Was bedeutet es, eine Immobilie für einen Kaufinteressenten zu reservieren? Ist eine Reservierung bereits ein Kaufvertrag? Wie lange sollte eine Immobilie reserviert werden? Sollte vorher die Finanzierung des Interessenten geprüft werden? Kann trotz Reservierung weitervermarktet werden? Und welche Besonderheiten gelten bei einer Reservierungsgebühr?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zur Reservierung beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Zweck und Dauer einer Reservierung, Finanzierungsstand, Verkaufsprozess, Reservierungsvereinbarungen und die Abgrenzung zum späteren notariellen Kaufvertrag.
Eine Reservierung kann in einer fortgeschrittenen Verkaufsphase sinnvoll erscheinen, wenn sich Verkäufer und Kaufinteressent grundsätzlich über einen möglichen Verkauf verständigt haben und beispielsweise noch die Finanzierung oder der Notartermin vorbereitet wird. Verkäufer sollten sich dabei aber bewusst sein, welche praktische und gegebenenfalls rechtliche Bedeutung eine solche Vereinbarung hat.
Kurz zusammengefasst
Bei einer Reservierung wird eine Immobilie für einen bestimmten Kaufinteressenten vorübergehend nicht oder nur eingeschränkt anderen Interessenten angeboten.
Eine solche Reservierung ist nicht dasselbe wie der notarielle Immobilienkaufvertrag. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Vor einer Reservierung sollten insbesondere Kaufpreis, Finanzierungsstand, mögliche Bedingungen des Interessenten und der geplante zeitliche Ablauf möglichst konkret geklärt sein.
Besondere Vorsicht ist bei Reservierungsgebühren erforderlich. Ob eine konkrete Reservierungsvereinbarung und eine darin enthaltene Zahlungspflicht wirksam sind, hängt von ihrer rechtlichen Ausgestaltung ab.
Reservierung einer Immobilie – in 30 Sekunden erklärt
- Eine Reservierung kann eine Immobilie vorübergehend für einen bestimmten Interessenten zurückhalten.
- Sie ist nicht mit dem notariellen Immobilienkaufvertrag gleichzusetzen.
- Auch eine Reservierung garantiert noch nicht, dass der Immobilienkauf tatsächlich zustande kommt.
- Vorher sollten Kaufpreis und Finanzierungsstand möglichst konkret geklärt werden.
- Die Dauer und die Bedingungen einer Reservierung sollten eindeutig sein.
- Reservierungsgebühren sind rechtlich besonders sensibel.
- Eine Reservierungsvereinbarung ist nicht dasselbe wie die spätere Auflassungsvormerkung.
- Bei rechtlich weitreichenden Reservierungsvereinbarungen sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.
1. Was bedeutet die Reservierung einer Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Reservierung wird eine Immobilie für einen bestimmten Kaufinteressenten für einen vereinbarten Zeitraum vorübergehend zurückgehalten beziehungsweise nicht anderweitig verkauft oder angeboten, soweit dies entsprechend vereinbart wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung kommt häufig in einer fortgeschrittenen Phase des Verkaufsprozesses ins Gespräch.
Der Interessent möchte kaufen, benötigt aber beispielsweise noch Zeit für die abschließende Finanzierung, die Prüfung von Unterlagen oder die Vorbereitung des Notartermins.
Der Verkäufer kann sich in dieser Situation bereit erklären, die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum für diesen Interessenten zurückzuhalten.
Was genau unter der Reservierung zu verstehen ist, sollte eindeutig festgehalten werden. Der Begriff allein sagt noch nicht, welche konkreten Verpflichtungen Verkäufer, Interessent oder Makler eingehen.
2. Ist eine Reservierung bereits ein Immobilienkaufvertrag?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eine Reservierung ist nicht mit dem notariellen Immobilienkaufvertrag gleichzusetzen. Der Vertrag über die Verpflichtung zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 311b BGB schreibt für Grundstücksgeschäfte grundsätzlich die notarielle Beurkundung vor.
Eine Reservierung kann deshalb nicht einfach wie ein bereits abgeschlossener Immobilienkauf behandelt werden.
Gleichzeitig sollte eine Reservierungsvereinbarung nicht ohne Prüfung so gestaltet werden, dass sie faktisch erheblichen Druck zum späteren Abschluss des Kaufvertrags erzeugt oder weitergehende Verpflichtungen begründen soll.
