Was passiert nach dem Notartermin beim Immobilienverkauf? Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen? Wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen? Was geschieht mit einer noch eingetragenen Grundschuld? Wann werden die Schlüssel übergeben? Und wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Zeit zwischen notariellem Kaufvertrag und Immobilienübergabe. Im Mittelpunkt stehen Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Kaufpreisfälligkeit, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Mit der Unterschrift beim Notar ist ein wichtiger Schritt des Immobilienverkaufs abgeschlossen. Der gesamte Vorgang ist damit jedoch noch nicht beendet. Zwischen Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung liegen weitere rechtliche und praktische Schritte, die aufeinander abgestimmt werden.
Kurz zusammengefasst
Nach der Beurkundung beginnt die weitere Abwicklung des Kaufvertrags. Das Notariat veranlasst die im Vertrag vorgesehenen Vollzugsschritte.
Dazu gehört regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Sie sichert dessen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung.
Außerdem werden erforderliche Genehmigungen, Erklärungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten und Unterlagen zur Löschung nicht zu übernehmender Grundbuchbelastungen beschafft.
Sind die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, informiert das Notariat über die Kaufpreisfälligkeit. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt entsprechend dem Kaufvertrag regelmäßig der wirtschaftliche Übergang mit Besitz, Nutzen und Lasten. Die rechtliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt später.
Nach dem Notartermin – in 30 Sekunden erklärt
- Mit der Beurkundung ist der Käufer noch nicht automatisch Eigentümer.
- Das Notariat veranlasst die weiteren Schritte zur Vertragsabwicklung.
- Regelmäßig wird zunächst eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen.
- Nicht übernommene Grundbuchbelastungen müssen für die Löschung vorbereitet werden.
- Sind die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, informiert das Notariat über die Kaufpreisfälligkeit.
- Der Käufer zahlt anschließend entsprechend den Regelungen des Kaufvertrags.
- Besitz und Schlüssel werden regelmäßig nach vollständiger Kaufpreiszahlung entsprechend dem Vertrag übergeben.
- Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
1. Was passiert unmittelbar nach dem Notartermin?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach der Beurkundung beginnt das Notariat mit der weiteren Vertragsabwicklung. Dazu gehören je nach Kaufvertrag insbesondere Grundbuchanträge, die Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen und die Vorbereitung der Lastenfreistellung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer und Käufer müssen nach dem Notartermin nicht sämtliche rechtlichen Schritte selbst organisieren.
Das Notariat übernimmt die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vorgesehenen Vollzugstätigkeiten und kommuniziert beispielsweise mit Grundbuchamt, Behörden und gegebenenfalls beteiligten Banken.
Bestehen noch Grundschulden, die der Käufer nicht übernehmen soll, werden die notwendigen Unterlagen für deren Löschung beziehungsweise die Lastenfreistellung benötigt.
Für Verkäufer beginnt damit eine Phase, in der vor allem wichtig ist, auf Anfragen des Notariats oder beteiligter Stellen zeitnah zu reagieren.
2. Was passiert mit der Auflassungsvormerkung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die Auflassungsvormerkung wird regelmäßig zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen und sichert seinen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung vergeht regelmäßig eine gewisse Zeit.
Der Käufer soll in dieser Phase davor geschützt werden, dass sein Anspruch auf Eigentumsübertragung durch spätere Verfügungen über die Immobilie beeinträchtigt wird.
Dafür dient die Vormerkung. § 883 BGB regelt ihre Sicherungswirkung.
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung gehört regelmäßig zu den Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
3. Was passiert mit bestehenden Grundschulden des Verkäufers?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Soll eine eingetragene Grundschuld vom Käufer nicht übernommen werden, wird ihre Löschung beziehungsweise Lastenfreistellung im Rahmen der notariellen Abwicklung vorbereitet. Besteht noch ein Darlehen, kann dessen Ablösung aus dem Kaufpreis erforderlich sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld verschwindet nicht automatisch, nur weil die Immobilie verkauft wird.
Ist die Grundschuld noch mit einem Darlehen des Verkäufers verbunden, teilt die Bank regelmäßig mit, unter welchen Voraussetzungen sie die für die Löschung erforderlichen Erklärungen zur Verfügung stellt.
Ein noch offener Darlehensbetrag kann dabei aus dem Kaufpreis direkt an die Bank gezahlt werden.
Der Verkäufer erhält in diesem Fall nicht zwingend den gesamten Kaufpreis auf sein eigenes Konto, sondern den nach den erforderlichen Ablösungen verbleibenden Betrag.
4. Wann erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das Notariat informiert die Beteiligten über die Kaufpreisfälligkeit, sobald die im Kaufvertrag vorgesehenen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, ergibt sich aus dem konkreten Kaufvertrag.
Typischerweise gehören dazu die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, die Klärung eines möglichen gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Sicherung der Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen.
Erst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, wird der Kaufpreis entsprechend der vertraglichen Regelung fällig.
Verkäufer sollten deshalb nicht allein aufgrund des Notartermins eine sofortige Kaufpreiszahlung erwarten.
