Was bedeutet ein Kaufangebot für eine Immobilie? Muss ein Verkäufer ein Angebot annehmen? Ist ein Kaufangebot bereits verbindlich? Was sollte außer dem angebotenen Kaufpreis geprüft werden? Welche Rolle spielt die Finanzierung des Interessenten? Und wie geht es weiter, wenn sich Verkäufer und Käufer grundsätzlich über den Immobilienverkauf einig sind?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um Kaufangebote beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Kaufpreis, Finanzierbarkeit, Bedingungen des Interessenten, zeitlicher Ablauf und die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.
Ein Kaufangebot sollte nicht ausschließlich anhand der genannten Summe beurteilt werden. Für Verkäufer ist ebenso wichtig, unter welchen Voraussetzungen der Interessent kaufen möchte, wie die Finanzierung dargestellt wird und ob besondere Bedingungen für den geplanten Erwerb bestehen.
Kurz zusammengefasst
Ein Kaufinteressent kann einem Verkäufer mitteilen, zu welchem Preis und unter welchen Voraussetzungen er eine Immobilie erwerben möchte.
Für Verkäufer ist dabei nicht nur die Höhe des angebotenen Kaufpreises wichtig. Auch Finanzierung, gewünschter Übergabetermin, mitzuverkaufendes Inventar und mögliche Bedingungen des Interessenten können eine Rolle spielen.
Eine einfache Einigung per Gespräch, E-Mail oder Nachricht ersetzt bei einem Grundstücks- oder Immobilienkauf grundsätzlich nicht die erforderliche notarielle Beurkundung.
Haben sich Verkäufer und Käufer über die wesentlichen wirtschaftlichen Punkte verständigt, können diese Informationen an das Notariat zur Vorbereitung des Kaufvertrags weitergegeben werden.
Kaufangebot für eine Immobilie – in 30 Sekunden erklärt
- Ein Kaufangebot sollte mehr Informationen enthalten als nur einen Preis.
- Der Verkäufer muss ein Kaufangebot nicht allein deshalb annehmen, weil es dem Angebotspreis entspricht.
- Auch die Finanzierung des Kaufinteressenten kann für die Verkaufsentscheidung wichtig sein.
- Besondere Bedingungen des Käufers sollten frühzeitig geklärt werden.
- Bei mehreren Interessenten ist nicht ausschließlich der höchste genannte Betrag relevant.
- Eine einfache Nachricht ersetzt grundsätzlich keinen notariellen Immobilienkaufvertrag.
- Der Verkäufer sollte wichtige Absprachen nachvollziehbar dokumentieren.
- Nach einer grundsätzlichen Einigung kann das Notariat mit der Vertragsvorbereitung beauftragt werden.
1. Was ist ein Kaufangebot für eine Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Mit einem Kaufangebot teilt ein Interessent mit, zu welchem Preis und gegebenenfalls unter welchen weiteren Voraussetzungen er die Immobilie erwerben möchte.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach einer Besichtigung kann ein Kaufinteressent erklären, dass er die Immobilie erwerben möchte.
Dabei kann er beispielsweise einen konkreten Kaufpreis nennen und zusätzliche Vorstellungen zum geplanten Erwerb mitteilen.
Dazu können ein gewünschter Übergabetermin, die Übernahme bestimmter Einrichtungsgegenstände oder Bedingungen im Zusammenhang mit seiner Finanzierung gehören.
Für Verkäufer ist deshalb sinnvoll, nicht nur die genannte Summe zu betrachten, sondern das Kaufangebot in seiner Gesamtheit einzuordnen.
2. Muss ich als Verkäufer ein Kaufangebot annehmen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Ein Eigentümer entscheidet grundsätzlich selbst, ob und mit wem er seine Immobilie verkaufen möchte, solange noch keine entsprechende rechtliche Bindung eingegangen wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Auch wenn ein Interessent den im Exposé genannten Angebotspreis bietet, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Eigentümer diesem Interessenten die Immobilie verkaufen muss.
Ein Immobilienangebot ist regelmäßig nicht mit einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag gleichzusetzen.
Verkäufer können beispielsweise berücksichtigen, ob die Finanzierung nachvollziehbar dargestellt ist, welche Bedingungen der Interessent stellt und welcher zeitliche Ablauf vorgesehen ist.
Wichtig ist allerdings, bereits eingegangene rechtliche Verpflichtungen zu berücksichtigen. Bei Zweifeln über eine mögliche Bindung sollte rechtlicher oder notarieller Rat eingeholt werden.
