Wie läuft die Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf ab? Wann darf der Käufer zahlen? Was ist eine Fälligkeitsmitteilung? Wird der gesamte Kaufpreis direkt an den Verkäufer überwiesen? Was passiert mit einer noch bestehenden Immobilienfinanzierung? Darf der Kaufpreis bar bezahlt werden? Und wann sollte die Schlüsselübergabe stattfinden?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Fälligkeit, Zahlungswege, bestehende Grundschulden, Käuferfinanzierung, Zahlungsnachweis und die weiteren Schritte nach Eingang des Kaufpreises.
Zwischen dem Notartermin und der tatsächlichen Kaufpreiszahlung liegen regelmäßig mehrere Schritte. Der Käufer soll grundsätzlich erst zahlen, wenn sein späterer Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum grundsätzlich nicht verlieren, bevor der vereinbarte Kaufpreis gezahlt wurde.
Kurz zusammengefasst
Nach der notariellen Beurkundung wird der Kaufpreis normalerweise nicht sofort überwiesen. Zunächst werden die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt.
Dazu gehören regelmäßig die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, die Klärung eines möglichen gemeindlichen Vorkaufsrechts und die Sicherstellung der Löschung nicht zu übernehmender Grundbuchbelastungen.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, informiert das Notariat die Beteiligten mit der Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.
Bestehen noch Darlehen des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises direkt an die abzulösende Bank fließen. Der verbleibende Betrag wird entsprechend der notariellen Abwicklung an den Verkäufer gezahlt.
Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Der Kaufpreis wird regelmäßig nicht unmittelbar nach dem Notartermin gezahlt.
- Zunächst müssen die vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein.
- Das Notariat informiert die Beteiligten anschließend über die Kaufpreisfälligkeit.
- Der Käufer zahlt innerhalb der im Kaufvertrag vorgesehenen Frist.
- Bei bestehenden Verkäuferdarlehen kann ein Teil des Kaufpreises direkt an die abzulösende Bank gehen.
- Bei einer Käuferfinanzierung kann die finanzierende Bank ihren Darlehensanteil direkt auszahlen.
- Eine Kaufpreiszahlung mit Bargeld oder bestimmten anderen Werten ist bei inländischen Immobilien gesetzlich ausgeschlossen.
- Nach vollständiger Kaufpreiszahlung können die weiteren Schritte bis zur Eigentumsumschreibung erfolgen.
1. Wann wird der Kaufpreis nach dem Notartermin gezahlt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Kaufpreis wird regelmäßig erst gezahlt, wenn die im notariellen Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und das Notariat die entsprechende Fälligkeitsmitteilung versendet hat.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag geschlossen. Das bedeutet aber normalerweise nicht, dass der Käufer noch am selben Tag den Kaufpreis überweisen soll.
Zunächst kümmert sich das Notariat um die weiteren Schritte der Vertragsabwicklung.
Der Käufer soll sein Geld grundsätzlich erst dann aus der Hand geben, wenn sein Anspruch auf den späteren Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist.
Deshalb sollte sich der Käufer hinsichtlich Zeitpunkt und Zahlungsweg an die Regelungen des Kaufvertrags und die Fälligkeitsmitteilung des Notariats halten.
2. Welche Voraussetzungen müssen vor der Kaufpreiszahlung erfüllt sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Typische Voraussetzungen sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte und die Sicherung der Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Voraussetzungen konkret erfüllt sein müssen, ergibt sich aus dem jeweiligen Kaufvertrag.
Regelmäßig wird zunächst die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen.
Außerdem müssen erforderliche Genehmigungen und gegebenenfalls Erklärungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten vorliegen.
Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen, die der Käufer nicht übernehmen soll, muss deren Löschung beziehungsweise Lastenfreistellung entsprechend abgesichert sein.
3. Was ist die Fälligkeitsmitteilung des Notars?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Mit der Fälligkeitsmitteilung informiert das Notariat darüber, dass die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind und der Käufer nun entsprechend den vertraglichen Regelungen zahlen muss.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das Notariat begleitet die Abwicklung des Kaufvertrags auch nach der Beurkundung.