5. Wann zahlt der Käufer den Kaufpreis?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Käufer zahlt, wenn der Kaufpreis nach dem notariellen Vertrag fällig geworden ist. Maßgeblich sind die Fälligkeitsmitteilung und die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Fälligkeitsmitteilung zeigt, dass die vertraglich vorgesehenen Sicherungsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.
Anschließend muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist zahlen.
Wird der Kauf finanziert, kann ein Teil des Kaufpreises durch die finanzierende Bank des Käufers an die vorgesehenen Zahlungsempfänger fließen.
Bestehen noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, können gleichzeitig Ablösezahlungen an dessen Bank erforderlich sein.
6. Wann sollte der Verkäufer die Schlüssel übergeben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Maßgeblich ist die Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag. Regelmäßig wird die Übergabe an die vollständige Kaufpreiszahlung beziehungsweise den vereinbarten wirtschaftlichen Übergang geknüpft.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Schlüsselübergabe sollte nicht allein deshalb stattfinden, weil der Notartermin abgeschlossen ist.
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung können noch mehrere Wochen liegen.
In vielen Kaufverträgen ist geregelt, dass Besitz, Nutzen und Lasten mit vollständiger Kaufpreiszahlung oder zu einem konkret vereinbarten Zeitpunkt übergehen.
Verkäufer sollten sich an diese Vereinbarung halten. Eine vorzeitige Übergabe kann zusätzliche rechtliche und praktische Risiken verursachen.
7. Was sollte bei der Immobilienübergabe dokumentiert werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sinnvoll ist ein Übergabeprotokoll, in dem insbesondere Übergabedatum, Schlüssel, Zählerstände und gegebenenfalls weitere zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarte Punkte festgehalten werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei der Übergabe wechselt die Immobilie praktisch in den Besitz des Käufers.
Dabei können beispielsweise Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Gaszähler abgelesen und dokumentiert werden.
Ebenso sollte festgehalten werden, welche Schlüssel übergeben wurden. Je nach Immobilie können dazu Haus-, Wohnungs-, Keller-, Garagen-, Briefkasten- oder weitere Schlüssel gehören.
Auch übergebene Unterlagen oder noch offene, bereits vereinbarte Punkte können im Protokoll dokumentiert werden.
8. Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs wird im Kaufvertrag vereinbart. Häufig ist er an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der wirtschaftliche Übergang ist vom rechtlichen Eigentumsübergang zu unterscheiden.
Ab dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt erhält der Käufer regelmäßig den Besitz und die Nutzungen der Immobilie. Gleichzeitig werden ihm die im Vertrag vorgesehenen laufenden Lasten zugeordnet.
Bei einer vermieteten Immobilie können beispielsweise Mietzahlungen ab diesem Zeitpunkt wirtschaftlich dem Käufer zustehen.
Entscheidend ist immer die konkrete Regelung des notariellen Kaufvertrags.
9. Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind deshalb unterschiedliche Schritte.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 873 BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung über die Rechtsänderung und die entsprechende Eintragung im Grundbuch.
Die hierfür erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer wird als Auflassung bezeichnet.
Vor der Eigentumsumschreibung müssen außerdem die hierfür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehört grundsätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Deshalb kann der Käufer die Immobilie bereits übernommen haben, obwohl die endgültige Grundbuchumschreibung noch nicht erfolgt ist.
10. Was sollten Verkäufer nach dem Notartermin konkret tun?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten die weitere Abwicklung aufmerksam begleiten, erforderliche Unterlagen zeitnah bereitstellen, den Kaufpreiseingang prüfen und die Übergabe entsprechend den Regelungen des Kaufvertrags vorbereiten.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach dem Notartermin ist zunächst wichtig, Schreiben des Notariats, von Banken oder anderen beteiligten Stellen zu beachten.
Bestehen noch Darlehen, sollten erforderliche Ablöseinformationen und Bankunterlagen rechtzeitig geklärt werden.
Gleichzeitig kann die spätere Übergabe vorbereitet werden: persönliche Gegenstände entfernen, vereinbarte Unterlagen zusammenstellen, vorhandene Schlüssel sortieren und ein Übergabeprotokoll vorbereiten.
Die Schlüssel sollten jedoch nicht allein aufgrund der organisatorischen Vorbereitung vorzeitig übergeben werden. Entscheidend bleiben die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für Besitz- und Nutzungsübergang.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Zeit nach dem Notartermin
Der Notartermin ist ein zentraler Meilenstein beim Immobilienverkauf, aber noch nicht das Ende der Verkaufsabwicklung.
Danach folgen regelmäßig Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung und schließlich die Immobilienübergabe.
Der wirtschaftliche Übergang und der rechtliche Eigentumsübergang sollten dabei klar unterschieden werden. Der Käufer kann Besitz, Nutzen und Lasten bereits übernommen haben, bevor er endgültig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Mein Grundsatz: Die notarielle Abwicklung aufmerksam begleiten. Kaufpreisfälligkeit und tatsächlichen Zahlungseingang beachten. Die Übergabe sorgfältig dokumentieren. Und Schlüssel sowie Besitz entsprechend den Vereinbarungen des notariellen Kaufvertrags übergeben.
