Gehört der Keller automatisch zur Eigentumswohnung? Ist ein Stellplatz Sondereigentum oder besteht nur ein Sondernutzungsrecht? Wie ist eine Garage rechtlich zugeordnet? Wo kann ich die Zuordnung überprüfen? Kann ein Stellplatz ein eigenes Grundbuch haben? Und was sollten Verkäufer prüfen, bevor Garage, Stellplatz oder Keller in einem Immobilienangebot mit angeboten werden?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Zuordnung von Garage, Stellplatz und Keller bei Eigentumswohnungen. Im Mittelpunkt stehen Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrechte, Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Für Kaufinteressenten macht es einen Unterschied, ob eine Garage, ein Stellplatz oder ein Kellerraum tatsächlich zum Sondereigentum gehört, als eigenständiges Teileigentum geführt wird oder lediglich ein Nutzungsrecht besteht. Vor dem Verkauf sollte die rechtliche Zuordnung deshalb anhand der maßgeblichen Unterlagen eindeutig nachvollzogen werden.
Kurz zusammengefasst
Garage, Stellplatz und Keller gehören nicht allein deshalb rechtlich zu einer Eigentumswohnung, weil der bisherige Eigentümer sie nutzt.
Entscheidend ist, wie die betreffenden Flächen oder Räume rechtlich zugeordnet wurden. Möglich sind insbesondere Sondereigentum, eigenständiges Teileigentum oder ein mit der Wohnung verbundenes Sondernutzungsrecht.
Nach § 3 WEG gelten Stellplätze bei der Begründung von Sondereigentum als Räume. Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile müssen dafür durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein.
Vor dem Verkauf sollten deshalb Grundbuch, Teilungserklärung beziehungsweise Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan miteinander abgeglichen werden. Eine bloße tatsächliche Nutzung ist kein ausreichender Nachweis der rechtlichen Zuordnung.
Garage, Stellplatz und Keller – in 30 Sekunden erklärt
- Garage, Stellplatz oder Keller gehören nicht automatisch zur Wohnung.
- Ein Kellerraum kann beispielsweise Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sein.
- Garagen können als Sondereigentum beziehungsweise Teileigentum ausgestaltet sein.
- Nach aktuellem WEG können auch Stellplätze Gegenstand von Sondereigentum sein.
- Daneben können Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichem Eigentum bestehen.
- Ein Stellplatz kann rechtlich auch eigenständig ausgestaltet sein.
- Entscheidend sind die konkreten Grundbuch- und Teilungsunterlagen.
- Vor der Vermarktung sollte die tatsächliche Nutzung mit der rechtlichen Zuordnung abgeglichen werden.
1. Gehören Garage, Stellplatz und Keller automatisch zu meiner Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Entscheidend ist nicht allein die tatsächliche Nutzung, sondern die rechtliche Zuordnung in den maßgeblichen Unterlagen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Eigentümer nutzt möglicherweise seit vielen Jahren denselben Keller, denselben Stellplatz oder dieselbe Garage. Daraus allein lässt sich aber noch nicht sicher ableiten, wie dieser Bereich rechtlich zugeordnet ist.
Ein Kellerraum kann beispielsweise zum Sondereigentum einer Wohnung gehören. Eine Garage oder ein Stellplatz kann ebenfalls sondereigentumsrechtlich zugeordnet oder als eigenständiges Teileigentum ausgestaltet sein.
Ebenso kann lediglich ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums bestehen.
Deshalb sollte beim Verkauf nicht allein auf die bisherige Nutzung abgestellt werden. Die maßgeblichen Unterlagen müssen zeigen, was tatsächlich verkauft werden kann.
2. Kann ein Kellerraum Sondereigentum sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Ein Kellerraum kann als nicht zu Wohnzwecken dienender Raum Sondereigentum sein, wenn er entsprechend wirksam zugeordnet wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Sondereigentum nicht nur an einer Wohnung bestehen, sondern auch an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
Dazu kann beispielsweise ein Kellerraum gehören.
