Was bedeutet Hausgeld bei einer Eigentumswohnung? Welche Kosten sind darin enthalten? Wie wird die Höhe des Hausgeldes festgelegt? Kann das Hausgeld steigen? Welche Bestandteile können bei einer vermieteten Wohnung auf den Mieter umgelegt werden? Und welche Informationen zum Hausgeld sind für Kaufinteressenten wichtig?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um das Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Im Mittelpunkt stehen Wirtschaftsplan, laufende Kosten, Rücklagen, Jahresabrechnung, Kostenverteilung und die Bedeutung des Hausgeldes beim Verkauf einer Wohnung.
Das Hausgeld gehört zu den laufenden finanziellen Themen, für die sich Kaufinteressenten bei einer Eigentumswohnung regelmäßig interessieren. Die reine Höhe des monatlichen Betrags sagt allerdings noch nicht alles aus. Wichtig ist auch, wofür das Geld verwendet wird und welche weiteren finanziellen Verpflichtungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen.
Kurz zusammengefasst
Als Hausgeld werden üblicherweise die laufenden Vorschüsse bezeichnet, die ein Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für gemeinschaftliche Kosten und vorgesehene Rücklagen leistet.
Grundlage ist insbesondere der Wirtschaftsplan. Nach § 28 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen.
Nach Ablauf des Kalenderjahres wird auf Grundlage der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse entschieden.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist Hausgeld nicht mit den auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten gleichzusetzen. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören beispielsweise nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
Hausgeld bei Eigentumswohnungen – in 30 Sekunden erklärt
- Hausgeld dient der Finanzierung gemeinschaftlicher Kosten und vorgesehener Rücklagen.
- Die Vorschüsse werden auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossen.
- Die Kosten werden nicht zwingend bei jeder Position nach demselben Schlüssel verteilt.
- Ein Teil der Zahlungen kann der Erhaltungsrücklage dienen.
- Nach dem Kalenderjahr folgt die Jahresabrechnung.
- Daraus können Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse entstehen.
- Bei Vermietung kann nicht das gesamte Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden.
- Beim Verkauf sollten Hausgeld, Rücklagen, Abrechnungen und mögliche Sonderumlagen transparent dargestellt werden.
1. Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Hausgeld ist die gebräuchliche Bezeichnung für die regelmäßig zu zahlenden Vorschüsse eines Wohnungseigentümers zur Finanzierung der gemeinschaftlichen Kosten und der vorgesehenen Rücklagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, trägt nicht nur die Kosten innerhalb seiner eigenen Wohnung. Er ist gleichzeitig Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und beteiligt sich an den gemeinschaftlichen Kosten.
Dazu können beispielsweise Kosten für den Betrieb und die Verwaltung der Wohnanlage, gemeinschaftliche Versicherungen, Reinigung, Gartenpflege oder andere gemeinschaftliche Aufwendungen gehören.
Hinzu können Vorschüsse zur Bildung einer Erhaltungsrücklage kommen.
Die gesetzliche Grundlage für die Vorschüsse findet sich insbesondere in § 28 WEG. Der Begriff „Hausgeld“ selbst ist dabei die in der Praxis gebräuchliche Bezeichnung.
2. Welche Kosten können im Hausgeld enthalten sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Im Hausgeld können unterschiedliche gemeinschaftliche Kosten enthalten sein – beispielsweise Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie Beiträge zu vorgesehenen Rücklagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt von der jeweiligen Wohnanlage ab.
Typische Kosten können beispielsweise Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherungen, Müllentsorgung, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzugskosten oder die Vergütung der Verwaltung sein.
Auch die Finanzierung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums spielt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle.
Deshalb sollte beim Verkauf nicht nur ein monatlicher Gesamtbetrag genannt werden. Für einen Kaufinteressenten ist auch die Aufteilung der einzelnen Kostenpositionen interessant.
3. Wie wird die Höhe des Hausgeldes festgelegt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Die Wohnungseigentümer beschließen auf dieser Grundlage über die zu zahlenden Vorschüsse.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach § 28 WEG stellt der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf.
Dieser enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den vorgesehenen Rücklagen.
Das monatliche Hausgeld ist deshalb nicht einfach eine frei festgelegte Pauschale. Es basiert auf dem voraussichtlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft und der für die jeweilige Einheit geltenden Kostenverteilung.
Ändern sich Kosten oder werden die Vorschüsse neu beschlossen, kann sich auch die Höhe der laufenden Zahlungen verändern.
4. Werden die Kosten immer nach Miteigentumsanteilen verteilt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Nach § 16 WEG gilt zwar grundsätzlich eine Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten können jedoch andere Verteilungsschlüssel gelten oder beschlossen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die gesetzliche Grundregel orientiert sich am Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.
Allerdings kann die Kostenverteilung für bestimmte Positionen anders geregelt sein. Solche Regelungen können sich beispielsweise aus Vereinbarungen oder Beschlüssen ergeben.
Auch verbrauchsabhängige Kosten können nach anderen Maßstäben verteilt werden.
Deshalb lässt sich die Höhe des Hausgeldes zweier Wohnungen innerhalb derselben Anlage nicht immer allein anhand ihrer Wohnfläche vergleichen.
5. Ist die Erhaltungsrücklage im Hausgeld enthalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
In der laufenden Zahlung kann auch ein Vorschuss für die Erhaltungsrücklage enthalten sein. Wie hoch dieser Anteil ist, ergibt sich aus den Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Mit der Rücklage kann die Gemeinschaft finanzielle Mittel für künftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ansammeln.