Je stärker eine Vereinbarung den späteren Immobilienkauf rechtlich absichern oder erzwingen soll, desto wichtiger ist eine vorherige notarielle oder rechtliche Prüfung.
3. Wann kann eine Reservierung beim Immobilienverkauf sinnvoll sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn ein ernsthafter Kaufinteressent vorhanden ist und nur noch überschaubare Punkte bis zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags zu klären sind.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Immobilie vorschnell aus der aktiven Vermarktung zu nehmen, kann für den Verkäufer nachteilig sein.
Deshalb würde ich vor einer Reservierung prüfen, wie konkret der Kaufwunsch tatsächlich ist.
Sind Kaufpreis und wesentliche Eckpunkte geklärt? Liegt ein nachvollziehbarer Finanzierungsstand vor? Gibt es noch Bedingungen des Interessenten? Kann der Notartermin zeitnah vorbereitet werden?
Je konkreter diese Punkte geklärt sind, desto besser lässt sich beurteilen, ob eine vorübergehende Reservierung zum aktuellen Stand des Verkaufsprozesses passt.
4. Wie lange sollte eine Immobilie reserviert werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dafür gibt es keine allgemeingültige gesetzliche Standardfrist. Die Dauer sollte zum konkreten Zweck der Reservierung passen und eindeutig vereinbart werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung ohne klaren Endzeitpunkt kann für Verkäufer problematisch sein.
Während dieser Zeit können andere Interessenten möglicherweise nicht weiterverfolgt werden, obwohl noch kein notarieller Kaufvertrag besteht.
Deshalb sollte klar sein, wie viel Zeit der Kaufinteressent beispielsweise für die Finanzierung oder eine noch ausstehende Prüfung benötigt.
Statt einer pauschalen Standarddauer würde ich den Zeitraum an den konkret noch offenen Schritten ausrichten und eindeutig festhalten, wann die Reservierung endet.
5. Sollte die Käuferfinanzierung vor einer Reservierung geprüft werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Finanzierungsstand sollte möglichst konkret eingeordnet werden, bevor eine Immobilie für einen Interessenten aus der aktiven Vermarktung genommen wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung kann für den Verkäufer bedeuten, dass andere Kaufinteressenten zunächst nicht weiterverfolgt werden.
Deshalb ist es sinnvoll zu wissen, ob der vorgesehene Käufer den Kaufpreis grundsätzlich darstellen kann und wie weit seine Finanzierung vorbereitet ist.
Eine Finanzierungsbestätigung kann hierbei zusätzliche Orientierung geben. Allerdings sollte darauf geachtet werden, ob sie noch von einer Objektprüfung, Wertermittlung oder anderen Voraussetzungen abhängt.
Eine Reservierung sollte deshalb nicht allein auf einer mündlichen Aussage zur Finanzierung beruhen, wenn eine konkretere Prüfung möglich ist.
6. Darf die Immobilie während einer Reservierung weiter angeboten werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das hängt davon ab, was konkret vereinbart wurde. Deshalb sollte eine Reservierung eindeutig regeln, was während des Reservierungszeitraums mit der weiteren Vermarktung geschieht.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Begriff „reserviert“ kann unterschiedlich verstanden werden.
Soll die Immobilie vollständig aus der aktiven Vermarktung genommen werden? Finden keine weiteren Besichtigungen statt? Werden lediglich keine weiteren Kaufverhandlungen geführt?
Solche Fragen sollten nicht offenbleiben.
Für Verkäufer ist insbesondere wichtig, keine Erwartungen gegenüber dem Interessenten zu wecken, die mit dem tatsächlichen Vorgehen während der Reservierungszeit nicht übereinstimmen.
7. Ist eine Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf zulässig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Reservierungsgebühren sind rechtlich sensibel. Der Bundesgerichtshof hat bestimmte formularmäßig vereinbarte, nicht rückzahlbare Reservierungsgebühren eines Immobilienmaklers für unwirksam erklärt. Daraus folgt jedoch nicht, dass jede denkbare Reservierungsvereinbarung rechtlich identisch zu beurteilen ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Bundesgerichtshof hatte 2023 über eine Reservierungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem Immobilienmaklervertrag zu entscheiden.
Dabei ging es um eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr, deren Rückzahlung ausgeschlossen war.
Der BGH bewertete diese konkrete Gestaltung als unangemessene Benachteiligung des Maklerkunden, weil diesem keine nennenswerten Vorteile und keine entsprechende geldwerte Gegenleistung des Maklers gegenüberstanden.