Es veranlasst beziehungsweise überwacht die erforderlichen Schritte und prüft, ob die vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen.
Ist dies der Fall, erhalten die Beteiligten die entsprechende Mitteilung.
Für Verkäufer ist diese Mitteilung wichtig, weil damit die Phase beginnt, in der die tatsächliche Kaufpreiszahlung entsprechend dem Kaufvertrag erfolgen soll.
4. Wird der gesamte Kaufpreis direkt an den Verkäufer überwiesen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht immer. Bestehen noch abzulösende Darlehen oder Grundpfandrechte des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises direkt an dessen finanzierende Bank gezahlt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Viele Immobilien werden verkauft, obwohl die ursprüngliche Finanzierung noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.
Soll die zugehörige Grundschuld im Rahmen des Verkaufs gelöscht werden, benötigt das Notariat die entsprechenden Unterlagen der Bank.
Die Bank kann die Freigabe beziehungsweise Löschung ihrer Sicherheit davon abhängig machen, dass ein noch offener Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis abgelöst wird.
In diesem Fall kann die Fälligkeitsmitteilung unterschiedliche Zahlungsempfänger ausweisen: einen Betrag für die abzulösende Bank und den verbleibenden Betrag für den Verkäufer.
5. Wie wird der Kaufpreis gezahlt, wenn der Käufer finanziert?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Finanzierung kann die Bank den finanzierten Kaufpreisanteil nach Vorliegen ihrer Auszahlungsvoraussetzungen direkt an den Verkäufer oder an einen abzulösenden Gläubiger des Verkäufers überweisen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Benötigt der Käufer ein Immobiliendarlehen, wird die Finanzierung häufig durch eine Grundschuld abgesichert.
Der notarielle Kaufvertrag kann hierfür eine Belastungsvollmacht vorsehen, damit die Finanzierung bereits vor der Eigentumsumschreibung grundbuchlich abgesichert werden kann.
Sind die Voraussetzungen der finanzierenden Bank erfüllt und ist der Kaufpreis fällig, kann die Bank den Darlehensbetrag unmittelbar an die vorgesehenen Zahlungsempfänger auszahlen.
Ein gegebenenfalls vorhandener Eigenkapitalanteil des Käufers wird entsprechend den vertraglichen Zahlungsanweisungen geleistet.
6. Darf der Kaufpreis für eine Immobilie bar bezahlt werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Bei Rechtsgeschäften über inländische Immobilien kann die geschuldete Gegenleistung nach § 16a Geldwäschegesetz nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beim Immobilienverkauf gelten besondere gesetzliche Vorgaben für die Kaufpreiszahlung.
§ 16a Geldwäschegesetz schließt bestimmte Zahlungsmittel für die Gegenleistung beim Erwerb inländischer Immobilien aus.
Dazu gehören insbesondere Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine.
Zusätzlich müssen die Beteiligten dem für die Eigentumsumschreibung zuständigen Notar grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung mit zulässigen Mitteln erbracht wurde. Als Nachweis können insbesondere Zahlungsbestätigungen beteiligter Kreditinstitute dienen.
7. Wird der Kaufpreis normalerweise auf ein Notaranderkonto gezahlt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf nicht automatisch der Standard. Sie kommt nur bei entsprechender rechtlicher Gestaltung und einem berechtigten Sicherungsinteresse in Betracht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Manchmal besteht die Vorstellung, dass der Käufer den Kaufpreis grundsätzlich zunächst an das Notariat überweist.
Das ist beim normalen Immobilienverkauf regelmäßig nicht erforderlich. Typischerweise zahlt der Käufer nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeit direkt an die in der Abwicklung vorgesehenen Zahlungsempfänger.
Ein Notaranderkonto ist ein besonderes notarielles Verwahrungsverfahren und wird nicht allein deshalb eingerichtet, weil ein Immobilienkauf stattfindet.
