jahresabrechnung betrachtet die Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Kalenderjahres.
Der Vermögensbericht informiert dagegen über den Stand der vorgesehenen Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Nach § 28 Absatz 4 WEG muss der Verwalter den Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen.
8. Wie werden die Kosten auf die einzelnen Eigentumswohnungen verteilt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach § 16 WEG werden die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können jedoch abweichende Verteilungen gelten oder beschlossen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwei Wohnungen innerhalb derselben Anlage müssen nicht automatisch dieselben Kosten tragen.
Die gesetzliche Grundregel orientiert sich am Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.
Die Wohnungseigentümer können jedoch für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Auch bestehende Vereinbarungen können für die konkrete Kostenverteilung relevant sein.
Beim Verkauf sollte deshalb nicht allein aus der Wohnfläche auf die Höhe der laufenden Kosten geschlossen werden. Maßgeblich sind die für die konkrete Einheit geltenden Unterlagen und Beschlüsse.
9. Warum sind Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung für Kaufinteressenten wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Beide Unterlagen helfen Kaufinteressenten, die laufenden Vorschüsse, die tatsächliche Kostenentwicklung und mögliche finanzielle Veränderungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft besser einzuschätzen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht es wirtschaftlich nicht nur um Kaufpreis und Finanzierung.
Der zukünftige Eigentümer muss sich auch an den Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligen.
Der aktuelle Wirtschaftsplan zeigt, welche Vorschüsse derzeit vorgesehen sind. Frühere Jahresabrechnungen können zusätzlich zeigen, wie sich die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in den vergangenen Jahren entwickelt haben.
Zusammen mit Vermögensbericht, Erhaltungsrücklage, Versammlungsprotokollen und Beschlusssammlung entsteht damit ein wesentlich aussagekräftigeres Bild als durch die Angabe des monatlichen Hausgeldes allein.
10. Welche Unterlagen sollten Verkäufer zum Wirtschaftsplan und zur Jahresabrechnung bereithalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten insbesondere den aktuellen Wirtschaftsplan, vorhandene Jahresabrechnungen und den aktuellen Vermögensbericht bereithalten. Ergänzend sind Informationen über Rücklagen, Nachschüsse, Sonderumlagen und größere beschlossene Maßnahmen wichtig.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll ist, die wirtschaftlichen Unterlagen bereits vor Beginn der Vermarktung zusammenzustellen.
Dazu gehören insbesondere der aktuelle Wirtschaftsplan, die vorhandenen Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht.
Ergänzend sollten Verkäufer die aktuellen Versammlungsprotokolle, die Beschlusssammlung und Informationen über die Erhaltungsrücklage zur Verfügung haben.
Bestehen bereits beschlossene Nachschüsse, Sonderumlagen oder größere Maßnahmen, sollte deren finanzielle Bedeutung ebenfalls geklärt werden. Bei Fragen dazu, welche Zahlungspflichten im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel Verkäufer oder Käufer treffen, sollte die konkrete Situation mit dem Notariat oder entsprechend spezialisierter rechtlicher Beratung geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gehören zu den zentralen wirtschaftlichen Unterlagen einer Eigentumswohnung. Sie betrachten jedoch unterschiedliche Zeiträume: Der Wirtschaftsplan plant, die Jahresabrechnung zeigt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres.
Für einen Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur die aktuelle Höhe des Hausgeldes interessant. Auch die Entwicklung der Kosten, mögliche Nachschüsse und die finanzielle Situation der Gemeinschaft können für die Kaufentscheidung relevant sein.
Der Vermögensbericht ergänzt diese Betrachtung um den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen.
Mein Grundsatz: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gemeinsam betrachten. Hausgeld nicht isoliert bewerten. Rücklagen, Nachschüsse und größere Maßnahmen einbeziehen. Und Kaufinteressenten die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft nachvollziehbar darstellen.
