Bleibt die Einbauküche beim Hausverkauf im Gebäude? Was passiert mit Schränken, Lampen oder Gartenmöbeln? Welche Gegenstände gehören automatisch zur Immobilie? Kann Inventar zusätzlich mitverkauft werden? Sollte dafür ein eigener Kaufpreis angegeben werden? Und was sollte im notariellen Kaufvertrag möglichst eindeutig geregelt werden?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen zu Küche, Möbeln und Inventar beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen wesentliche Gebäudebestandteile, Zubehör, bewegliche Gegenstände, Kaufpreisaufteilung und eine möglichst eindeutige Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer.
Gerade bei einer bewohnten Immobilie entstehen schnell Missverständnisse: Der Käufer geht möglicherweise davon aus, dass bestimmte Gegenstände im Haus bleiben, während der Verkäufer sie beim Auszug mitnehmen möchte. Deshalb sollte möglichst früh geklärt werden, welche Gegenstände Bestandteil des Verkaufs sind und welche nicht.
Kurz zusammengefasst
Nicht jeder Gegenstand, der sich bei der Besichtigung in einem Haus befindet, wird automatisch mitverkauft.
Rechtlich ist unter anderem zu unterscheiden zwischen wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks oder Gebäudes, Zubehör und selbstständigen beweglichen Gegenständen.
Möbel, Elektrogeräte und sonstiges Inventar können ausdrücklich in den Verkauf einbezogen werden. Bei Einbauküchen und individuell eingebauten Gegenständen sollte nicht pauschal von einer bestimmten rechtlichen Einordnung ausgegangen werden.
Für Verkäufer ist deshalb eine klare Dokumentation sinnvoll: Was bleibt in der Immobilie? Was nimmt der Verkäufer mit? Und welcher Gegenstand wird gegebenenfalls gegen einen gesondert ausgewiesenen Betrag mitverkauft?
Küche, Möbel und Inventar – in 30 Sekunden erklärt
- Nicht alles, was bei der Besichtigung im Haus steht, wird automatisch mitverkauft.
- Wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes können rechtlich nicht wie gewöhnliche bewegliche Sachen behandelt werden.
- Zubehör ist rechtlich von wesentlichen Bestandteilen und gewöhnlichem Inventar zu unterscheiden.
- Eine Einbauküche sollte im Kaufvertrag möglichst eindeutig behandelt werden.
- Auch Möbel, Elektrogeräte, Gartenmöbel oder anderes Inventar können ausdrücklich mitverkauft werden.
- Mitverkaufte Gegenstände sollten möglichst konkret bezeichnet werden.
- Gesonderte Kaufpreisanteile für bewegliche Gegenstände müssen realistisch und nachvollziehbar sein.
- Bei Unklarheiten sollte die konkrete Vertragsgestaltung mit dem Notariat abgestimmt werden.
1. Was wird bei einem Hausverkauf automatisch mitverkauft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das lässt sich nicht allein danach beurteilen, was sich im Haus befindet. Wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind rechtlich anders zu behandeln als Zubehör oder selbstständige bewegliche Gegenstände.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 94 BGB zählt insbesondere die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören außerdem Sachen, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden.
Solche wesentlichen Bestandteile können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.
Davon zu unterscheiden sind Zubehör und gewöhnliche bewegliche Gegenstände. Ein frei stehender Schrank ist deshalb rechtlich anders zu betrachten als ein Bestandteil des Gebäudes.
Für den Verkaufsprozess ist es sinnvoll, diese Unterschiede nicht erst kurz vor dem Notartermin zu klären.
2. Wird die Einbauküche beim Hausverkauf automatisch mitverkauft?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das sollte nicht pauschal angenommen werden. Entscheidend sind die konkrete Ausführung der Küche und vor allem die Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer. Im Kaufvertrag sollte eindeutig geregelt werden, ob die Küche mitverkauft wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade die Einbauküche ist beim Immobilienverkauf ein häufiger Diskussionspunkt.
Der Begriff „Einbauküche“ beantwortet für sich allein noch nicht jede zivilrechtliche Frage zur Einordnung. Je nach konkreter Ausführung und Verbindung mit dem Gebäude kann eine rechtliche Bewertung des Einzelfalls erforderlich sein.
Für Verkäufer gibt es deshalb eine einfache praktische Lösung: Bereits bei der Vermarktung sollte klar sein, ob die Küche im Haus bleibt.
