Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung verkaufen möchte? Diese Frage sollte möglichst früh geklärt werden. Denn fehlende oder widersprüchliche Dokumente können die Immobilienbewertung, die Vermarktung, die Finanzierung des Käufers und später auch die Vorbereitung des Kaufvertrags erschweren oder verzögern.
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Fragen von Immobilieneigentümern zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf. Welche Dokumente im Einzelfall tatsächlich erforderlich sind, hängt unter anderem von Immobilienart, Eigentumsverhältnissen, Baugeschichte und Finanzierung ab.
Kurz zusammengefasst
Zu einem gut vorbereiteten Immobilienverkauf gehört auch eine möglichst vollständige Dokumentation der Immobilie.
Häufig benötigt werden unter anderem Grundbuchinformationen, Flurkarte, Grundrisse, Flächenangaben, Bauunterlagen, Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen.
Bei Eigentumswohnungen, vermieteten Immobilien, Erbimmobilien oder finanzierten Objekten kommen weitere Unterlagen hinzu. Deshalb sollte die Dokumentenprüfung nicht erst beginnen, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Unterlagen für den Immobilienverkauf – in 30 Sekunden erklärt
- Unterlagen möglichst vor Beginn der Vermarktung zusammenstellen.
- Grundbuch, Flurkarte, Grundrisse und Flächenangaben prüfen.
- Energieausweis rechtzeitig berücksichtigen.
- Modernisierungen und wichtige Veränderungen am Gebäude dokumentieren.
- Bei Eigentumswohnungen zusätzliche Unterlagen der Gemeinschaft bereithalten.
- Fehlende oder widersprüchliche Angaben möglichst früh klären.
1. Welche Unterlagen brauche ich grundsätzlich für einen Immobilienverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der Immobilie ab – einige Dokumente werden bei fast jedem Verkauf relevant.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einem Hausverkauf sind häufig Grundbuchinformationen, Flurkarte, Grundrisse, Flächenangaben, Bauunterlagen, Energieausweis und Informationen über Modernisierungen wichtig.
Hinzukommen können beispielsweise Baulasteninformationen, Nachweise zu An- oder Umbauten, Versicherungsunterlagen oder weitere objektspezifische Dokumente.
Ich arbeite deshalb nicht gerne mit einer starren Standardliste. Zuerst sollte geprüft werden, um welche Immobilie es sich handelt und welche Unterlagen für Bewertung, Vermarktung, Käufer und Kaufabwicklung tatsächlich benötigt werden.
2. Warum ist der Grundbuchauszug beim Immobilienverkauf wichtig?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das Grundbuch gibt wichtige Auskunft über Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte oder Belastungen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Vor einem Verkauf sollte klar sein, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Eintragungen für die Immobilie bestehen.
Neben Grundpfandrechten können beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder andere Rechte eine Rolle spielen.
Nicht jede Eintragung verhindert einen Verkauf. Sie kann aber Auswirkungen auf Bewertung, Vermarktung oder spätere Kaufvertragsabwicklung haben. Deshalb sollten relevante Eintragungen frühzeitig geklärt werden.
3. Welche Rolle spielen Grundrisse und Wohnflächenberechnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundrisse und nachvollziehbare Flächenangaben gehören zu den wichtigsten Informationen für Käufer, Bewertung und Finanzierung.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Die Wohnfläche beeinflusst häufig sowohl die Bewertung als auch die Entscheidung eines Kaufinteressenten. Deshalb sollten Flächenangaben nicht einfach ungeprüft aus alten Anzeigen oder Unterlagen übernommen werden.
Besonders bei älteren Häusern wurden im Laufe der Jahre manchmal Dachgeschosse ausgebaut, Räume verändert oder Anbauten vorgenommen.
Wenn tatsächliche Nutzung, vorhandene Pläne und Flächenangaben voneinander abweichen, sollte das möglichst vor der Vermarktung geklärt werden.
4. Brauche ich für den Immobilienverkauf einen Energieausweis?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Beim Verkauf ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern für das konkrete Gebäude keine gesetzliche Ausnahme greift.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Energieausweis sollte nicht erst dann zum Thema werden, wenn bereits die ersten Besichtigungen stattfinden.
Für den Verkauf bestehen gesetzliche Vorgaben zur Vorlage beziehungsweise Übergabe. Liegt bei einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, können außerdem bestimmte energetische Angaben in der Anzeige erforderlich sein.
Deshalb sollte früh geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, welche Art von Ausweis für das Gebäude erforderlich ist und ob eine gesetzliche Ausnahme besteht.
5. Welche Unterlagen zu Modernisierungen und Sanierungen sollte ich bereithalten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Je besser wichtige Modernisierungen dokumentiert sind, desto nachvollziehbarer lässt sich der Zustand der Immobilie darstellen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wurde beispielsweise die Heizung erneuert, das Dach saniert, wurden Fenster ausgetauscht oder energetische Maßnahmen durchgeführt, sind entsprechende Rechnungen, Fachunternehmerunterlagen oder sonstige Nachweise hilfreich.