Ob im konkreten Einzelfall eine notarielle Verwahrung erforderlich und zulässig ist, beurteilt das Notariat.
8. Wann sollten Schlüssel und Immobilie an den Käufer übergeben werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag. Regelmäßig wird der wirtschaftliche Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Schlüsselübergabe sollte nicht losgelöst von der Kaufpreiszahlung betrachtet werden.
Mit dem wirtschaftlichen Übergang erhält der Käufer regelmäßig den Besitz an der Immobilie. Von diesem Zeitpunkt an stehen ihm beispielsweise Erträge zu, gleichzeitig übernimmt er die vertraglich zugeordneten laufenden Lasten.
In vielen Kaufverträgen wird dieser Übergang an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.
Eine vorzeitige Schlüsselübergabe kann zusätzliche Risiken verursachen und sollte deshalb nur nach entsprechender notarieller Regelung erfolgen.
9. Was passiert nach der vollständigen Kaufpreiszahlung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung können die weiteren Schritte der Vertragsabwicklung erfolgen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird vom Notariat veranlasst, sobald auch die weiteren dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die vollständige Kaufpreiszahlung ist ein zentraler Schritt, aber Käufer und Verkäufer sollten Zahlung und Eigentumsübergang nicht miteinander verwechseln.
Der Käufer wird rechtlich nicht bereits mit seiner Überweisung zum Eigentümer der Immobilie.
Für die Eigentumsumschreibung müssen weitere Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehört regelmäßig auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, beantragt beziehungsweise begleitet das Notariat die Umschreibung im Grundbuch. Erst mit der entsprechenden Grundbucheintragung wird der Käufer Eigentümer.
10. Was sollten Verkäufer bei der Kaufpreiszahlung konkret beachten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten die Zahlungsregelungen des Kaufvertrags kennen, korrekte Kontodaten bereitstellen, mögliche Ablösebeträge beachten und Schlüssel beziehungsweise Besitz grundsätzlich nicht vorschnell übergeben.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bereits vor dem Notartermin sollte geklärt sein, ob noch Darlehen bestehen und welche Grundschulden im Zusammenhang mit dem Verkauf gelöscht werden sollen.
Nach der Beurkundung sollte der Verkäufer die notarielle Abwicklung und die Fälligkeitsmitteilung abwarten und bei Fragen zu Zahlungsempfängern oder Ablösebeträgen das Notariat ansprechen.
Nach erfolgter Zahlung sollte geprüft werden, ob die nach dem Kaufvertrag geschuldeten Beträge vollständig eingegangen sind. Der Zahlungsnachweis gegenüber dem Notariat ist wegen der gesetzlichen Vorgaben ebenfalls zu berücksichtigen.
Bei ausbleibender oder unvollständiger Zahlung sollten Verkäufer nicht eigenmächtig von den vertraglich vorgesehenen Abläufen abweichen, sondern das Notariat und bei Bedarf eine spezialisierte Rechtsberatung einbeziehen.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf
Die Kaufpreiszahlung ist ein zentraler Schritt zwischen notariellem Kaufvertrag und endgültigem Eigentumsübergang.
Verkäufer sollten dabei nicht nur auf den Zahlungstermin achten. Ebenso wichtig sind Fälligkeitsvoraussetzungen, mögliche Ablösebeträge, die vorgesehenen Zahlungsempfänger und der Nachweis der Zahlung.
Besteht noch eine Finanzierung des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar zur Ablösung des bestehenden Darlehens verwendet werden. Erst der verbleibende Betrag fließt dann an den Verkäufer.
Mein Grundsatz: Fälligkeitsmitteilung und Kaufvertrag beachten. Zahlungswege und Ablösebeträge frühzeitig klären. Kaufpreise nicht in bar oder mit gesetzlich ausgeschlossenen Werten entgegennehmen. Und Besitz beziehungsweise Schlüssel grundsätzlich erst entsprechend der notariell vereinbarten Abwicklung übergeben.
