Was bedeutet es für Verkäufer, wenn ein Kaufinteressent einen Gutachter oder Sachverständigen zur Besichtigung mitbringen möchte? Was wird dabei untersucht? Muss ich jede Untersuchung erlauben? Darf der Gutachter Feuchtigkeit messen? Was passiert, wenn er Mängel feststellt? Und kann das Ergebnis anschließend zu einer neuen Preisverhandlung führen?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Besichtigung einer Immobilie durch einen Gutachter oder Sachverständigen des Kaufinteressenten. Im Mittelpunkt stehen Ablauf, Untersuchungsumfang, Unterlagen, bekannte Mängel, mögliche Preisverhandlungen und die Vorbereitung des Immobilienverkaufs.
Dass ein Kaufinteressent vor seiner Entscheidung fachkundige Unterstützung hinzuzieht, ist zunächst kein ungewöhnlicher Vorgang. Gerade bei älteren Gebäuden oder einem erkennbaren Sanierungsbedarf möchte ein Käufer den baulichen Zustand möglicherweise genauer einschätzen lassen. Verkäufer sollten wissen, wie sie einen solchen Termin sinnvoll vorbereiten können.
Kurz zusammengefasst
Ein Kaufinteressent kann den Wunsch äußern, die Immobilie vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit einem Sachverständigen zu besichtigen.
Verkäufer sollten vorher klären, welche Bereiche angesehen und welche Untersuchungen durchgeführt werden sollen. Eine reine Sichtprüfung ist etwas anderes als eine Untersuchung, bei der Bauteile geöffnet, Proben entnommen oder andere Eingriffe vorgenommen werden sollen.
Stellt der Sachverständige Sanierungsbedarf oder mögliche Mängel fest, kann der Kaufinteressent diese Erkenntnisse in seine Kaufentscheidung oder Preisvorstellung einbeziehen. Die Einschätzung des Gutachters führt jedoch nicht automatisch zu einer bestimmten Kaufpreisreduzierung.
Wichtig für Verkäufer: Die Hinzuziehung eines Gutachters ersetzt nicht die eigene Pflicht, bekannte offenbarungspflichtige Umstände gegenüber dem Käufer offenzulegen.
Gutachter bei der Hausbesichtigung – in 30 Sekunden erklärt
- Ein Kaufinteressent kann vor dem Kauf eine fachkundige Begleitung zur Besichtigung wünschen.
- Vor dem Termin sollte geklärt werden, was untersucht werden soll.
- Eine Sichtprüfung ist von Eingriffen in die Bausubstanz zu unterscheiden.
- Vorhandene wichtige Immobilienunterlagen sollten möglichst bereitliegen.
- Bekannte offenbarungspflichtige Mängel dürfen trotz Gutachter nicht verschwiegen werden.
- Festgestellter Sanierungsbedarf kann Gegenstand weiterer Kaufpreisverhandlungen werden.
- Eine Kostenschätzung des Käufers oder Gutachters führt nicht automatisch zu einer gleich hohen Kaufpreisreduzierung.
- Bei weitergehenden Untersuchungen sollten Umfang, Zustimmung und Verantwortlichkeiten vorher geklärt werden.
1. Warum bringt ein Kaufinteressent einen Gutachter zur Hausbesichtigung mit?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Kaufinteressent möchte damit häufig den baulichen Zustand, möglichen Sanierungsbedarf und erkennbare Risiken vor seiner Kaufentscheidung fachkundiger einschätzen lassen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine große wirtschaftliche Entscheidung.
Ein Kaufinteressent kann deshalb zusätzliche fachliche Unterstützung wünschen, insbesondere wenn es sich um ein älteres Gebäude handelt oder bereits Sanierungsbedarf erkennbar ist.
Je nach Qualifikation und Auftrag kann die hinzugezogene Fachperson beispielsweise Dach, Fassade, Keller, sichtbare Bauteile, Feuchtigkeitsanzeichen oder den allgemeinen Gebäudezustand betrachten.
Für Verkäufer muss die Hinzuziehung eines Sachverständigen deshalb nicht automatisch ein Warnsignal sein. Sie kann schlicht Teil der Entscheidungsfindung des Käufers sein.
2. Muss ich als Verkäufer einen Gutachter des Käufers in das Haus lassen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte der Zugang für eine zusätzliche Besichtigung mit dem Verkäufer abgestimmt werden. Ein allgemeines Recht eines Kaufinteressenten, vor Vertragsschluss beliebige Untersuchungen in einer fremden Immobilie durchzuführen, sollte nicht vorausgesetzt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In der Praxis kann es sinnvoll sein, einem ernsthaften Kaufinteressenten eine weitere Besichtigung mit fachkundiger Begleitung zu ermöglichen.
Verkäufer sollten aber wissen, wer an dem Termin teilnimmt und was konkret untersucht werden soll.
