Was ist nach dem Verkauf einer Immobilie noch zu erledigen? Wann kann die Gebäudeversicherung umgestellt werden? Was passiert mit Strom, Wasser und anderen Verträgen? Wer zahlt die Grundsteuer? Was ist bei einer vermieteten Immobilie zu beachten? Welche Unterlagen sollte der Verkäufer aufbewahren? Und kann der Immobilienverkauf steuerliche Folgen haben?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zu den Aufgaben, die nach einem Immobilienverkauf noch entstehen können. Im Mittelpunkt stehen Übergabe, Versicherungen, Versorgungsverträge, Grundsteuer, Unterlagen, vermietete Immobilien und mögliche steuerliche Fragen.
Mit der Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe ist der Immobilienverkauf praktisch weit fortgeschritten. Trotzdem können anschließend noch einige organisatorische, vertragliche und steuerliche Punkte offen sein. Welche davon relevant sind, hängt von der Immobilie und der persönlichen Situation des Verkäufers ab.
Kurz zusammengefasst
Nach der Immobilienübergabe sollten Verkäufer zunächst prüfen, ob alle im Kaufvertrag vereinbarten Punkte tatsächlich erledigt wurden.
Zählerstände und Schlüssel sollten dokumentiert, Versorgungsverträge geklärt und die Gebäudeversicherung nicht vorschnell einfach beendet werden.
Bei vermieteten Immobilien sind zusätzlich Mietverhältnis, Mietzahlungen, Kaution und die Kommunikation mit den Mietern zu berücksichtigen.
Auch steuerliche Fragen können nach dem Verkauf relevant sein. Insbesondere § 23 EStG kann bei privaten Immobilienverkäufen innerhalb bestimmter Zeiträume eine Rolle spielen. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte bei Bedarf mit einer steuerlich qualifizierten Beratung geklärt werden.
Nach dem Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Übergabeprotokoll, Zählerstände und Schlüssel sollten vollständig dokumentiert sein.
- Versorgungsverträge und laufende objektbezogene Verträge sollten geprüft und entsprechend umgestellt oder beendet werden.
- Die Gebäudeversicherung sollte nicht vorschnell gekündigt werden, weil für den Eigentumswechsel gesetzliche Sonderregelungen gelten.
- Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt; die interne Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer kann zusätzlich im Kaufvertrag geregelt sein.
- Bei vermieteten Immobilien tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich in das Mietverhältnis ein.
- Wichtige Verkaufs-, Finanzierungs- und Steuerunterlagen sollten weiterhin aufbewahrt werden.
- Bei einer bisherigen Immobilienfinanzierung sollte geprüft werden, ob Darlehen und Grundschuld vollständig abgewickelt wurden.
- Mögliche steuerliche Folgen des Verkaufs sollten im Einzelfall geprüft werden.
1. Was sollte ich unmittelbar nach der Immobilienübergabe erledigen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten prüfen, ob Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen und alle vereinbarten Übergabepunkte vollständig dokumentiert wurden und ob noch offene Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag bestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Übergabe würde ich zunächst das Übergabeprotokoll noch einmal prüfen.
Sind sämtliche Schlüssel aufgeführt? Wurden die Zählerstände dokumentiert? Hat der Käufer die vereinbarten Unterlagen erhalten? Gibt es noch Gegenstände, die entsprechend dem Kaufvertrag entfernt oder übergeben werden müssen?
Auch wenn die Immobilie bereits übergeben wurde, können einzelne Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag noch fortbestehen.
Deshalb sollte der notarielle Kaufvertrag auch nach der Schlüsselübergabe griffbereit bleiben.
2. Was passiert nach dem Verkauf mit Strom, Wasser, Gas und anderen Versorgungsverträgen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten die jeweiligen Versorger über den Auszug beziehungsweise die Übergabe informieren und die dokumentierten Zählerstände übermitteln. Ob ein Vertrag endet, gekündigt oder umgestellt wird, hängt vom jeweiligen Vertragsverhältnis ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei der Immobilienübergabe sollten die relevanten Zählerstände gemeinsam abgelesen und dokumentiert werden.
Dazu können beispielsweise Strom-, Gas- und Wasserzähler gehören.
Anschließend sollte der Verkäufer die jeweiligen Vertragspartner entsprechend informieren. Eine pauschale Aussage, dass jeder Vertrag automatisch mit dem Hausverkauf endet, wäre nicht richtig.
