Immobilie aktiv vermarkten statt nur verwalten: Mein Ansatz als Immobilienmakler

Immobilienvermarktung beginnt für mich nicht mit dem Inserat

Wenn ich eine Immobilie zur Vermarktung übernehme, möchte ich nicht erst Wochen später damit beginnen, sie aktiv am Markt zu positionieren. Mein Anspruch als Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung ist ein möglichst zügiger Start, eine persönliche Betreuung und vor allem ausreichend Zeit, um die Vermarktung während des gesamten Verkaufsprozesses aktiv begleiten zu können.

Für mich besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen dem bloßen Verwalten eines Immobilienangebotes und der tatsächlichen aktiven Vermarktung einer Immobilie.

Ein Exposé zu erstellen, eine Immobilie auf Immobilienportalen zu veröffentlichen und anschließend auf eingehende Anfragen zu warten, ist aus meiner Sicht nur ein Teil der Maklerarbeit. Entscheidend ist, was danach passiert.

Warum mir ein schneller Vermarktungsstart wichtig ist

Wenn bereits absehbar ist, dass ich mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werde, versuche ich meine Abläufe so vorzubereiten, dass nach Abschluss des Maklervertrages möglichst unmittelbar mit der Objektaufnahme begonnen werden kann.

Dazu gehören abhängig von der jeweiligen Immobilie beispielsweise:

• die Aufnahme der Immobilie vor Ort,
• Fotoaufnahmen,
• die Zusammenstellung der wesentlichen Objektinformationen,
• die Vorbereitung des Exposés,
• Video- und weitere Marketinginhalte sowie
• die Planung der individuellen Vermarktungsstrategie.

Wenn die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, kann ein großer Teil dieser Vorbereitung häufig noch am selben oder am folgenden Tag erfolgen.

Mein Ziel ist deshalb, eine geeignete Immobilie im Regelfall möglichst innerhalb kurzer Zeit nach der Beauftragung für den Vermarktungsstart vorzubereiten.

Unterlagen beschaffen und gleichzeitig die Vermarktung vorbereiten

Beim Immobilienverkauf liegen nicht immer sämtliche Unterlagen bereits zu Beginn vollständig vor. Die Beschaffung einzelner Dokumente kann abhängig von der Immobilie und den beteiligten Stellen einige Zeit in Anspruch nehmen.

Für mich bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass deshalb alle anderen Arbeitsschritte ruhen müssen.

Soweit dies rechtlich und tatsächlich möglich ist, können verschiedene Prozesse parallel vorbereitet werden. Während bestimmte Unterlagen angefordert werden, können beispielsweise bereits Fotos erstellt, vorhandene Informationen aufbereitet, Zielgruppen analysiert oder Marketinginhalte vorbereitet werden.

Werden externe Fach- oder Dienstleister benötigt, beispielsweise im Zusammenhang mit einem erforderlichen Energieausweis, können auch diese Abläufe möglichst frühzeitig angestoßen werden.

Dabei gilt selbstverständlich: Gesetzliche Vorgaben müssen eingehalten werden und Angaben zu einer Immobilie sollten nur veröffentlicht werden, wenn sie ausreichend geklärt beziehungsweise nachvollziehbar sind.

Warum ich meine gleichzeitig betreuten Immobilien bewusst begrenze

Meine persönliche Arbeitszeit ist begrenzt. Genau deshalb möchte ich nicht möglichst viele Immobilien gleichzeitig in meinem Bestand führen.

Für meine eigene Arbeitsweise gilt: Je mehr Objekte ich parallel betreue, desto weniger Zeit bleibt zwangsläufig für die intensive Beschäftigung mit der einzelnen Immobilie.

Natürlich können größere Maklerunternehmen mit entsprechenden Teams völlig andere personelle Kapazitäten haben. Deshalb lässt sich aus der reinen Anzahl der betreuten Immobilien keine allgemeingültige Aussage über die Qualität eines Maklerunternehmens ableiten.

Für mich persönlich ist jedoch entscheidend, dass ich bei jedem übernommenen Objekt ausreichend Zeit behalte, um die Vermarktung nicht nur administrativ abzuarbeiten.

Aktive Immobilienvermarktung beginnt nach der Veröffentlichung

Mit der Veröffentlichung eines Immobilienangebotes ist die Arbeit für mich nicht abgeschlossen.

