Wie wichtig ist die Finanzierungsbestätigung eines Käufers? Was sagt sie tatsächlich aus? Ist eine Finanzierungsbestätigung bereits eine Kreditzusage? Welche Vorbehalte können darin enthalten sein? Sollte sie vor dem Notartermin vorliegen? Und worauf sollten Verkäufer achten, bevor sie ihre Immobilie für einen finanzierten Käufer aus der Vermarktung nehmen?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Finanzierungsbestätigung beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Finanzierbarkeit, Kreditprüfung, mögliche Bedingungen, Objektprüfung und die Bedeutung der Käuferfinanzierung für den Verkaufsablauf.
Für Verkäufer ist nicht nur wichtig, welchen Kaufpreis ein Interessent bietet. Ebenso wichtig ist die Frage, ob und wie der Kaufpreis finanziert werden soll. Eine Finanzierungsbestätigung kann dabei eine wichtige zusätzliche Information sein. Ihr konkreter Aussagewert hängt jedoch immer vom Inhalt des jeweiligen Dokuments ab.
Kurz zusammengefasst
Eine Finanzierungsbestätigung kann zeigen, dass sich ein Kreditinstitut oder Finanzierungspartner bereits mit der geplanten Finanzierung des Kaufinteressenten beschäftigt hat.
Sie ist jedoch nicht automatisch mit einem endgültig abgeschlossenen Darlehensvertrag oder einer uneingeschränkten Zahlungsgarantie gleichzusetzen.
Verkäufer sollten deshalb darauf achten, auf welche Immobilie und welchen Finanzierungsbetrag sich die Bestätigung bezieht und welche Bedingungen oder Vorbehalte darin genannt werden.
Besonders wichtig kann sein, ob die persönliche Kreditwürdigkeit des Käufers bereits geprüft wurde und ob die finanzierende Bank die konkrete Immobilie noch bewerten oder weitere Unterlagen prüfen muss.
Finanzierungsbestätigung des Käufers – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Finanzierungsbestätigung kann die Ernsthaftigkeit eines Kaufinteressenten besser einordnen helfen.
- Es gibt keinen einheitlichen Aussagegehalt jeder als „Finanzierungsbestätigung“ bezeichneten Unterlage.
- Entscheidend ist deshalb der konkrete Inhalt des Dokuments.
- Eine Bestätigung kann Bedingungen oder Finanzierungsvorbehalte enthalten.
- Die Bank kann zusätzlich eine Prüfung und Bewertung der konkreten Immobilie verlangen.
- Eine Finanzierungsbestätigung ist nicht automatisch eine Zahlungsgarantie.
- Vor einer Reservierung oder dem Notartermin sollte der Finanzierungsstand möglichst konkret geklärt sein.
- Nach dem Kaufvertrag erfolgt die Kaufpreiszahlung nach den vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen.
1. Was ist eine Finanzierungsbestätigung beim Immobilienkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung eines Kreditinstituts oder Finanzierungspartners zum Stand beziehungsweise zur grundsätzlichen Darstellbarkeit einer geplanten Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist, was im konkreten Dokument tatsächlich bestätigt wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Begriff „Finanzierungsbestätigung“ wird in der Praxis für unterschiedliche Dokumente und Bearbeitungsstände verwendet.
Eine Bestätigung kann beispielsweise aussagen, dass eine Finanzierung auf Grundlage der bisher vorliegenden Informationen grundsätzlich darstellbar erscheint.
Eine andere Erklärung kann bereits deutlich konkreter auf den Käufer, die Immobilie und den benötigten Darlehensbetrag eingehen.
Deshalb würde ich als Verkäufer nicht allein auf die Überschrift schauen, sondern darauf, was tatsächlich bestätigt wird und welche Voraussetzungen noch offen sind.
2. Warum ist eine Finanzierungsbestätigung für Verkäufer wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sie kann Verkäufern helfen einzuschätzen, wie weit die Finanzierung eines Kaufinteressenten bereits vorbereitet ist und ob ein Kaufangebot wirtschaftlich grundsätzlich umsetzbar erscheint.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Kaufinteressent kann einen attraktiven Kaufpreis anbieten. Das allein sagt jedoch noch nicht, ob der Kaufpreis anschließend tatsächlich finanziert werden kann.