Ob der konkret genutzte Keller tatsächlich Sondereigentum ist, ergibt sich aber nicht allein daraus, dass er mit einer Wohnungsnummer beschriftet ist oder seit Jahren von demselben Eigentümer genutzt wird.
Entscheidend sind insbesondere die Teilungs- und Grundbuchunterlagen sowie der Aufteilungsplan.
3. Kann eine Garage Sondereigentum oder Teileigentum sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Eine Garage kann rechtlich als Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum ausgestaltet sein und damit Teileigentum bilden oder einer Einheit entsprechend zugeordnet sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das WEG unterscheidet zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum.
Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine Garage kann deshalb als Teileigentum ausgestaltet sein. Je nach Gestaltung der Wohnanlage kann sie auch einer Wohnung in den Teilungsunterlagen zugeordnet sein.
Für den Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ob die Garage Bestandteil des betreffenden Wohnungsgrundbuchs ist oder gegebenenfalls ein eigenes Teileigentumsgrundbuch besteht.
4. Kann ein Stellplatz Sondereigentum sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Nach § 3 WEG gelten Stellplätze bei der Begründung von Sondereigentum als Räume. Stellplätze müssen dafür im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei Stellplätzen findet man im Internet teilweise noch ältere Aussagen, nach denen an einem Außenstellplatz grundsätzlich kein Sondereigentum möglich sei.
Diese pauschale Aussage entspricht nicht mehr der aktuellen Rechtslage.
§ 3 Absatz 1 WEG bestimmt ausdrücklich, dass Stellplätze als Räume im Sinne der Vorschrift gelten. Nach § 3 Absatz 3 WEG müssen Stellplätze durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein.
Für eine konkrete ältere Wohnanlage muss trotzdem geprüft werden, welche rechtliche Gestaltung bei ihrer Aufteilung tatsächlich gewählt wurde.
5. Was ist bei Garage oder Stellplatz ein Sondernutzungsrecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die betreffende Fläche grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, während ein bestimmter Eigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht erhält.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sondernutzungsrecht und Sondereigentum sollten klar voneinander unterschieden werden.
Bei einem Sondernutzungsrecht wird nicht automatisch Eigentum an der betreffenden Fläche begründet. Vielmehr wird einem bestimmten Eigentümer das Recht eingeräumt, einen Bereich des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen zu nutzen.
Solche Gestaltungen kommen beispielsweise bei Stellplätzen oder bestimmten Außenflächen vor.
Beim Verkauf sollte deshalb nicht pauschal formuliert werden, der Verkäufer „besitze“ den Stellplatz, wenn tatsächlich lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht.
6. Wo kann ich prüfen, welcher Keller oder Stellplatz zu meiner Wohnung gehört?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Maßgeblich sind insbesondere Grundbuch, Teilungserklärung beziehungsweise Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan. Diese Unterlagen sollten gemeinsam geprüft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks.
Nach § 7 WEG müssen alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Grundstücksteile mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein.
Die grafische Darstellung allein sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Für Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums sind auch Grundbuch und Eintragungsbewilligung beziehungsweise die dazugehörigen Teilungsunterlagen maßgeblich.
Gerade bei älteren Anlagen lohnt sich deshalb ein genauer Abgleich, bevor bestimmte Nebenflächen in die Verkaufsbeschreibung aufgenommen werden.
7. Kann ein Stellplatz oder eine Garage ein eigenes Grundbuch haben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Je nach rechtlicher Gestaltung kann beispielsweise für Teileigentum ein eigenes Teileigentumsgrundbuch bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nicht jede Garage und nicht jeder Stellplatz ist zwingend unselbstständig mit einer bestimmten Wohnung verbunden.
Wurde eigenständiges Teileigentum begründet, kann hierfür ein eigenes Grundbuchblatt geführt werden.
Das ist beim Verkauf besonders wichtig. Denn dann muss eindeutig geklärt sein, welche Grundbuchpositionen Gegenstand des Kaufvertrags werden sollen.
Die Bundesnotarkammer weist deshalb darauf hin, dass ein mitzuverkaufender Stellplatz in den maßgeblichen Unterlagen beziehungsweise bei eigenständigem Teileigentum im Kaufvertrag eindeutig berücksichtigt werden muss.