Deshalb sollten auch weitere objektbezogene Verträge geprüft werden, beispielsweise Wartungs-, Telekommunikations- oder sonstige Dienstleistungsverträge.
3. Kann ich die Gebäudeversicherung nach der Schlüsselübergabe einfach kündigen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Gebäudeversicherung sollte nicht vorschnell beendet werden. Bei der Veräußerung einer versicherten Sache gehen die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis mit dem Eigentum grundsätzlich auf den Erwerber über. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für Sachversicherungen enthält das Versicherungsvertragsgesetz besondere Regelungen zum Eigentümerwechsel.
Nach § 95 VVG tritt der Erwerber mit seinem Eigentum grundsätzlich in die während der Dauer seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein.
§ 97 VVG sieht außerdem vor, dass die Veräußerung dem Versicherer vom Veräußerer oder Erwerber unverzüglich angezeigt werden muss.
Der Erwerber besitzt nach § 96 VVG ein besonderes Kündigungsrecht. Verkäufer sollten deshalb nicht eigenmächtig von einem automatischen Vertragsende bei der Schlüsselübergabe ausgehen.
4. Wer zahlt nach dem Verkauf die Grundsteuer?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Davon zu unterscheiden ist die im Kaufvertrag mögliche wirtschaftliche Aufteilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer ab dem vereinbarten Übergang.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei der Grundsteuer muss zwischen der steuerrechtlichen Behandlung gegenüber der Gemeinde und der wirtschaftlichen Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer unterschieden werden.
Nach § 9 Grundsteuergesetz wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.
Im notariellen Kaufvertrag wird häufig geregelt, ab welchem Zeitpunkt der Käufer die laufenden Lasten der Immobilie wirtschaftlich zu tragen hat.
Deshalb kann eine zeitanteilige Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer erforderlich sein, obwohl der Grundsteuerbescheid zunächst noch an den bisherigen Steuerschuldner gerichtet ist. Maßgeblich sind der konkrete Steuerbescheid und die Regelungen des Kaufvertrags.
5. Was passiert nach dem Verkauf mit einem noch bestehenden Immobilienkredit?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wurde das Darlehen im Rahmen des Verkaufs aus dem Kaufpreis abgelöst, sollte der Verkäufer prüfen, ob die Ablösung vollständig erfolgt ist und die vorgesehenen Grundbuchmaßnahmen ordnungsgemäß abgewickelt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besteht beim Verkauf noch eine Immobilienfinanzierung, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die finanzierende Bank des Verkäufers geflossen sein.
Damit kann der noch offene Darlehensbetrag abgelöst werden. Die Bank stellt im Zusammenhang mit der notariellen Abwicklung die erforderlichen Erklärungen zur Lastenfreistellung zur Verfügung.
Nach dem Verkauf würde ich prüfen, ob die Bank die Ablösung korrekt verbucht hat und ob gegebenenfalls noch eine Abschlussabrechnung folgt.
Bei Fragen zu Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung oder anderen finanzierungsbezogenen Positionen sollte die konkrete Darlehensabrechnung mit dem Kreditinstitut geprüft werden.
6. Was ist nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie zu beachten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich an die Stelle des bisherigen Vermieters. Mietzahlungen, Kaution, Abrechnungen und die Information des Mieters sollten deshalb sauber abgestimmt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der bekannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB geregelt.
Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich in die sich während seiner Eigentumszeit ergebenden Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein.
Verkäufer und Käufer sollten deshalb eindeutig abstimmen, ab wann Mietzahlungen wirtschaftlich dem Käufer zustehen, wie mit einer vorhandenen Mietkaution umgegangen wird und wer noch ausstehende Abrechnungen erstellt.
Auch die Information des Mieters über den Eigentumswechsel und die künftig maßgeblichen Zahlungsdaten sollte koordiniert erfolgen.
7. Welche Unterlagen sollte ich nach dem Immobilienverkauf aufbewahren?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wichtige Vertrags-, Zahlungs-, Finanzierungs-, Übergabe- und Steuerunterlagen sollten nicht unmittelbar nach dem Verkauf entsorgt werden. Welche gesetzlichen Aufbewahrungsfristen gelten, hängt von der Art der Unterlagen und der Situation des Verkäufers ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde insbesondere den notariellen Kaufvertrag, Abrechnungen zur Kaufpreiszahlung, das Übergabeprotokoll und wichtige Korrespondenz zum Verkauf geordnet aufbewahren.
