Was ist eine Teilungserklärung? Was gehört bei einer Eigentumswohnung zum Sondereigentum? Was ist Gemeinschaftseigentum? Welche Bedeutung haben Sondernutzungsrechte? Und warum sollte die Teilungserklärung vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung genau geprüft werden?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Teilungserklärung. Im Mittelpunkt stehen Wohnungseigentum, Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte.
Die Teilungserklärung gehört zu den zentralen Unterlagen einer Eigentumswohnung. Sie beschreibt nicht nur, welche Einheit welchem Wohnungseigentum zugeordnet ist, sondern kann zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung wichtige Regelungen über Rechte, Pflichten, Nutzung und Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft enthalten.
Kurz zusammengefasst
Nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz kann ein Grundstückseigentümer das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilen und mit jedem Anteil Sondereigentum verbinden.
Dadurch können rechtlich selbstständige Wohnungseigentumseinheiten beziehungsweise Teileigentumseinheiten entstehen. Die Teilungserklärung bildet hierfür eine wesentliche Grundlage.
Zum Verständnis einer Eigentumswohnung gehören regelmäßig auch der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume und Gebäudeteile den jeweiligen Einheiten zugeordnet sind.
Vor einem Verkauf sollte außerdem geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung und bauliche Situation mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan übereinstimmen. Abweichungen können rechtlich und wirtschaftlich relevant sein.
Teilungserklärung – in 30 Sekunden erklärt
- Die Teilungserklärung ist eine zentrale Grundlage für Wohnungseigentum.
- Sie ordnet Miteigentumsanteile und Sondereigentum bestimmten Einheiten zu.
- Zum Sondereigentum gehört nicht automatisch jeder Bereich, den ein Eigentümer allein nutzt.
- Gemeinschaftseigentum gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
- Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Zuordnung der Einheiten.
- Sondernutzungsrechte können die alleinige Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen ermöglichen.
- Die Gemeinschaftsordnung kann wichtige Rechte, Pflichten und Kostenregelungen enthalten.
- Vor dem Verkauf sollten Teilungserklärung, Aufteilungsplan und tatsächlicher Zustand miteinander verglichen werden.
1. Was ist eine Teilungserklärung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Mit einer Teilungserklärung kann ein Grundstückseigentümer sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilen und diese mit Sondereigentum an bestimmten Wohnungen oder sonstigen Räumen verbinden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 8 Wohnungseigentumsgesetz erlaubt es dem Eigentümer eines Grundstücks, gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.
Mit diesen Miteigentumsanteilen wird jeweils Sondereigentum verbunden. Bei Wohnräumen spricht man von Wohnungseigentum, bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten kann Teileigentum entstehen.
Dadurch wird beispielsweise aus einem Mehrfamilienhaus nicht nur ein einziges Grundstück mit einem Eigentümer, sondern es können mehrere rechtlich selbstständige Wohnungseigentumseinheiten entstehen.
Für den späteren Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung deshalb eine grundlegende Unterlage.
2. Was bedeutet Sondereigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sondereigentum ist das einer bestimmten Wohnungseigentumseinheit zugeordnete Eigentum an den dafür vorgesehenen Räumen und Bestandteilen, soweit diese rechtlich sondereigentumsfähig sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Eigentumswohnung gehört dem Eigentümer nicht das gesamte Gebäude allein.
Er besitzt vielmehr einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude und zusätzlich Sondereigentum an seiner konkret zugeordneten Einheit.
Zum Sondereigentum können beispielsweise die eigentlichen Wohnräume und bestimmte nicht gemeinschaftlich erforderliche Bestandteile innerhalb der Wohnung gehören.
Welche Bereiche konkret Sondereigentum sind, sollte anhand der Teilungserklärung, des Aufteilungsplans und der gesetzlichen Regeln geprüft werden.
3. Was ist Gemeinschaftseigentum?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Gemeinschaftseigentum gehört den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und umfasst insbesondere Grundstücks- und Gebäudeteile, die nicht wirksam zum Sondereigentum erklärt werden können oder wurden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zu einer Eigentumswohnung gehört immer auch ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Dazu zählen typischerweise wesentliche Teile des Gebäudes und gemeinschaftlich genutzte Bereiche. Die Bundesnotarkammer nennt beispielsweise Dach, tragende Wände und Außenanlagen als typische Bestandteile des Gemeinschaftseigentums.
Diese Unterscheidung ist für Eigentümer wichtig, weil sie Auswirkungen darauf haben kann, wer über Veränderungen entscheiden darf und wie Kosten getragen werden.
Bei geplanten Umbauten sollte deshalb zunächst geklärt werden, ob ausschließlich Sondereigentum oder auch Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
4. Was ist der Aufteilungsplan?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, aus der die räumliche Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks sowie die Zuordnung der Einheiten hervorgeht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 7 WEG verlangt für die grundbuchliche Begründung von Wohnungseigentum unter anderem einen Aufteilungsplan.
Daraus müssen die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bereiche ersichtlich sein.
Räume und Teile, die zu derselben Einheit gehören, werden mit derselben Nummer gekennzeichnet.
Für Verkäufer und Käufer ist deshalb wichtig, dass beispielsweise Wohnung, Keller oder andere zugeordnete Bereiche anhand der entsprechenden Nummern eindeutig nachvollzogen werden können.
5. Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt für die Bildung von Wohnungseigentum, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die räumliche Abgeschlossenheit der betreffenden Einheiten erfüllt sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Neben dem Aufteilungsplan gehört zur Begründung von Wohnungseigentum auch eine entsprechende Bescheinigung der Baubehörde.