Für Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur interessant, wie hoch der monatliche Beitrag zur Rücklage ist. Auch der vorhandene Gesamtbestand und der auf die Wohnung entfallende Anteil können für die wirtschaftliche Einordnung relevant sein.
Eine vorhandene Rücklage bedeutet allerdings nicht, dass für zukünftige größere Maßnahmen niemals zusätzliche Zahlungen erforderlich werden können.
6. Kann das Hausgeld nachträglich höher werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Steigende laufende Kosten, veränderte Vorschüsse oder andere Beschlüsse der Gemeinschaft können dazu führen, dass Eigentümer künftig höhere Zahlungen leisten müssen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die im Wirtschaftsplan angesetzten Beträge beruhen auf den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres.
Tatsächliche Kosten können sich verändern. Beispielsweise können Versicherungen, Energie, Dienstleistungen oder andere gemeinschaftliche Aufwendungen teurer werden.
Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Die Wohnungseigentümer beschließen anschließend nach § 28 WEG über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Die aktuelle Höhe des Hausgeldes sollte deshalb nicht als dauerhaft unveränderlicher Betrag dargestellt werden.
7. Kann ich das gesamte Hausgeld auf meinen Mieter umlegen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Hausgeld und umlagefähige Betriebskosten sind nicht dasselbe. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können nur die mietrechtlich umlagefähigen Betriebskosten nach den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Unterschied ist für Kapitalanleger und Verkäufer vermieteter Eigentumswohnungen besonders wichtig.
§ 556 BGB erlaubt eine Vereinbarung, nach der der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten Betriebskosten sind, richtet sich insbesondere nach der Betriebskostenverordnung.
Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
Auch Zahlungen zur Erhaltungsrücklage können deshalb nicht einfach als laufende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
8. Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wirtschaftsplan blickt auf die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden beziehungsweise laufenden Kalenderjahres. Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Jahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Unterlagen erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Der Wirtschaftsplan dient dazu, den voraussichtlichen Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft zu planen und die entsprechenden Vorschüsse festzulegen.
Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben und bildet die Grundlage für die Entscheidung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind deshalb sowohl der aktuelle Wirtschaftsplan als auch vorhandene Jahresabrechnungen wichtige Informationsunterlagen.
9. Ist ein hohes Hausgeld automatisch schlecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Höhe allein reicht für eine sinnvolle Beurteilung nicht aus. Entscheidend ist, welche Leistungen, Kosten und Rücklagen in dem Betrag enthalten sind und wie die Wohnanlage insgesamt wirtschaftlich aufgestellt ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein höheres Hausgeld kann unterschiedliche Ursachen haben.
Eine Wohnanlage mit Aufzug, Hausmeister, umfangreichen Außenanlagen, zentraler Wärmeversorgung oder anderen gemeinschaftlichen Einrichtungen kann höhere laufende Kosten verursachen als eine kleinere Anlage mit weniger Ausstattung.
Ebenso kann ein höherer Anteil für die Erhaltungsrücklage Bestandteil der laufenden Zahlung sein.
Umgekehrt bedeutet ein sehr niedriges Hausgeld nicht automatisch, dass eine Wohnung wirtschaftlich besonders günstig ist. Für eine fundierte Einordnung sollten Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagen und geplante Maßnahmen gemeinsam betrachtet werden.
10. Was sollten Verkäufer zum Hausgeld vor dem Wohnungsverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten die aktuelle Höhe und Zusammensetzung des Hausgeldes kennen und Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklageninformationen sowie mögliche Nachschüsse, Rückstände und Sonderumlagen prüfen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Kaufinteressenten möchten bei einer Eigentumswohnung regelmäßig wissen, welche laufenden Kosten nach dem Erwerb auf sie zukommen.
Deshalb sollten Verkäufer den aktuellen Wirtschaftsplan und die vorhandenen Jahresabrechnungen möglichst frühzeitig bereithalten.
Ebenfalls wichtig sind Informationen über die Erhaltungsrücklage, bestehende Hausgeldrückstände sowie bereits beschlossene oder diskutierte größere Maßnahmen und Sonderumlagen.
Bei einem Eigentümerwechsel können außerdem der Zeitpunkt der Fälligkeit von Forderungen und die konkrete kaufvertragliche Regelung eine wichtige Rolle spielen. Bestehen offene Hausgeldforderungen oder bereits beschlossene Sonderumlagen, sollte die Zuordnung vor dem Verkauf mit dem Notariat geklärt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Das Hausgeld gehört zu den wichtigsten laufenden Kosten, die Käufer einer Eigentumswohnung vor ihrer Entscheidung kennen möchten. Der monatliche Gesamtbetrag allein liefert jedoch noch kein vollständiges Bild.
Wichtig ist die Zusammensetzung: Welche laufenden Kosten sind enthalten? Wie hoch sind die Vorschüsse für Rücklagen? Welche Kostenverteilung gilt? Und gibt es bereits größere geplante Maßnahmen oder zusätzliche finanzielle Verpflichtungen?
Bei vermieteten Eigentumswohnungen sollte außerdem klar zwischen Hausgeld und umlagefähigen Betriebskosten unterschieden werden. Nicht jeder Betrag, den der Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt, kann an einen Mieter weitergegeben werden.
Mein Grundsatz: Hausgeld nicht nur als Monatsbetrag betrachten. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen prüfen. Rücklagen und mögliche Sonderumlagen einbeziehen. Und Kaufinteressenten die wirtschaftliche Situation der Eigentumswohnung nachvollziehbar darstellen.