Danach möchte ich beobachten, wie der Markt auf das Objekt reagiert.

Je nach Vermarktungskanal können dabei beispielsweise folgende Fragen interessant sein:

• Wie häufig wird das Immobilienangebot aufgerufen?
• Welche Art von Anfragen entsteht?
• Wie entwickelt sich die Nachfrage?
• Welche Zielgruppen reagieren auf das Angebot?
• Welche Fotos oder Inhalte erzeugen Aufmerksamkeit?
• Wie wird ein Video angenommen?
• Welche Vermarktungskanäle erzeugen relevante Kontakte?
• Bleibt die erwartete Resonanz möglicherweise aus?

Solche Daten und Beobachtungen sind keine Garantie für einen erfolgreichen Verkauf. Sie können aber Hinweise liefern, ob die ursprüngliche Vermarktungsstrategie weiterhin sinnvoll erscheint oder überprüft werden sollte.

Eine Vermarktungsstrategie darf nicht starr sein

Eine Immobilie ist kein standardisiertes Produkt. Lage, Zustand, Ausstattung, Preis, Zielgruppe und Marktumfeld unterscheiden sich teilweise erheblich.

Deshalb halte ich auch wenig von einer Vermarktungsstrategie, die einmal festgelegt und anschließend unabhängig von der tatsächlichen Marktreaktion unverändert fortgeführt wird.

Wenn ich erkenne, dass bestimmte Maßnahmen nicht die erwartete Resonanz erzielen, möchte ich die Möglichkeit haben, diese zu hinterfragen.

Je nach Situation können beispielsweise folgende Punkte überprüft werden:

• die Darstellung des Objektes,
• die Gewichtung einzelner Objektmerkmale,
• Foto- und Videoinhalte,
• die angesprochene Zielgruppe,
• die Auswahl der Vermarktungskanäle,
• die Auffindbarkeit im Internet oder
• weitere Rahmenbedingungen der Vermarktung.

Nicht jede Veränderung ist automatisch sinnvoll. Aber ich möchte die zeitlichen Möglichkeiten besitzen, solche Fragen überhaupt fundiert zu prüfen.

Warum schnelle Besichtigungstermine für mich dazugehören

Zeitliche Flexibilität ist für mich nicht nur bei der Erstellung des Exposés wichtig.

Sie spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn aus der Wahrnehmung eines Immobilienangebotes ein konkretes Interesse entsteht.

Ein Interessent sieht möglicherweise ein Exposé, ein Foto, ein Video oder eine Anzeige und beginnt, sich intensiver mit der Immobilie auseinanderzusetzen.

In dieser Phase möchte ich nach Möglichkeit einen zeitnahen Besichtigungstermin anbieten können.

Denn Fotos und Videos können einen guten ersten Eindruck vermitteln. Ob eine Immobilie tatsächlich zum Interessenten passt, lässt sich regelmäßig erst bei einer Besichtigung umfassender beurteilen.

Mein Ziel ist deshalb, ein vorhandenes ernsthaftes Interesse nicht durch unnötig lange organisatorische Wartezeiten zu unterbrechen.

Auch hier gilt: Nicht jeder Termin kann jederzeit ermöglicht werden. Eigentümer, Bewohner, Interessenten und weitere Beteiligte haben jeweils eigene zeitliche Rahmenbedingungen. Aber als Makler möchte ich selbst möglichst flexibel bleiben.

Immobilienportale sind wichtig – aber für mich nicht die ganze Vermarktung

Klassische Immobilienportale haben einen großen Vorteil: Dort befinden sich viele Menschen, die bereits aktiv nach einem Haus, einer Wohnung oder einer anderen Immobilie suchen.

Deshalb bleiben Immobilienportale ein wichtiger Bestandteil meiner Vermarktungsstrategie.

Ich stelle mir jedoch zusätzlich eine zweite Frage:

Hier können weitere digitale Kanäle eine Rolle spielen.

Social Media kann zusätzliche Aufmerksamkeit schaffen

Über soziale Medien können Immobilien auch außerhalb der klassischen aktiven Immobiliensuche sichtbar werden.

Im Rahmen der jeweils zulässigen technischen, datenschutzrechtlichen und plattformspezifischen Möglichkeiten können Inhalte so aufbereitet werden, dass sie für bestimmte Zielgruppen interessant und relevant erscheinen.