Gerade wenn ein großer Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanziert werden soll, ist der Finanzierungsstand für den Verkäufer relevant.
Eine konkrete Finanzierungsbestätigung kann deshalb zusätzliche Orientierung geben, bevor beispielsweise andere Interessenten zurückgestellt oder der Notartermin vorbereitet wird.
Eine vollständige Sicherheit, dass der Kauf in jedem Fall zustande kommt, bietet sie allerdings nicht.
3. Ist eine Finanzierungsbestätigung dasselbe wie eine endgültige Kreditzusage?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zwingend. Der Aussagewert hängt vom Wortlaut ab. Eine erste Finanzierungsbestätigung kann noch unter Bedingungen stehen, während ein abgeschlossener Darlehensvertrag rechtlich eine andere Qualität hat.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten Begriffe wie „Finanzierungsbestätigung“, „Finanzierungszertifikat“, „Vorprüfung“ oder „grundsätzliche Finanzierbarkeit“ nicht automatisch gleichsetzen.
Eine Bank kann beispielsweise bereits die wirtschaftlichen Verhältnisse des Interessenten geprüft haben, während die konkrete Immobilie noch nicht abschließend bewertet wurde.
Ebenso können noch Unterlagen, Genehmigungen oder weitere Voraussetzungen fehlen.
Entscheidend ist deshalb immer: Was wurde bereits geprüft? Was wird konkret zugesagt? Und welche Punkte müssen vor einer Darlehensauszahlung noch erfüllt werden?
4. Welche Bedingungen kann eine Finanzierungsbestätigung enthalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Möglich sind beispielsweise Vorbehalte hinsichtlich der Objektprüfung, Wertermittlung, noch einzureichender Unterlagen oder weiterer Voraussetzungen des Kreditinstituts.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Käufer kann persönlich grundsätzlich finanzierbar erscheinen, ohne dass die konkrete Immobilie bereits vollständig geprüft wurde.
Das Kreditinstitut kann beispielsweise noch Objektunterlagen anfordern oder den Wert der Immobilie für seine Finanzierungsentscheidung prüfen.
Auch fehlende Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise oder andere Informationen können je nach Bearbeitungsstand noch erforderlich sein.
Eine Finanzierungsbestätigung sollte deshalb immer zusammen mit den darin enthaltenen Bedingungen und Vorbehalten gelesen werden.
5. Prüft die Bank nur den Käufer oder auch die Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Immobilienfinanzierung spielen sowohl die wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers als auch das konkrete Finanzierungsobjekt und die vorgesehenen Sicherheiten eine Rolle.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers eingehend prüfen.
Dabei werden unter anderem Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände berücksichtigt.
Zusätzlich spielt die Immobilie bei einer grundpfandrechtlich gesicherten Finanzierung eine wichtige Rolle, weil sie regelmäßig als Sicherheit für das Darlehen dienen soll.
Deshalb kann es vorkommen, dass ein Interessent persönlich grundsätzlich finanzierbar ist, die Bank aber noch Unterlagen und Informationen zur konkreten Immobilie benötigt.
6. Welche Unterlagen benötigt die Bank häufig zur Prüfung der Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Welche Objektunterlagen benötigt werden, legt das jeweilige Kreditinstitut fest. Verkäufer sollten deshalb wichtige Immobilienunterlagen möglichst frühzeitig vollständig zusammenstellen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der konkrete Unterlagenbedarf kann sich je nach Immobilie und Kreditinstitut unterscheiden.
Häufig werden beispielsweise Angaben und Dokumente zum Grundstück, Gebäude, zu Flächen und zur rechtlichen Situation der Immobilie benötigt.
Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rolle spielen.
Für Verkäufer ist deshalb sinnvoll, die wesentlichen Verkaufsunterlagen frühzeitig vorzubereiten. Fehlende Dokumente können nicht nur die Vermarktung, sondern auch die Finanzierungsprüfung eines Kaufinteressenten verzögern.
7. Sollte eine Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin vorliegen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Aus Sicht des Verkäufers ist es sinnvoll, den Finanzierungsstand eines finanzierten Käufers vor der Beurkundung möglichst konkret zu kennen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Mit der notariellen Beurkundung wird der Immobilienkaufvertrag grundsätzlich verbindlich abgeschlossen.