§ 7 WEG verlangt eine Bescheinigung, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 WEG vorliegen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit eine wichtige Grundlage für die rechtliche Aufteilung eines Gebäudes in selbstständige Einheiten.
Sie sollte jedoch nicht mit einer umfassenden bauordnungsrechtlichen Bestätigung verwechselt werden, dass jede denkbare Nutzung oder jede spätere bauliche Veränderung genehmigt wäre.
6. Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Sondernutzungsrecht kann einem bestimmten Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung eines Bereichs des Gemeinschaftseigentums ermöglichen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nicht jeder ausschließlich genutzte Bereich ist automatisch Sondereigentum.
Beispielsweise kann einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung eines bestimmten Gartenbereichs oder einer anderen gemeinschaftlichen Fläche eingeräumt sein.
Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass solche Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung beziehungsweise den dazugehörigen Regelungen enthalten sein können.
Beim Verkauf sollte deshalb genau geprüft werden, ob ein beworbener Gartenbereich, Stellplatz oder sonstiger Bereich tatsächlich zum Sondereigentum gehört oder lediglich über ein Sondernutzungsrecht genutzt werden darf.
7. Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und kann beispielsweise Nutzungs-, Verwaltungs- und Kostenregelungen enthalten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Neben der räumlichen Zuordnung ist für Eigentümer entscheidend, welche Regeln innerhalb der Gemeinschaft gelten.
Die Gemeinschaftsordnung kann beispielsweise besondere Regelungen über Nutzung, Kostenverteilung oder andere Rechte und Pflichten enthalten.
Die Bundesnotarkammer weist deshalb darauf hin, dass Käufer einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung einschließlich Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf prüfen sollten.
Für Verkäufer ist dies ebenfalls wichtig: Kaufinteressenten sollten die für das Wohnungseigentum maßgeblichen Unterlagen rechtzeitig erhalten und einsehen können.
8. Was passiert, wenn Teilungserklärung und tatsächlicher Zustand nicht übereinstimmen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Abweichungen sollten vor einem Verkauf genau geprüft werden. Der tatsächliche Gebäudezustand allein verändert nicht automatisch die rechtliche Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei älteren Eigentumswohnanlagen können über die Jahre Umbauten erfolgt sein.
Beispielsweise wurden Räume verändert, Wände versetzt oder Flächen anders genutzt, als sie ursprünglich im Aufteilungsplan dargestellt wurden.
Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass solche Abweichungen problematisch sein können. Für die rechtliche Zuordnung ist nicht allein entscheidend, wie die Räume heute tatsächlich genutzt werden.
Werden vor einem Verkauf Abweichungen festgestellt, sollte deshalb geprüft werden, ob Teilungserklärung und Aufteilungsplan angepasst werden müssen oder welche anderen rechtlichen Schritte erforderlich sind.
9. Gehört ein Stellplatz automatisch zur Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Bei einem Stellplatz muss geprüft werden, wie er rechtlich zugeordnet ist und ob er tatsächlich Bestandteil des Verkaufsobjekts ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dass ein Eigentümer seit Jahren einen bestimmten Stellplatz nutzt, bedeutet nicht automatisch, dass dieser rechtlich ohne Weiteres zusammen mit der Wohnung verkauft wird.
Je nach Ausgestaltung kann ein Stellplatz beispielsweise eigenes Sondereigentum, Teileigentum oder Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sein.
Die Bundesnotarkammer empfiehlt, die entsprechende Zuordnung anhand von Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan zu prüfen.
Gerade bei der Vermarktung sollte deshalb nicht pauschal mit „Stellplatz gehört dazu“ geworben werden, wenn die rechtliche Zuordnung nicht eindeutig geklärt ist.
10. Was sollten Verkäufer in der Teilungserklärung vor dem Verkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten insbesondere die genaue Einheit, Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftsordnung und mögliche Abweichungen zum tatsächlichen Zustand prüfen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor der Vermarktung sollte zunächst geklärt werden, welche Wohnung beziehungsweise Einheit genau Gegenstand des Verkaufs ist.
Danach sollten Teilungserklärung und Aufteilungsplan betrachtet werden: Welche Räume gehören zur Einheit? Ist ein Keller zugeordnet? Wie ist ein Stellplatz geregelt? Bestehen Sondernutzungsrechte?
Ebenso wichtig ist die Gemeinschaftsordnung. Sie kann Regelungen enthalten, die für einen Käufer wirtschaftlich oder für die spätere Nutzung relevant sind.
Schließlich sollte der tatsächliche Zustand mit den Unterlagen verglichen werden. Bei wesentlichen Abweichungen sollte vor dem Verkauf eine rechtliche Klärung durch das Notariat oder einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt erfolgen.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist bei einer Eigentumswohnung eine der wichtigsten Unterlagen überhaupt. Sie hilft dabei zu verstehen, welche Einheit verkauft wird und wie das Eigentum innerhalb der Wohnanlage rechtlich aufgeteilt ist.
Besonders wichtig sind dabei Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte und die Regelungen der Gemeinschaftsordnung.
Ebenso sollte geprüft werden, ob Aufteilungsplan und tatsächlicher Gebäudezustand noch miteinander übereinstimmen. Abweichungen sollten nicht erst während der Kaufvertragsvorbereitung entdeckt werden.
Mein Grundsatz: Teilungserklärung frühzeitig prüfen. Aufteilungsplan und tatsächlichen Zustand vergleichen. Keller, Stellplätze und Sondernutzungsrechte eindeutig zuordnen. Und rechtliche Unklarheiten vor dem Verkauf fachkundig klären lassen.
