Was bedeutet eine Sonderumlage bei einer Eigentumswohnung? Wann wird sie beschlossen? Wie hoch kann eine Sonderumlage sein? Wer muss sie bezahlen? Was passiert, wenn die Wohnung zwischen Beschluss und Fälligkeit verkauft wird? Und warum sollten Verkäufer Kaufinteressenten über bekannte oder bereits beschlossene Sonderumlagen informieren?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Sonderumlagen beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Im Mittelpunkt stehen Anlass, Beschluss, Kostenverteilung, Fälligkeit und Eigentümerwechsel sowie die Bedeutung möglicher zusätzlicher Zahlungen für Verkäufer und Kaufinteressenten.
Eine Sonderumlage kann notwendig werden, wenn innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzlicher Finanzbedarf entsteht, der nicht ausreichend durch laufende Vorschüsse oder vorhandene Mittel gedeckt werden kann. Gerade beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, ob Sonderumlagen bereits beschlossen, angekündigt oder konkret diskutiert werden.
Kurz zusammengefasst
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche finanzielle Leistung der Wohnungseigentümer, mit der ein besonderer Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt werden kann.
Sie kann beispielsweise erforderlich werden, wenn größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden müssen und vorhandene Mittel dafür nicht ausreichen oder nicht vollständig eingesetzt werden sollen.
Für die Verteilung der Kosten sind die gesetzlichen Regeln, bestehende Vereinbarungen und die konkreten Beschlüsse der Gemeinschaft maßgeblich.
Beim Verkauf ist besonders wichtig, wann eine Sonderumlage beschlossen und wann sie fällig wird. Zusätzlich sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, wie Verkäufer und Käufer bereits bekannte Sonderumlagen im Verhältnis untereinander behandeln.
Sonderumlage beim Wohnungsverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Sonderumlage dient der Deckung eines zusätzlichen Finanzbedarfs der Eigentümergemeinschaft.
- Sie kann beispielsweise zur Finanzierung größerer Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt werden.
- Die Höhe hängt vom konkreten Finanzbedarf und der Kostenverteilung ab.
- Eine vorhandene Erhaltungsrücklage schließt eine Sonderumlage nicht automatisch aus.
- Beschluss und Fälligkeit einer Sonderumlage sind voneinander zu unterscheiden.
- Bei einem Eigentümerwechsel kann der Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend sein.
- Der Kaufvertrag kann die wirtschaftliche Zuordnung zwischen Verkäufer und Käufer gesondert regeln.
- Vor dem Verkauf sollten Beschlusssammlung und Versammlungsunterlagen auf Sonderumlagen geprüft werden.
1. Was ist eine Sonderumlage bei einer Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, mit der ein besonderer Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt werden kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die laufenden Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden üblicherweise über die beschlossenen Vorschüsse beziehungsweise das Hausgeld finanziert.
Zusätzlich kann die Gemeinschaft über eine Erhaltungsrücklage verfügen. Trotzdem können Situationen entstehen, in denen weitere finanzielle Mittel benötigt werden.
Dann kann eine zusätzliche Umlage auf die Wohnungseigentümer beschlossen werden. In der Praxis wird diese zusätzliche Finanzierung als Sonderumlage bezeichnet.
Für Verkäufer ist wichtig, eine Sonderumlage vom normalen monatlichen Hausgeld und von der laufenden Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden.
2. Warum kann eine Sonderumlage notwendig werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Sonderumlage kann erforderlich werden, wenn die Gemeinschaft zusätzliche finanzielle Mittel benötigt – beispielsweise für größere Erhaltungsmaßnahmen oder andere außergewöhnliche Ausgaben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum können erhebliche Kosten verursachen.
Beispiele können Maßnahmen an Dach, Fassade, gemeinschaftlichen Leitungen, Aufzügen, Tiefgarage oder anderen gemeinschaftlichen Gebäudeteilen sein.
Reichen die verfügbaren Mittel für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft zusätzlichen Finanzierungsbedarf haben.
Eine Sonderumlage ist eine Möglichkeit, diesen zusätzlichen Finanzbedarf durch Beiträge der Wohnungseigentümer zu decken.