Dabei geht es mir nicht darum, Menschen zu einem Immobilienkauf zu drängen.

Es geht zunächst darum, Aufmerksamkeit und einen Beschäftigungsimpuls zu schaffen.

Jemand sieht beispielsweise eine Immobilie, obwohl er an diesem Tag überhaupt nicht aktiv danach gesucht hat. Das Objekt passt jedoch möglicherweise zu seiner Lebenssituation oder seinen grundsätzlichen Vorstellungen.

Dann kann sich eine typische Entwicklung ergeben:

Ob daraus tatsächlich ein Kauf entsteht, hängt von zahlreichen Faktoren ab und lässt sich selbstverständlich nicht garantieren.

Die zusätzliche digitale Sichtbarkeit kann aber dazu beitragen, das Objekt über die klassische Portalsuche hinaus weiteren potenziell passenden Interessenten bekannt zu machen.

Nicht maximale Reichweite, sondern relevante Reichweite

Eine möglichst hohe Zahl an Einblendungen oder Aufrufen ist für mich allein noch kein Qualitätsmerkmal.

Wenn eine Immobilie 100.000 Menschen gezeigt wird, von denen sie für nahezu niemanden infrage kommt, entsteht daraus nicht automatisch eine gute Vermarktung.

Interessanter ist die Frage, ob die Immobilie von den richtigen Menschen gesehen wird.

Deshalb verstehe ich Reichweite nicht als Selbstzweck.

Mein Ziel ist, die Sichtbarkeit einer Immobilie bei geeigneten Zielgruppen zu verbessern und dadurch die Chance zu erhöhen, potenziell passende Interessenten zu erreichen.

Warum Zugriffszahlen und Marktreaktionen für mich wichtig sind

Digitale Vermarktung hat gegenüber rein klassischen Maßnahmen einen Vorteil: Viele Reaktionen können zumindest teilweise beobachtet werden.

Je nach Plattform und technischen Möglichkeiten lassen sich beispielsweise Reichweiten, Aufrufe, Klicks, Anfragen oder andere Interaktionen erfassen.

Solche Kennzahlen müssen allerdings richtig eingeordnet werden.

Viele Aufrufe bedeuten nicht automatisch viele geeignete Käufer. Ebenso muss eine geringe Zahl an Kontakten nicht zwangsläufig bedeuten, dass eine Vermarktung schlecht funktioniert.

Deshalb betrachte ich solche Werte nicht isoliert. Sie sind für mich vielmehr ein zusätzlicher Baustein bei der Beurteilung der tatsächlichen Marktresonanz.

Warum Zeit für mich Teil der Vermarktungsqualität ist

Ein Immobilienmakler kann nur das analysieren, wofür er auch zeitliche Kapazitäten besitzt.

Genau deshalb hängen die Themen Vermarktungsgeschwindigkeit und begrenzte Objektanzahl für mich unmittelbar zusammen.

Ich möchte Zeit haben:

• für die Vorbereitung einer Immobilie,
• für persönliche Gespräche mit Eigentümern,
• für die Beantwortung ernsthafter Interessentenanfragen,
• für möglichst zeitnahe Besichtigungen,
• für die Auswertung der Vermarktungsresonanz,
• für die Überprüfung der Zielgruppenansprache und
• für mögliche Anpassungen einer Vermarktungsstrategie.

Diese Punkte sind der Grund, weshalb ich meine Kapazitäten bewusst steuere.

Welche Rolle wird künstliche Intelligenz bei der Immobiliensuche spielen?

Neben klassischen Immobilienportalen, Suchmaschinen, Websites und sozialen Medien entsteht ein weiterer digitaler Zugang zu Informationen: KI-gestützte Such- und Antwortsysteme.

Menschen stellen heute bereits komplexe Fragen an KI-Systeme und erwarten strukturierte Antworten, Empfehlungen, Erklärungen und passende Informationsquellen.

Ich gehe davon aus, dass sich auch die Immobilienbranche mit dieser Entwicklung zunehmend beschäftigen wird.

Wie stark einzelne KI-Systeme künftig tatsächlich bei der konkreten Immobiliensuche oder bei der Auswahl eines Immobilienmaklers genutzt werden, lässt sich heute nicht verlässlich vorhersagen.

Aus meiner Sicht ist es jedoch sinnvoll, Immobilieninformationen und Fachinhalte bereits heute so aufzubereiten, dass sie für Menschen, Suchmaschinen und neue digitale Informationssysteme verständlich strukturiert sind.