Für die Praxis bedeutet das: Eine Reservierungsgebühr sollte nicht nach einem vermeintlichen Standardschema vereinbart werden. Die konkrete rechtliche Gestaltung sollte im Zweifel fachkundig geprüft werden.
8. Was passiert, wenn der Interessent trotz Reservierung nicht kauft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung allein garantiert nicht, dass der notarielle Immobilienkaufvertrag später tatsächlich zustande kommt. Die Folgen hängen von der konkreten und wirksamen Ausgestaltung der Vereinbarung ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Auch nach einer Reservierung kann ein geplanter Immobilienkauf scheitern.
Beispielsweise kann die Finanzierung nicht zustande kommen, eine Prüfung kann neue Fragen aufwerfen oder der Interessent kann seine Kaufabsicht ändern.
Für Verkäufer besteht deshalb bis zum notariellen Kaufvertrag weiterhin das Risiko, dass der geplante Verkauf nicht wie erwartet zustande kommt.
Genau deshalb sollte eine Reservierung zeitlich begrenzt sein und nur dann erfolgen, wenn die wesentlichen Voraussetzungen für den geplanten Kauf möglichst weit geklärt sind.
9. Ist eine Reservierung dasselbe wie eine Auflassungsvormerkung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Eine Reservierungsvereinbarung vor dem Kaufvertrag und die spätere Auflassungsvormerkung im Grundbuch sind rechtlich völlig unterschiedliche Dinge.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die umgangssprachliche Reservierung findet typischerweise vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags statt.
Die Auflassungsvormerkung wird dagegen im Rahmen der notariellen Kaufvertragsabwicklung im Grundbuch eingetragen.
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Dadurch wird verhindert, dass spätere Verfügungen über die Immobilie diesen gesicherten Anspruch in der vorgesehenen Weise beeinträchtigen.
Die Bundesnotarkammer beschreibt die Vormerkung deshalb anschaulich als eine grundbuchliche „Reservierung“ für den Käufer. Mit einer vorherigen Reservierungsvereinbarung eines Kaufinteressenten ist sie jedoch nicht gleichzusetzen.
10. Was sollten Verkäufer vor einer Reservierung prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Kaufpreis, Finanzierungsstand, offene Bedingungen, Dauer der Reservierung, weitere Vermarktung und die nächsten Schritte bis zum Notartermin sollten möglichst eindeutig geklärt sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Reservierung sollte aus meiner Sicht nicht allein deshalb erfolgen, weil ein Interessent nach einer Besichtigung sagt: „Ich nehme die Immobilie.“
Zunächst sollte geprüft werden, wie konkret der Kauf tatsächlich vorbereitet ist. Ist der Kaufpreis abgestimmt? Wie steht es um die Finanzierung? Gibt es noch Bedingungen? Welche Unterlagen werden noch geprüft?
Anschließend sollte klar sein, wie lange reserviert wird und was während dieser Zeit mit der weiteren Vermarktung geschieht.
Soll eine schriftliche Reservierungsvereinbarung mit weitergehenden Verpflichtungen oder einer Reservierungsgebühr geschlossen werden, sollte deren konkrete rechtliche Ausgestaltung im Zweifel durch ein Notariat oder eine entsprechend spezialisierte Rechtsberatung geprüft werden.
Fazit von Karl-Heinz Wild zur Reservierung einer Immobilie
Eine Reservierung kann in einer fortgeschrittenen Verkaufsphase für Verkäufer und Kaufinteressenten eine praktische Zwischenstufe sein. Sie ersetzt jedoch nicht den notariellen Immobilienkaufvertrag.
Für Verkäufer ist besonders wichtig, eine Immobilie nicht vorschnell aus der Vermarktung zu nehmen, solange wesentliche Punkte wie Finanzierung oder Kaufbedingungen noch ungeklärt sind.
Auch sollte klar zwischen einer Reservierungsvereinbarung und der späteren Auflassungsvormerkung im Grundbuch unterschieden werden.
Mein Grundsatz: Erst Kaufabsicht und Finanzierung konkretisieren. Dann Dauer und Bedingungen einer Reservierung eindeutig festlegen. Reservierungsgebühren rechtlich besonders vorsichtig behandeln. Und den eigentlichen Immobilienkauf anschließend notariell gestalten lassen.