3. Wer beschließt eine Sonderumlage?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Über die erforderliche Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich Angelegenheit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Nach § 19 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit diese nicht bereits durch Vereinbarung geregelt ist.
Soll für eine bestimmte Maßnahme zusätzliches Geld von den Eigentümern bereitgestellt werden, ist ein entsprechender Beschluss erforderlich.
Aus dem Beschluss sollte sich nachvollziehen lassen, welcher Finanzbedarf besteht, wie die Umlage verteilt wird und wann beziehungsweise auf welche Weise die Zahlung zu leisten ist.
4. Wie hoch kann eine Sonderumlage sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine pauschale gesetzliche Höchstgrenze für Sonderumlagen gibt es nicht. Die Höhe richtet sich nach dem konkreten Finanzbedarf und der auf die jeweilige Einheit entfallenden Kostenbeteiligung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sonderumlagen können je nach Wohnanlage und geplanter Maßnahme sehr unterschiedlich ausfallen.
Muss beispielsweise nur eine kleinere Finanzierungslücke geschlossen werden, kann die Belastung überschaubar sein. Bei umfangreichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum können dagegen erheblich höhere Beträge entstehen.
Entscheidend ist außerdem, nach welchem Schlüssel die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden.
Deshalb sollte ein Verkäufer bei einer bereits beschlossenen Sonderumlage nicht nur deren Gesamtbetrag kennen, sondern auch den konkret auf seine Einheit entfallenden Betrag.
5. Wie werden die Kosten einer Sonderumlage auf die Eigentümer verteilt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich tragen Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach ihren Miteigentumsanteilen. Für einzelne Kosten oder Kostenarten können jedoch andere Verteilungen gelten oder beschlossen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 16 WEG sieht als gesetzliche Grundregel eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor.
Allerdings können für bestimmte Kosten abweichende Verteilungsregelungen bestehen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine andere Verteilung beschließen.
Bei baulichen Veränderungen sind zusätzlich die besonderen Regelungen des § 21 WEG zu beachten.
Deshalb lässt sich der Anteil einer bestimmten Wohnung an einer Sonderumlage nicht immer allein aus ihrer Wohnfläche oder dem Gesamtbetrag der Maßnahme ableiten.
6. Muss trotz vorhandener Erhaltungsrücklage eine Sonderumlage gezahlt werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das kann vorkommen. Eine vorhandene Erhaltungsrücklage bedeutet nicht automatisch, dass jede größere Maßnahme vollständig daraus finanziert werden muss oder kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Erhaltungsrücklage dient dazu, finanzielle Mittel für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen bereitzuhalten.
Trotzdem kann eine Sonderumlage erforderlich werden, wenn die vorhandenen Mittel für eine bestimmte Maßnahme nicht ausreichen.
Ebenso kann es Gründe geben, nicht die gesamte vorhandene Rücklage für eine einzelne Maßnahme aufzubrauchen, beispielsweise wenn weiterer Erhaltungsbedarf absehbar ist.
Für Kaufinteressenten sollten deshalb Rücklagenstand, geplante Maßnahmen und bereits beschlossene Sonderumlagen gemeinsam betrachtet werden.
7. Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn die Eigentumswohnung verkauft wird?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das hängt insbesondere von der Fälligkeit der Sonderumlage und vom Zeitpunkt des Eigentumswechsels ab. Zusätzlich kann der Kaufvertrag regeln, wie Verkäufer und Käufer die Belastung im Innenverhältnis wirtschaftlich zuordnen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Punkt ist beim Wohnungsverkauf besonders wichtig.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erwerber grundsätzlich eine Sonderumlage zahlen muss, die zwar bereits vor seinem Eigentumserwerb beschlossen wurde, aber erst nach seinem Eigentumserwerb fällig wird.