Die Aufgabe des Maklers verändert sich

Meiner Einschätzung nach wird es für Immobilienmakler zunehmend schwieriger, sich allein dadurch zu unterscheiden, dass sie Fotos erstellen, ein Exposé verfassen und eine Immobilie anschließend auf Immobilienportalen einstellen.

Diese Leistungen bleiben wichtig. Aber moderne Immobilienvermarktung kann deutlich darüber hinausgehen.

Für mich gehören dazu unter anderem:

• eine nachvollziehbare Objektaufbereitung,
• hochwertige Foto- und Videoinhalte,
• klassische Immobilienportale,
• die eigene Website,
• Suchmaschinen-Sichtbarkeit,
• Social Media,
• zielgruppenorientierte digitale Vermarktung,
• persönliche Interessentenbetreuung,
• Auswertung der Marktreaktion sowie
• die Beschäftigung mit neuen digitalen Such- und KI-Systemen.

Was Eigentümer bei der Wahl eines Immobilienmaklers fragen können

Bei der Auswahl eines Immobilienmaklers würde ich deshalb nicht ausschließlich fragen, auf welchen Immobilienportalen eine Immobilie veröffentlicht wird.

Aus meiner Sicht können auch folgende Fragen interessant sein:

• Wann beginnt die konkrete Vermarktung meiner Immobilie?
• Wie schnell kann die Objektaufnahme stattfinden?
• Wie werden Foto, Video und Exposé erstellt?
• Welche Zielgruppe soll erreicht werden?
• Welche Vermarktungswege werden neben Immobilienportalen genutzt?
• Wie wird die Resonanz auf die Immobilie beobachtet?
• Was passiert, wenn die ursprüngliche Strategie nicht die erwartete Resonanz erzielt?
• Wie flexibel können Besichtigungstermine organisiert werden?
• Wie viele Immobilien werden gleichzeitig betreut?
• Wer kümmert sich während der Vermarktung tatsächlich um mein Objekt?

Die Antworten darauf können Eigentümern helfen, verschiedene Arbeitsweisen besser miteinander zu vergleichen.

Mein Ansatz bei Wild Immobilien&Finanzierung

Ich möchte meine Arbeit nicht daran messen, wie viele Immobilien gleichzeitig in meinem Bestand sichtbar sind.

Für mich ist entscheidender, wie intensiv ich mich um die Immobilien kümmern kann, deren Vermarktung mir anvertraut wurde.

Mein Ansatz bei Wild Immobilien&Finanzierung ist deshalb eine Kombination aus persönlicher Betreuung, bewusst gesteuerten Kapazitäten, einem möglichst zügigen Vermarktungsstart und der laufenden Beschäftigung mit der tatsächlichen Marktreaktion.

Ich möchte eine Immobilie nicht einfach veröffentlichen und anschließend darauf warten, was passiert.

Ich möchte verstehen, wie der Markt auf sie reagiert, welche Interessenten erreicht werden und ob es während der Vermarktung Ansatzpunkte gibt, die Darstellung oder Ansprache sinnvoll weiterzuentwickeln.

Fazit: Aktive Vermarktung braucht Zeit und Flexibilität

Ein schneller Vermarktungsstart allein verkauft keine Immobilie. Eine große digitale Reichweite allein verkauft ebenfalls keine Immobilie. Und auch eine einzelne Marketingmaßnahme kann keinen bestimmten Verkaufserfolg garantieren.

Für mich entsteht professionelle Immobilienvermarktung vielmehr aus dem Zusammenspiel verschiedener Faktoren.

Dazu gehören eine sorgfältige Vorbereitung, eine nachvollziehbare Positionierung, geeignete Vermarktungskanäle, persönliche Erreichbarkeit, möglichst flexible Besichtigungstermine und die Bereitschaft, die tatsächliche Marktreaktion während des Verkaufsprozesses zu beobachten.

Genau deshalb begrenze ich meine eigenen Kapazitäten bewusst.

Denn wenn ich eine Immobilie zur Vermarktung übernehme, möchte ich nicht lediglich einen weiteren Datensatz in meinem Bestand verwalten.

Ich möchte Zeit haben, mich mit dieser Immobilie und ihrer Vermarktung tatsächlich zu beschäftigen.