Soll sie mitverkauft werden, sollte dies später auch im notariellen Kaufvertrag eindeutig berücksichtigt werden.
3. Was passiert mit normalen Möbeln beim Hausverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Frei bewegliche Möbel werden grundsätzlich nicht allein deshalb Teil des Immobilienverkaufs, weil sie bei Besichtigung oder Notartermin noch im Haus stehen. Sie können aber zusätzlich mitverkauft werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Sofa, Esstisch, Bett, Kommode oder ein frei stehender Schrank sind typische Beispiele für bewegliche Gegenstände.
Möchte der Verkäufer diese Gegenstände in die neue Wohnung mitnehmen, sollte dies insbesondere dann frühzeitig deutlich gemacht werden, wenn der Kaufinteressent Interesse an der vorhandenen Einrichtung zeigt.
Möchte der Käufer einzelne Möbel übernehmen, kann darüber eine Vereinbarung getroffen werden.
Ich würde die betreffenden Gegenstände möglichst konkret benennen, statt pauschal von „Inventar im Haus“ zu sprechen.
4. Was ist der Unterschied zwischen Bestandteil, Zubehör und Inventar?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wesentliche Bestandteile gehören rechtlich zur Hauptsache. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dauerhaft zu dienen bestimmt sind. „Inventar“ ist im Immobilienverkauf dagegen häufig ein praktischer Sammelbegriff für mitverkaufte bewegliche Gegenstände.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Unterscheidung ist wichtig, weil nicht jeder Gegenstand im Haus rechtlich gleich behandelt wird.
§ 93 BGB beschreibt wesentliche Bestandteile. § 94 BGB enthält besondere Regelungen für Grundstücke und Gebäude.
Zubehör wird in § 97 BGB als bewegliche Sache beschrieben, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt ist und in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zu ihr steht.
Der Begriff „Inventar“ sollte deshalb bei einem Hausverkauf möglichst konkretisiert werden: Welche einzelnen Gegenstände sind tatsächlich gemeint?
5. Sollte mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag aufgeführt werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja, eine möglichst eindeutige Bezeichnung kann spätere Missverständnisse vermeiden. Besonders bei wertvolleren Gegenständen sollte klar sein, was im Haus verbleibt und mitverkauft wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Formulierungen wie „Küche und Inventar inklusive“ können Fragen offenlassen.
Gehört der Kühlschrank dazu? Bleibt die Waschmaschine? Was passiert mit dem Gartengerätehaus? Sind bestimmte Lampen oder Möbel eingeschlossen?
Je wichtiger oder wertvoller ein Gegenstand für Verkäufer oder Käufer ist, desto genauer sollte die Vereinbarung sein.
Vor dem Notartermin kann deshalb eine Liste der mitzuverkaufenden Gegenstände erstellt und dem Notariat für die Vertragsvorbereitung mitgeteilt werden.
6. Was gilt für Lampen, Elektrogeräte und Garteninventar?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Auch hier kommt es auf den konkreten Gegenstand und seine rechtliche Einordnung an. Bei gewöhnlichen beweglichen Gegenständen sollte ausdrücklich vereinbart werden, ob sie mitverkauft oder vom Verkäufer entfernt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
In der Praxis entstehen häufig Fragen zu Deckenleuchten, Waschmaschine, Trockner, Kühlschrank, Gartenmöbeln oder Gartengeräten.
Bei solchen Gegenständen sollte nicht allein darauf vertraut werden, dass Verkäufer und Käufer dieselbe Vorstellung davon haben, was im Haus verbleibt.
Besonders bei Gegenständen, die bei jeder Besichtigung sichtbar vorhanden waren, kann ein Kaufinteressent möglicherweise davon ausgehen, dass diese Teil der angebotenen Ausstattung sind, wenn die Vermarktung entsprechend formuliert war.
Deshalb sollten Exposé, mündliche Absprachen und die spätere vertragliche Vereinbarung möglichst widerspruchsfrei sein.
7. Kann für Küche, Möbel und Inventar ein eigener Kaufpreis vereinbart werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Für tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände kann ein gesonderter Kaufpreis beziehungsweise Kaufpreisanteil vereinbart werden. Die angesetzten Werte sollten realistisch und nachvollziehbar sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer und Käufer können beispielsweise vereinbaren, dass ein bestimmter Teil des Gesamtkaufpreises auf konkret bezeichnete bewegliche Gegenstände entfällt.
Dabei sollte nicht mit willkürlich hohen Inventarwerten gearbeitet werden.