Deshalb sollte nicht allein gefragt werden: „Wann wurde die Sonderumlage beschlossen?“ Ebenso wichtig ist: „Wann wird die Zahlung fällig?“
Verkäufer und Käufer können im Kaufvertrag außerdem Vereinbarungen treffen, wie eine bekannte Sonderumlage wirtschaftlich zwischen ihnen behandelt wird. Die konkrete Gestaltung gehört in die notarielle Kaufvertragsvorbereitung.
8. Muss eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage beim Verkauf angegeben werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine bereits beschlossene Sonderumlage ist für einen Kaufinteressenten eine wesentliche wirtschaftliche Information und sollte vor dem Kauf transparent gemacht werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade eine noch nicht fällige Sonderumlage kann für einen Käufer besonders relevant sein.
Denn je nach Zeitpunkt des Eigentumswechsels und der Fälligkeit kann der Käufer gegenüber der Gemeinschaft selbst zahlungspflichtig werden.
Die Notarkammern weisen Käufer deshalb ausdrücklich darauf hin, sich vor dem Erwerb zu informieren, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, aber noch nicht eingefordert wurden.
Für eine transparente Vermarktung sollten bekannte Beschlüsse und der auf die Wohnung entfallende Betrag deshalb frühzeitig zusammengestellt werden.
9. Wie erkenne ich, ob eine Sonderumlage geplant oder bereits beschlossen ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Hinweise finden sich insbesondere in den Protokollen der Eigentümerversammlungen, der Beschlusssammlung, aktuellen Einladungen und weiteren Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor einem Verkauf sollten Verkäufer nicht nur nach bereits fälligen Zahlungen suchen.
Auch geplante größere Maßnahmen können für Kaufinteressenten wichtig sein, wenn daraus möglicherweise eine spätere Sonderumlage entsteht.
Deshalb lohnt sich ein Blick in die Versammlungsprotokolle und die Beschlusssammlung. Auch aktuelle Einladungen zu einer bevorstehenden Eigentümerversammlung können wichtige Tagesordnungspunkte enthalten.
Wird beispielsweise bereits konkret über eine größere Dach-, Fassaden- oder Tiefgaragenmaßnahme beraten, sollte dieser Umstand bei der Vorbereitung des Verkaufs berücksichtigt werden.
10. Was sollten Verkäufer zu Sonderumlagen vor dem Wohnungsverkauf prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, ob Sonderumlagen beschlossen, fällig, noch offen oder konkret geplant sind und welcher Betrag auf die eigene Wohnung entfällt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ausgangspunkt sind insbesondere die aktuellen Versammlungsprotokolle und die Beschlusssammlung.
Bei einer bereits beschlossenen Sonderumlage sollten Beschlussdatum, Gesamtbetrag, Kostenverteilung, Anteil der eigenen Einheit und Fälligkeit bekannt sein.
Zusätzlich sollte geprüft werden, ob weitere größere Maßnahmen bereits konkret geplant oder diskutiert werden und wie hoch die vorhandene Erhaltungsrücklage ist.
Liegt der Eigentümerwechsel zeitlich in der Nähe einer beschlossenen oder bevorstehenden Sonderumlage, sollte die wirtschaftliche Zuordnung zwischen Verkäufer und Käufer ausdrücklich mit dem Notariat besprochen und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf
Eine Sonderumlage kann für Verkäufer und Käufer einer Eigentumswohnung finanziell erheblich sein. Deshalb sollte sie nicht erst kurz vor dem Notartermin thematisiert werden.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Beschluss und Fälligkeit. Eine Sonderumlage kann bereits beschlossen sein, obwohl die tatsächliche Zahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird.
Bei einem zwischenzeitlichen Eigentümerwechsel kann genau dieser Zeitpunkt für die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft entscheidend sein. Zusätzlich können Verkäufer und Käufer ihre wirtschaftliche Zuordnung im Kaufvertrag regeln.
Mein Grundsatz: Sonderumlagen frühzeitig prüfen. Beschluss und Fälligkeit unterscheiden. Den auf die Wohnung entfallenden Betrag nachvollziehbar darstellen. Und bei einem bevorstehenden Eigentümerwechsel die konkrete Zuordnung im Kaufvertrag eindeutig regeln lassen.