Das bedeutet nicht, dass jede Rechnung der vergangenen Jahrzehnte benötigt wird. Relevant sind vor allem größere Maßnahmen, die den heutigen Zustand der Immobilie erklären.
Solche Informationen können für die Bewertung, für Kaufinteressenten und teilweise auch für deren Finanzierung von Bedeutung sein.
6. Welche zusätzlichen Unterlagen brauche ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer Eigentumswohnung werden zusätzlich wichtige Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Neben den allgemeinen Objektunterlagen können bei einer Eigentumswohnung insbesondere die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Hausgeldinformationen und weitere Unterlagen der Gemeinschaft relevant sein.
Für Käufer sind häufig auch Informationen über Rücklagen, beschlossene oder geplante Maßnahmen und die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft von Interesse.
Welche Unterlagen konkret benötigt werden, sollte deshalb bei einer Eigentumswohnung gesondert geprüft werden.
7. Welche Unterlagen brauche ich bei einer vermieteten Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei einer vermieteten Immobilie sind zusätzlich insbesondere Mietverhältnis und wirtschaftliche Daten für Käufer relevant.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Bei einer vermieteten Immobilie sollte insbesondere der bestehende Mietvertrag vollständig vorliegen.
Je nach Immobilie können außerdem Informationen zur Miethöhe, Betriebskosten, Mietanpassungen, Kaution und weitere das Mietverhältnis betreffende Unterlagen für den Verkaufsprozess wichtig sein.
Dabei ist auf einen datenschutzgerechten Umgang mit personenbezogenen Daten der Mieter zu achten. Nicht jeder Interessent benötigt bereits zu Beginn uneingeschränkten Zugriff auf sämtliche personenbezogenen Dokumente.
8. Was passiert, wenn wichtige Unterlagen für den Hausverkauf fehlen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Fehlende Unterlagen bedeuten nicht automatisch, dass ein Verkauf unmöglich ist – sie sollten aber möglichst früh beschafft oder geklärt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei älteren Immobilien ist es völlig normal, dass Eigentümer nicht jedes Dokument sofort zur Hand haben.
Dann sollte zunächst festgestellt werden, was tatsächlich fehlt und wo das betreffende Dokument gegebenenfalls beschafft werden kann.
Je nach Unterlage können beispielsweise Grundbuchamt, Katasterbehörde, Bauamt, Hausverwaltung oder andere Stellen Ansprechpartner sein.
Wichtig ist aus meiner Sicht, fehlende Unterlagen nicht erst kurz vor dem Notartermin festzustellen.
9. Welche Unterlagen braucht die Bank des Käufers für die Finanzierung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Finanzierende Banken benötigen neben den persönlichen Unterlagen des Käufers regelmäßig auch aussagekräftige Unterlagen zur Immobilie.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Objektunterlagen eine Bank verlangt, kann sich je nach Kreditinstitut, Immobilie und Finanzierung unterscheiden.
Häufig spielen beispielsweise Grundbuchinformationen, Grundrisse, Flächenangaben, Objektbeschreibung, Kaufpreis und weitere Objektunterlagen eine Rolle. Bei besonderen Immobilien können zusätzliche Dokumente verlangt werden.
Das ist auch aus Verkäufersicht wichtig: Fehlen entscheidende Objektunterlagen, kann sich die Finanzierungsprüfung des Käufers verzögern.
Durch meine Tätigkeit im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung habe ich deshalb beim Verkaufsprozess auch die Finanzierungsseite des Käufers im Blick. Die jeweiligen Anforderungen und die endgültige Kreditentscheidung liegen selbstverständlich beim finanzierenden Institut.
10. Wann sollte ich mit dem Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen beginnen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Am besten bevor die Immobilie aktiv vermarktet wird – nicht erst, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Für mich gehört die Dokumentenprüfung zur Verkaufsvorbereitung. Sie sollte möglichst parallel zur Bewertung und zur Entwicklung der Vermarktungsstrategie erfolgen.
Dadurch können Unklarheiten früh erkannt werden. Gleichzeitig stehen wichtige Informationen später für Exposé, Kaufinteressenten, Finanzierung und Kaufvertragsvorbereitung schneller zur Verfügung.
Ein gut vorbereiteter Verkauf bedeutet nicht, dass jedes denkbare Dokument bereits am ersten Tag vorhanden sein muss. Aber Eigentümer sollten wissen, welche Unterlagen benötigt werden und wo noch Handlungsbedarf besteht.
Fazit von Karl-Heinz Wild zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf
Vollständige und nachvollziehbare Unterlagen sind für mich ein wichtiger Bestandteil eines professionell vorbereiteten Immobilienverkaufs.
Sie unterstützen nicht nur die Bewertung und Vermarktung, sondern können auch Rückfragen von Kaufinteressenten, die Finanzierungsprüfung und die spätere Kaufabwicklung erleichtern.
Mein Grundsatz: Unterlagen früh prüfen – Unklarheiten klären, bevor sie den Verkauf verzögern.