Hinzukommen können Unterlagen über Anschaffungskosten, frühere Investitionen, Modernisierungen, Darlehensablösung und Verkaufsnebenkosten.
Diese Dokumente können später beispielsweise für steuerliche Fragen oder zur Klärung einzelner Vorgänge noch relevant sein.
Eine allgemeine Aufbewahrungsfrist für sämtliche privaten Verkaufsunterlagen gibt es in dieser Form nicht. Bei steuerlich relevanten oder betrieblichen Unterlagen können besondere Vorgaben gelten.
8. Muss ich den Verkauf meiner Immobilie versteuern?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das hängt vom Einzelfall ab. Bei privaten Immobilien kann § 23 EStG insbesondere dann relevant sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien sieht das Gesetz Ausnahmen vor.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Häufig wird pauschal von einer „Spekulationssteuer“ gesprochen. Tatsächlich geht es bei privaten Immobilien insbesondere um die Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften in § 23 Einkommensteuergesetz.
Dort ist grundsätzlich ein Zeitraum von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung relevant.
Gleichzeitig enthält die Vorschrift eine wichtige Ausnahme für Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Erbschaften, Schenkungen, gemischte Nutzungen, vermietete Immobilien oder Immobilien im Betriebsvermögen können zusätzliche Fragen aufwerfen. Eine individuelle steuerliche Bewertung sollte deshalb durch einen Steuerberater oder eine andere entsprechend qualifizierte Stelle erfolgen.
9. Wann ist der Immobilienverkauf für den Verkäufer wirklich abgeschlossen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Praktisch sind Kaufpreiszahlung und Übergabe wichtige Abschlussmarken. Rechtlich folgt anschließend noch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Darüber hinaus können einzelne vertragliche, steuerliche oder organisatorische Punkte fortbestehen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Immobilienverkauf hat nicht nur einen einzigen Zeitpunkt, an dem plötzlich alles abgeschlossen ist.
Zunächst wird der Kaufvertrag beurkundet. Danach wird der Kaufpreis fällig und gezahlt. Anschließend erfolgt entsprechend dem Vertrag die Übergabe der Immobilie.
Die rechtliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Auch danach können beispielsweise Versicherungsfragen, Abrechnungen, steuerliche Themen oder bei vermieteten Immobilien noch einzelne Übergabepunkte zu klären sein.
10. Welche Abschlusskontrolle empfehle ich Verkäufern?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten nach dem Verkauf noch einmal systematisch prüfen, ob Kaufpreis, Übergabe, Darlehen, Versicherungen, Versorgungsverträge, Unterlagen und mögliche steuerliche Themen vollständig geklärt sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde den Verkauf nicht bereits mit der Schlüsselübergabe gedanklich vollständig abhaken.
Sinnvoll ist eine letzte Kontrolle: Ist der Kaufpreis vollständig eingegangen? Ist ein früheres Darlehen abgewickelt? Sind alle Schlüssel und Unterlagen übergeben? Wurden die Zählerstände gemeldet? Ist die Gebäudeversicherung informiert? Sind weitere objektbezogene Verträge geklärt?
Bei einer vermieteten Immobilie kommen Mietverhältnis, Mietkaution und Abrechnungen hinzu.
Schließlich sollte geprüft werden, ob der Verkauf steuerlich relevant sein könnte. Für rechtliche oder steuerliche Einzelfragen sollten die jeweils qualifizierten Fachleute hinzugezogen werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Zeit nach dem Immobilienverkauf
Mit Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe ist ein Immobilienverkauf weitgehend abgewickelt. Einige Punkte können jedoch auch danach noch Aufmerksamkeit erfordern.
Dazu gehören insbesondere Versicherungen, Versorgungsverträge, Grundsteuer, Finanzierungsunterlagen, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls ein bestehendes Mietverhältnis.
Auch die steuerliche Seite sollte nicht pauschal beurteilt werden. Ob ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, hängt von den konkreten Umständen ab.
Mein Grundsatz: Den Verkauf nach der Übergabe noch einmal vollständig prüfen. Offene Verträge und Versicherungen klären. Wichtige Unterlagen geordnet aufbewahren. Und steuerliche oder rechtliche Einzelfragen von den dafür qualifizierten Fachleuten prüfen lassen.