Eine gewöhnliche Besichtigung mit Sichtprüfung ist etwas anderes als das Öffnen von Bauteilen, das Bohren von Löchern oder die Entnahme von Materialproben.
Soll eine Untersuchung über die normale Besichtigung hinausgehen, sollten Art und Umfang vorher ausdrücklich abgestimmt werden. Bei rechtlichen Zweifeln sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.
3. Was untersucht ein Gutachter bei einer Hausbesichtigung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das hängt vom Auftrag und von der Qualifikation der beauftragten Person ab. Eine technische Zustandsprüfung kann sich beispielsweise auf sichtbare Bauteile, Feuchtigkeitshinweise, Dach, Fassade, Keller oder erkennbaren Sanierungsbedarf beziehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
„Gutachtertermin“ ist kein einheitlich definierter Untersuchungsumfang.
Manche Kaufinteressenten wünschen lediglich eine fachkundige Begleitung bei einer zweiten Besichtigung. Andere möchten bestimmte Fragestellungen gezielt untersuchen lassen.
Deshalb sollte vor dem Termin geklärt werden, welche Qualifikation die hinzugezogene Person hat und was ihr konkreter Auftrag ist.
Eine kurze Sichtprüfung ist nicht mit einem umfassenden Bauschadensgutachten, einer Verkehrswertermittlung oder einer Fachplanung gleichzusetzen.
4. Darf der Gutachter Feuchtigkeit messen oder Bauteile öffnen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zerstörungsfreie Untersuchungen und Eingriffe in Bauteile sollten unterschieden werden. Insbesondere Bohrungen, Öffnungen oder Probenentnahmen sollten nicht ohne vorherige ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers erfolgen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Gutachtertermin können unterschiedliche Messgeräte zum Einsatz kommen.
Eine oberflächliche beziehungsweise zerstörungsfreie Messung ist etwas anderes als eine Untersuchung, bei der Wände, Bodenaufbauten, Verkleidungen oder andere Bauteile geöffnet werden sollen.
Verkäufer sollten deshalb vorher fragen, welche Untersuchungsmethoden vorgesehen sind.
Soll in die Bausubstanz eingegriffen werden, sollten Umfang, mögliche Schäden, Wiederherstellung und Verantwortlichkeit eindeutig geklärt sein, bevor eine Zustimmung erteilt wird.
5. Welche Unterlagen sollte ich für den Gutachtertermin bereithalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll können je nach Immobilie beispielsweise Grundrisse, Bauunterlagen, Wohnflächenangaben, Energieausweis sowie vorhandene Unterlagen zu Modernisierungen, Reparaturen oder bekannten Schäden sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nicht jede Frage zum Gebäude lässt sich allein durch eine Besichtigung beantworten.
Baujahr, durchgeführte Modernisierungen, frühere Reparaturen oder die Ausführung bestimmter Gebäudeteile können sich aus vorhandenen Unterlagen ergeben.
Gibt es Rechnungen über eine Dacherneuerung, einen Heizungstausch, neue Fenster oder die Beseitigung eines früheren Schadens, können diese Informationen für die Einordnung hilfreich sein.
Dabei sollte nur das als Tatsache dargestellt werden, was durch eigene Kenntnis oder vorhandene Unterlagen tatsächlich nachvollziehbar ist.
6. Was passiert, wenn der Gutachter einen Mangel entdeckt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Kaufinteressent kann die neue Information in seine Kaufentscheidung einbeziehen und gegebenenfalls weitere Prüfung oder eine neue Preisverhandlung wünschen. Eine Feststellung führt aber nicht automatisch zu einer bestimmten Kaufpreisreduzierung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wird beispielsweise ein möglicher Feuchtigkeitsschaden, eine auffällige Dachkonstruktion oder erheblicher Sanierungsbedarf festgestellt, möchte der Interessent möglicherweise zunächst weitere Informationen einholen.
Dabei sollte unterschieden werden, ob tatsächlich ein Mangel festgestellt wurde oder zunächst lediglich ein Verdacht beziehungsweise Prüfhinweis besteht.
Auch eine erste Kostenschätzung sollte nicht automatisch mit einer abschließenden technischen oder wirtschaftlichen Bewertung gleichgesetzt werden.
Für Verkäufer ist es sinnvoll, sich die konkrete Feststellung erläutern zu lassen und bei erheblichen Fragen gegebenenfalls selbst fachkundige Unterstützung einzubeziehen.
7. Muss ich den Kaufpreis reduzieren, wenn der Gutachter Sanierungsbedarf feststellt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eine Feststellung oder Kostenschätzung des Käufergutachters verpflichtet den Verkäufer nicht automatisch zu einer Kaufpreisreduzierung. Sie kann jedoch Grundlage weiterer Verhandlungen sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Gutachter kann beispielsweise darauf hinweisen, dass Dach, Fenster oder andere Bauteile in den kommenden Jahren erneuert werden könnten.