3. Ist ein Kaufangebot per E-Mail oder Nachricht bereits verbindlich?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine einfache E-Mail oder Nachricht führt bei einem Immobilienverkauf grundsätzlich noch nicht zu einem formwirksamen Kaufvertrag über die Immobilie. Grundstückskaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 311b BGB schreibt vor, dass ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden muss.
Verkäufer und Interessent können vorher selbstverständlich über Kaufpreis, Übergabe und andere Punkte sprechen und ihre Vorstellungen schriftlich festhalten.
Eine solche Abstimmung sollte aber nicht mit dem notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag verwechselt werden.
Bei Dokumenten, die über eine bloße Interessenbekundung oder Verhandlungsgrundlage hinausgehen, sollte wegen möglicher rechtlicher Wirkungen im Zweifel fachkundiger Rat eingeholt werden.
4. Welche Angaben sollte ein Kaufangebot enthalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Neben dem angebotenen Kaufpreis sind insbesondere die Identität des Interessenten, die vorgesehene Finanzierung, gewünschte Termine und mögliche Bedingungen des Angebots interessant.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Je klarer ein Kaufangebot formuliert ist, desto besser kann ein Verkäufer es einordnen und mit anderen Angeboten vergleichen.
Neben dem Kaufpreis kann beispielsweise wichtig sein, ob der Erwerb finanziert werden soll und welchen Stand die Finanzierung hat.
Ebenso können der gewünschte Zeitpunkt für den Notartermin, die geplante Übergabe und die Behandlung von Küche, Möbeln oder anderem Inventar relevant sein.
Enthält ein Angebot Bedingungen, sollten diese eindeutig benannt werden, damit Verkäufer wissen, wovon der Interessent seinen Erwerb abhängig macht.
5. Wie wichtig ist die Finanzierung bei einem Kaufangebot?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sehr wichtig. Ein attraktiver Kaufpreis allein hilft dem Verkäufer wenig, wenn die Finanzierung des Interessenten anschließend nicht zustande kommt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem finanzierten Immobilienkauf sollte möglichst frühzeitig geklärt werden, wie konkret die Finanzierung bereits vorbereitet ist.
Dabei ist zwischen einer ersten unverbindlichen Finanzierungsberechnung und einer konkreteren Finanzierungsbestätigung zu unterscheiden.
Auch eine Finanzierungsbestätigung sollte genau gelesen werden. Sie kann beispielsweise noch von einer Objektprüfung, einer Bewertung durch das Kreditinstitut oder weiteren Voraussetzungen abhängen.
Für Verkäufer ist deshalb nicht nur wichtig, ob ein Interessent sagt, dass er finanzieren könne, sondern wie belastbar der aktuelle Finanzierungsstand tatsächlich ist.
6. Ist das höchste Kaufangebot automatisch das beste Angebot?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zwingend. Neben dem Kaufpreis können Finanzierbarkeit, Bedingungen, Zeitplan und die konkrete Abwicklung für den Verkäufer wichtig sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwei Kaufangebote können auf den ersten Blick ähnlich aussehen und sich trotzdem deutlich unterscheiden.
Ein Interessent bietet möglicherweise einen höheren Betrag, macht seinen Kauf aber von mehreren noch offenen Voraussetzungen abhängig.
Ein anderer Interessent bietet möglicherweise einen anderen Preis, kann seine Finanzierung jedoch bereits konkreter darstellen oder passt besser zum gewünschten Zeitplan.
Welche Faktoren für einen Verkäufer wichtig sind, hängt von seiner individuellen Situation ab. Deshalb sollte ein Kaufangebot nicht allein anhand einer einzigen Zahl beurteilt werden.
7. Darf ich mit einem Kaufinteressenten über den angebotenen Preis verhandeln?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Ein Kaufangebot kann Ausgangspunkt für weitere Verhandlungen über Kaufpreis und andere Bedingungen des geplanten Immobilienverkaufs sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Interessent muss nicht zwingend genau den ausgeschriebenen Angebotspreis bieten.
Ebenso muss ein Verkäufer ein abweichendes Kaufangebot nicht unverändert akzeptieren oder ablehnen.
Verkäufer können ein Gegenangebot machen oder einzelne Bedingungen des Interessenten weiter verhandeln.