8. Wird ein Stellplatz beim Verkauf der Wohnung automatisch mitverkauft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht in jedem Fall. Entscheidend ist, wie der Stellplatz rechtlich ausgestaltet und mit der Wohnung verbunden ist und was Gegenstand des notariellen Kaufvertrags wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Aussage „Zur Wohnung gehört ein Stellplatz“ sollte vor einem Verkauf anhand der Unterlagen überprüft werden.
Ist der Stellplatz Bestandteil der rechtlichen Zuordnung der Wohnung, stellt sich die Situation anders dar als bei einem eigenständigen Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt.
Auch ein Sondernutzungsrecht ist rechtlich anders einzuordnen als Sondereigentum.
Deshalb sollte der Kaufvertrag eindeutig erkennen lassen, welche Wohnung, Garage, welcher Stellplatz und welche damit verbundenen Rechte Gegenstand des Verkaufs sind.
9. Was ist, wenn der tatsächlich genutzte Keller oder Stellplatz nicht zu den Unterlagen passt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann sollte die Abweichung vor dem Verkauf geklärt werden. Eine langjährige tatsächliche Nutzung beweist nicht automatisch die entsprechende sachenrechtliche Zuordnung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In älteren Wohnanlagen kann es vorkommen, dass Eigentümer über viele Jahre einen bestimmten Kellerraum oder Stellplatz nutzen, obwohl die Nummerierung in den Unterlagen Fragen aufwirft.
Solche Abweichungen sollten nicht einfach in das Exposé übernommen werden.
Zunächst sollte geprüft werden, welche Zuordnung sich aus Grundbuch, Eintragungsbewilligung, Teilungserklärung und Aufteilungsplan ergibt.
Lässt sich der Widerspruch dadurch nicht eindeutig auflösen, sollte vor dem Verkauf fachkundige rechtliche beziehungsweise notarielle Unterstützung hinzugezogen werden.
10. Was sollten Verkäufer bei Garage, Stellplatz und Keller vor dem Wohnungsverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, welche Garage, welcher Stellplatz und welcher Keller tatsächlich zur Verkaufseinheit gehören, auf welcher rechtlichen Grundlage die Zuordnung beruht und ob die Angaben mit den Unterlagen übereinstimmen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sollte ein Abgleich zwischen tatsächlicher Nutzung und rechtlicher Dokumentation sein.
Welche Nummer trägt der Keller? Welcher Stellplatz wird tatsächlich genutzt? Ist die Garage Bestandteil des Wohnungseigentums, eigenständiges Teileigentum oder besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht?
Anschließend sollten Grundbuch, Teilungserklärung beziehungsweise Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan geprüft werden.
Erst wenn die Zuordnung nachvollziehbar ist, sollten die betreffenden Flächen eindeutig im Exposé und später im notariellen Kaufvertrag berücksichtigt werden. Bei Unklarheiten zur rechtlichen Zuordnung sollte das Notariat oder eine entsprechend spezialisierte Rechtsberatung einbezogen werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Garage, Stellplatz und Keller
Garage, Stellplatz und Keller können für den Wert und die Nutzbarkeit einer Eigentumswohnung eine wichtige Rolle spielen. Entscheidend ist aber nicht nur, welche Bereiche der Verkäufer tatsächlich nutzt.
Für einen Verkauf muss klar sein, wie diese Flächen rechtlich zugeordnet sind. Sondereigentum, eigenständiges Teileigentum und Sondernutzungsrecht sind unterschiedliche rechtliche Gestaltungen.
Besonders bei älteren Wohnanlagen sollte deshalb überprüft werden, ob tatsächliche Nutzung, Nummerierung und Teilungsunterlagen miteinander übereinstimmen.
Mein Grundsatz: Tatsächliche Nutzung und rechtliche Zuordnung abgleichen. Grundbuch und Teilungsunterlagen gemeinsam betrachten. Garage, Stellplatz und Keller im Exposé eindeutig beschreiben. Und Unklarheiten vor dem Notartermin fachkundig klären lassen.