Der Kaufinteressent kann daraus eine neue Preisvorstellung ableiten. Verkäufer müssen diese jedoch nicht automatisch übernehmen.
Insbesondere sollte unterschieden werden zwischen einem tatsächlichen Mangel, altersbedingtem Zustand, künftigem Instandhaltungsbedarf und Modernisierungswünschen des Käufers.
Ob eine Kaufpreisanpassung sinnvoll ist, hängt von der Immobilie, der bisherigen Preisfindung, der Marktsituation und der konkreten Feststellung ab.
8. Entfallen meine Aufklärungspflichten, wenn der Käufer einen Gutachter mitbringt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die Möglichkeit des Käufers, die Immobilie selbst oder mit fachkundiger Unterstützung zu untersuchen, lässt eine bestehende Offenbarungspflicht des Verkäufers nicht automatisch entfallen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Dieser Punkt ist für Verkäufer besonders wichtig.
Ein Eigentümer sollte nicht davon ausgehen: „Der Käufer hatte einen Sachverständigen dabei, deshalb muss ich bekannte Probleme nicht mehr erwähnen.“
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die Möglichkeit des Käufers, sich selbst Kenntnis zu verschaffen, eine bestehende Offenbarungspflicht nicht von vornherein aus.
Bekannte offenbarungspflichtige Umstände sollten deshalb auch dann transparent behandelt werden, wenn der Käufer die Immobilie besonders intensiv prüfen lässt.
9. Was gilt, wenn der Gutachter einen bereits bekannten Mangel bestätigt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann sollte nachvollziehbar dokumentiert werden, welche Informationen dem Käufer bekannt sind und wie mit dem betreffenden Zustand im weiteren Verkaufsprozess umgegangen wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 442 BGB sieht grundsätzlich vor, dass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt.
Für Verkäufer kann deshalb wichtig sein, die erfolgte Aufklärung über wesentliche bekannte Mängel nachvollziehbar zu dokumentieren.
Die Notarkammern empfehlen, bekannte und zwischen den Parteien besprochene wesentliche Mängel dem Notariat mitzuteilen, damit geprüft werden kann, wie diese im Kaufvertrag berücksichtigt werden sollten.
Eine bloße Vermutung, der Gutachter werde einen Mangel schon gesehen haben, ersetzt eine erforderliche Aufklärung des Verkäufers nicht.
10. Wie sollten Verkäufer einen Gutachtertermin des Käufers vorbereiten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten Termin, Teilnehmer und Untersuchungsumfang vorab klären, relevante Unterlagen bereithalten und bekannte wesentliche Besonderheiten der Immobilie transparent behandeln.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor dem Termin würde ich zunächst klären: Wer kommt zur Besichtigung? Welche Qualifikation hat die Person? Welche Bereiche sollen angesehen werden? Sind Messungen oder weitergehende Untersuchungen vorgesehen?
Anschließend können relevante Unterlagen zusammengestellt werden. Dazu gehören je nach Immobilie beispielsweise Bauunterlagen, Grundrisse, Energieausweis und Nachweise über wichtige Modernisierungen oder Reparaturen.
Bekannte Mängel sollten nicht kurzfristig verdeckt oder verharmlost werden. Gibt es Unsicherheiten, sollte zwischen gesichertem Wissen und Vermutungen unterschieden werden.
Entstehen durch die Untersuchung neue technische Fragen, können Verkäufer bei Bedarf eine eigene qualifizierte Fachperson hinzuziehen, bevor sie weitreichende Aussagen oder Preisentscheidungen treffen.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Gutachter bei der Hausbesichtigung
Ein Gutachtertermin vor dem Immobilienkauf muss für Verkäufer kein Problem sein. Für Kaufinteressenten kann eine fachkundige Begleitung eine zusätzliche Grundlage für ihre Kaufentscheidung schaffen.
Wichtig ist, den Untersuchungsumfang vorher zu klären und zwischen einer normalen Besichtigung, zerstörungsfreien Messungen und Eingriffen in die Bausubstanz zu unterscheiden.
Werden mögliche Mängel oder zusätzlicher Sanierungsbedarf festgestellt, kann dies weitere Fragen oder Preisverhandlungen auslösen. Eine automatische Verpflichtung zur Kaufpreisreduzierung entsteht daraus nicht.
Mein Grundsatz: Gutachtertermine sachlich vorbereiten. Untersuchungsumfang vorher abstimmen. Bekannte offenbarungspflichtige Umstände weiterhin transparent behandeln. Und neue technische Feststellungen zunächst fachlich einordnen, bevor daraus wirtschaftliche Entscheidungen abgeleitet werden.