Alter, Zustand, ursprünglicher Anschaffungspreis und realistischer Zeitwert können für eine nachvollziehbare Einordnung der Gegenstände relevant sein.
Soll eine Kaufpreisaufteilung steuerliche Auswirkungen haben, sollte sie mit dem Notariat und bei Bedarf mit einer steuerlichen Beratung abgestimmt werden.
8. Hat mitverkauftes Inventar Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Erwerb von Zubehör im Sinne des § 97 BGB unterliegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht der Grunderwerbsteuer. Bei anderen mitverkauften beweglichen Gegenständen ist ebenfalls entscheidend, ob die Gegenleistung tatsächlich auf einen nicht zum Grundstück gehörenden Gegenstand entfällt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz bemisst sich die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung für den steuerpflichtigen Grundstückserwerb.
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass der Erwerb von Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und ein darauf entfallendes Entgelt nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört.
Daraus sollte jedoch nicht der Schluss gezogen werden, dass ein beliebiger Teil des Immobilienkaufpreises einfach als „Inventar“ bezeichnet werden kann.
Die Gegenstände müssen tatsächlich mitverkauft werden und die vereinbarten Werte sollten sachlich nachvollziehbar sein. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte im Zweifelsfall durch eine steuerlich qualifizierte Beratung geklärt werden.
9. Was passiert, wenn Verkäufer und Käufer unterschiedliche Vorstellungen über das Inventar haben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Solche Unklarheiten sollten unbedingt vor dem Notartermin geklärt werden. Entscheidend ist, was rechtlich zur Immobilie gehört und was Verkäufer und Käufer hinsichtlich weiterer Gegenstände wirksam vereinbaren.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Typisch wäre beispielsweise folgende Situation: Der Käufer geht davon aus, dass die Küche einschließlich Kühlschrank im Haus verbleibt. Der Verkäufer möchte den Kühlschrank jedoch mitnehmen.
Solche scheinbar kleinen Fragen können nach dem Kaufvertrag unnötige Auseinandersetzungen verursachen.
Deshalb sollte bereits während der Kaufpreisverhandlung festgehalten werden, welche Gegenstände Bestandteil der Vereinbarung sein sollen.
Bestehen Zweifel darüber, ob ein bestimmter Gegenstand rechtlich Bestandteil des Gebäudes, Zubehör oder eine selbstständige bewegliche Sache ist, sollte die konkrete Vertragsgestaltung mit dem Notariat geklärt werden.
10. Was sollten Verkäufer bei Küche, Möbeln und Inventar vor dem Notartermin prüfen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Verkäufer sollten festlegen, welche Gegenstände mitverkauft werden, welche sie mitnehmen und ob für einzelne bewegliche Gegenstände ein gesonderter Kaufpreis vereinbart wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde zunächst durch die Immobilie gehen und alle Gegenstände betrachten, bei denen aus Sicht eines Käufers Unklarheiten entstehen könnten.
Bleibt die Küche? Welche Elektrogeräte gehören dazu? Werden Einbauschränke übernommen? Was passiert mit Lampen, Gartenmöbeln oder Gartengeräten?
Anschließend sollte geprüft werden, welche dieser Punkte bereits im Exposé oder während der Besichtigungen kommuniziert wurden.
Die endgültige Vereinbarung sollte dem Notariat rechtzeitig für die Erstellung des Kaufvertrags mitgeteilt werden. So lässt sich klar dokumentieren, was der Käufer zusammen mit der Immobilie tatsächlich erhält.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu Küche, Möbeln und Inventar beim Hausverkauf
Beim Hausverkauf sollte nicht bis zur Schlüsselübergabe offenbleiben, welche Einrichtungsgegenstände in der Immobilie verbleiben.
Wesentliche Gebäudebestandteile, Zubehör und bewegliches Inventar sind rechtlich nicht dasselbe. Gleichzeitig können Verkäufer und Käufer für bewegliche Gegenstände konkrete Vereinbarungen treffen.
Besonders bei Einbauküchen, wertvollen Möbeln, Elektrogeräten und sonstigem Inventar lohnt sich deshalb eine eindeutige und nachvollziehbare Dokumentation.
Mein Grundsatz: Frühzeitig festlegen, was bleibt und was mitgenommen wird. Mitverkaufte Gegenstände konkret benennen. Kaufpreisanteile realistisch ansetzen. Und die vereinbarte Ausstattung im notariellen Kaufvertrag eindeutig berücksichtigen lassen.