Neben dem Kaufpreis können beispielsweise Übergabetermin, Inventar oder andere wirtschaftliche Punkte Teil dieser Abstimmung sein. Die endgültige rechtliche Gestaltung des Immobilienkaufs erfolgt anschließend im notariellen Kaufvertrag.
8. Was sollte ich tun, wenn mehrere Kaufangebote vorliegen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Angebote sollten nach denselben wesentlichen Kriterien betrachtet werden: Kaufpreis, Finanzierungsstand, Bedingungen, gewünschter Zeitplan und weitere für den Verkauf relevante Punkte.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Mehrere Interessenten können für Verkäufer schnell unübersichtlich werden.
Deshalb ist eine strukturierte Betrachtung sinnvoll. Welcher Kaufpreis wird angeboten? Welche Finanzierung ist vorgesehen? Gibt es Bedingungen? Wann könnte der Notartermin stattfinden? Welche Übergabe wird gewünscht?
Auf diese Weise lassen sich Angebote besser miteinander vergleichen, ohne ausschließlich auf den höchsten genannten Kaufpreis zu schauen.
Die Entscheidung, mit welchem Interessenten die Verhandlungen fortgesetzt werden, bleibt letztlich beim Verkäufer, soweit keine anderweitige rechtliche Bindung besteht.
9. Was passiert, wenn Verkäufer und Käufer sich über den Kaufpreis einig sind?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann können die wesentlichen Angaben und Vereinbarungswünsche an das Notariat weitergegeben werden, damit der notarielle Kaufvertrag vorbereitet werden kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Einigung über den Kaufpreis ist ein wichtiger Schritt, aber noch nicht die gesamte rechtliche Abwicklung des Immobilienverkaufs.
Für den Kaufvertrag werden weitere Angaben benötigt. Dazu gehören beispielsweise die Vertragsparteien, die genaue Immobilie, der Kaufpreis, mögliche Grundbuchbelastungen, gewünschte Regelungen zur Übergabe und gegebenenfalls mitverkaufte Gegenstände.
Das Notariat prüft anschließend die rechtliche Gestaltung und erstellt den Kaufvertragsentwurf.
Bei einem Verbrauchervertrag, der der notariellen Beurkundungspflicht des § 311b BGB unterliegt, soll der Verbraucher nach § 17 BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung Gelegenheit erhalten, sich mit dem vorgesehenen Vertragstext auseinanderzusetzen.
10. Was sollten Verkäufer prüfen, bevor sie mit einem Kaufinteressenten zum Notar gehen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Kaufpreis, Finanzierungsstand, gewünschter Zeitplan, besondere Bedingungen und die wesentlichen Eckpunkte des Verkaufs sollten möglichst geklärt sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor der Beauftragung des Notariats sollte möglichst Klarheit darüber bestehen, was Verkäufer und Käufer wirtschaftlich vereinbaren möchten.
Dazu gehören insbesondere Kaufpreis, Zahlungs- und Übergabevorstellungen, gegebenenfalls mitverkauftes Inventar und bekannte Besonderheiten der Immobilie.
Bei einem finanzierten Kauf sollte außerdem der Stand der Käuferfinanzierung möglichst konkret eingeordnet werden.
Je besser diese Punkte vorbereitet sind, desto gezielter kann das Notariat die gewünschten Regelungen rechtlich in den Kaufvertragsentwurf übertragen. Die Notarin oder der Notar berät dabei beide Vertragsseiten neutral und unabhängig.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Kaufangebot für eine Immobilie
Ein Kaufangebot ist für Verkäufer mehr als nur eine Zahl. Neben dem angebotenen Kaufpreis können Finanzierung, Bedingungen und zeitlicher Ablauf für die weitere Entscheidung wichtig sein.
Gerade bei mehreren Interessenten lohnt sich eine strukturierte Betrachtung der jeweiligen Angebote. Ein hoher genannter Kaufpreis allein sagt noch nicht, wie konkret und umsetzbar der geplante Erwerb bereits ist.
Haben sich Verkäufer und Käufer über die wesentlichen wirtschaftlichen Punkte verständigt, folgt die Vorbereitung des notariellen Immobilienkaufvertrags.
Mein Grundsatz: Kaufangebote strukturiert prüfen. Nicht nur den Preis betrachten. Finanzierungsstand und Bedingungen frühzeitig klären. Und die endgültigen Vereinbarungen rechtssicher im notariellen Kaufvertrag gestalten lassen.