Deshalb würde ich als Verkäufer nicht erst nach dem Notartermin fragen, ob der Käufer überhaupt schon mit einer Bank über die Finanzierung gesprochen hat.
Je konkreter der Finanzierungsstand vorher dokumentiert werden kann, desto besser lässt sich die wirtschaftliche Ausgangslage einordnen.
Welche Form der Bestätigung im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt von Finanzierung, Käufer und Verkaufssituation ab.
8. Garantiert eine Finanzierungsbestätigung die spätere Kaufpreiszahlung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eine Finanzierungsbestätigung sollte nicht pauschal als Garantie dafür verstanden werden, dass der Kaufpreis später in jedem Fall gezahlt wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Aussagewert einer Finanzierungsbestätigung hängt von ihrem konkreten Inhalt ab.
Sind darin Bedingungen oder Vorbehalte enthalten, müssen diese möglicherweise noch erfüllt werden.
Auch die spätere Darlehensauszahlung kann von weiteren Voraussetzungen abhängen, beispielsweise von der Bestellung der vorgesehenen Kreditsicherheiten.
Für Verkäufer ist deshalb wichtig, eine Finanzierungsbestätigung als wichtigen Baustein der Käuferprüfung zu betrachten, aber nicht als automatische Zahlungsgarantie zu interpretieren.
9. Wie funktioniert die Finanzierung nach dem notariellen Kaufvertrag?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Bankfinanzierung wird häufig das Kaufobjekt selbst als Sicherheit genutzt. Dafür kann der notarielle Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht vorsehen, damit der Käufer bereits vor seiner Eigentumsumschreibung eine Grundschuld bestellen kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zum Zeitpunkt des Kaufvertrags ist der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die finanzierende Bank möchte jedoch regelmäßig eine Sicherheit für das gewährte Immobiliendarlehen.
Deshalb kann der Kaufvertrag eine entsprechende Finanzierungsvollmacht beziehungsweise Belastungsvollmacht enthalten. Dadurch kann das Kaufobjekt bereits zur Absicherung der Kaufpreisfinanzierung eingesetzt werden.
Die notarielle Gestaltung schützt dabei auch den Verkäufer. Im Regelfall wird sichergestellt, dass die Belastung nur im Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises genutzt werden darf.
10. Was sollten Verkäufer bei einer Finanzierungsbestätigung konkret prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten insbesondere darauf achten, wer die Bestätigung ausgestellt hat, auf welchen Käufer, welche Immobilie und welchen Finanzierungsbetrag sie sich bezieht und welche Bedingungen oder Vorbehalte noch bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zunächst sollte erkennbar sein, dass die Bestätigung tatsächlich zum vorgesehenen Käufer und zur geplanten Finanzierung passt.
Anschließend würde ich prüfen, ob die konkrete Immobilie bereits berücksichtigt wurde oder ob die Objektprüfung noch vollständig aussteht.
Ebenso wichtig sind Formulierungen zu Bedingungen, Vorbehalten und noch einzureichenden Unterlagen.
Mein Ziel wäre nicht, aus einer Finanzierungsbestätigung mehr Sicherheit herauszulesen, als sie tatsächlich bietet. Sie soll helfen, den Stand der Käuferfinanzierung realistisch und nachvollziehbar einzuordnen.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Finanzierungsbestätigung des Käufers
Eine Finanzierungsbestätigung kann beim Immobilienverkauf eine wichtige Orientierung geben. Sie zeigt, dass die Finanzierung eines Kaufinteressenten bereits in einem bestimmten Umfang geprüft oder vorbereitet wurde.
Entscheidend ist jedoch nicht die Überschrift des Dokuments, sondern sein konkreter Inhalt. Eine erste Einschätzung der Finanzierbarkeit ist etwas anderes als ein bereits abgeschlossener Darlehensvertrag.
Verkäufer sollten deshalb insbesondere auf mögliche Bedingungen, die Prüfung der konkreten Immobilie und noch ausstehende Unterlagen achten.
Mein Grundsatz: Finanzierung nicht nur mündlich ansprechen. Den konkreten Stand nachvollziehbar prüfen. Bedingungen und Vorbehalte beachten. Und vor dem Notartermin möglichst klar einordnen, wie weit die Käuferfinanzierung tatsächlich vorbereitet ist.
