Wer über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, hat meist viele Fragen: Was ist meine Immobilie wert? Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf? Sollte ich vorher noch renovieren? Wie finde ich den passenden Angebotspreis? Und wie erkenne ich, ob ein Kaufinteressent den Erwerb tatsächlich finanzieren kann?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Fragen von Immobilieneigentümern aus der Praxis. Die Antworten verbinden Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Käuferfinanzierung und die besonderen Fragestellungen von Bestandsimmobilien.
Kurz zusammengefasst
Ein Immobilienverkauf beginnt aus meiner Sicht nicht mit dem Inserat, sondern mit einer realistischen Einordnung der Immobilie.
Entscheidend sind eine nachvollziehbare Bewertung, eine passende Preisstrategie, eine klare Käuferzielgruppe und eine Vermarktung, die die Immobilie bei den richtigen Interessenten sichtbar macht.
Hinzu kommt ein Punkt, der aus Verkäufersicht häufig unterschätzt wird: Ein Kaufangebot ist nur dann wirklich belastbar, wenn der Käufer den Erwerb voraussichtlich auch finanzieren kann.
Immobilie verkaufen – in 30 Sekunden erklärt
- Immobilienwert vor dem Verkaufsstart realistisch einordnen.
- Angebotspreis nicht nur nach Wunschvorstellungen festlegen.
- Unterlagen und Energieausweis möglichst früh vorbereiten.
- Die passende Käufergruppe bestimmen.
- Die Immobilie professionell und zielgerichtet vermarkten.
- Bei ernsthaften Interessenten auch die Finanzierungsseite berücksichtigen.
1. Was sollte ich als Erstes tun, wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Erst verstehen, was die Immobilie wert ist – dann die Verkaufsstrategie festlegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde nicht damit beginnen, sofort Fotos zu machen und die Immobilie online zu stellen. Zuerst sollte geklärt werden, wie die Immobilie im aktuellen Markt einzuordnen ist.
Dazu gehören unter anderem Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage.
Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, welcher Angebotspreis realistisch erscheint, welche Käufergruppe infrage kommt und wie die Immobilie vermarktet werden sollte.
2. Was ist meine Immobilie aktuell wert?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Wert einer Immobilie entsteht aus vielen Faktoren – nicht nur aus Wohnfläche und Quadratmeterpreis.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine belastbare Einschätzung sollte immer die konkrete Immobilie betrachten. Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können sich im Wert deutlich unterscheiden.
Einfluss haben beispielsweise Lage, Mikrolage, Grundstück, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungsstand, energetischer Zustand, Grundriss und Nachfrage.
Gerade bei älteren Immobilien können zusätzlich Dach, Heizung, Fenster oder möglicher Sanierungsbedarf wirtschaftlich relevant sein.
Deshalb halte ich wenig davon, den Wert einer Immobilie ausschließlich über einen allgemeinen Quadratmeterpreis zu bestimmen.
3. Wie finde ich den richtigen Angebotspreis für meine Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Angebotspreis sollte Interesse erzeugen und gleichzeitig zum Markt passen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Angebotspreis ist ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsstrategie. Ein zu niedriger Preis kann wirtschaftlich nachteilig sein, ein deutlich zu hoher Preis kann wiederum dazu führen, dass passende Kaufinteressenten das Angebot von Anfang an aussortieren.
Viele Eigentümer möchten bewusst mit größerem Verhandlungsspielraum starten. Das ist nachvollziehbar.
Trotzdem sollte der Preis so gewählt werden, dass er sich aus Immobilie, Lage, Zustand und Marktsituation nachvollziehbar erklären lässt.
4. Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der richtige Zeitpunkt hängt nicht nur vom Markt, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Niemand kann zuverlässig vorhersagen, wie sich Immobilienpreise oder Zinsen in Zukunft entwickeln. Deshalb würde ich eine Verkaufsentscheidung nicht ausschließlich von Marktprognosen abhängig machen.
Wichtig sind auch persönliche Fragen: Warum soll verkauft werden? Gibt es Zeitdruck? Wird Kapital für eine andere Immobilie benötigt? Stehen größere Investitionen an? Ist das Haus leer, vermietet oder selbst genutzt?
Der richtige Zeitpunkt ist deshalb immer eine Kombination aus Marktsituation, Immobilie und persönlicher Lebensplanung.
5. Sollte ich meine Immobilie vor dem Verkauf noch renovieren oder sanieren?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht zuerst investieren – zuerst prüfen, ob sich die Maßnahme für den konkreten Verkauf wirtschaftlich lohnt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Renovierung oder Sanierung kann sinnvoll sein, muss es aber nicht.
Gerade größere Maßnahmen sollten nicht nur deshalb durchgeführt werden, weil man davon ausgeht, dass sie automatisch den Verkaufspreis entsprechend erhöhen.
Ein neues Bad oder neue Bodenbeläge treffen möglicherweise nicht den Geschmack des späteren Käufers. Kleinere Reparaturen, ein gepflegter Gesamteindruck oder die Beseitigung offensichtlicher Mängel können dagegen sinnvoll sein.
Bei größeren energetischen oder baulichen Maßnahmen sollte zusätzlich geprüft werden, ob eine technische Fachberatung notwendig ist.
6. Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Je früher die wichtigsten Unterlagen vollständig vorliegen, desto weniger unnötige Verzögerungen entstehen später.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der konkreten Immobilie ab.
Häufig relevant sind beispielsweise Grundbuchinformationen, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- oder Nutzflächenangaben, Bauunterlagen, Energieausweis und Informationen über durchgeführte Modernisierungen.
Bei Eigentumswohnungen können weitere Unterlagen hinzukommen, etwa die Teilungserklärung oder Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern. Deshalb sollte dieses Thema möglichst früh geklärt werden.
7. Brauche ich beim Verkauf einen Energieausweis?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Beim Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Energieausweis sollte rechtzeitig vor Beginn der Vermarktung geprüft werden.
Bei einem Verkauf gelten gesetzliche Vorgaben zur Vorlage beziehungsweise Übergabe des Energieausweises. Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, können zudem bestimmte energetische Angaben in der Anzeige erforderlich sein.
Welche Art des Energieausweises benötigt wird und ob eine Ausnahme besteht, sollte für das konkrete Gebäude geprüft werden.
8. Wie erreiche ich möglichst viele passende Käufer?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Immobilie, die verkauft werden soll, muss zuerst von den richtigen Menschen gesehen werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Reichweite allein ist noch keine gute Vermarktung. Entscheidend ist, die Immobilie so zu präsentieren und zu positionieren, dass die passende Käufergruppe aufmerksam wird.
Dazu können Immobilienportale, die eigene Website, Google, soziale Medien, bestehende Interessentenkontakte und weitere digitale Kanäle gehören.
Bei Wild Immobilien&Finanzierung setze ich bewusst auch auf moderne digitale Vermarktungswege, weil potenzielle Käufer heute nicht ausschließlich über klassische Immobilienportale erreicht werden.
9. Wie wichtig ist die Finanzierung des Kaufinteressenten?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Kaufpreis ist für den Verkäufer nur dann wirklich relevant, wenn der Käufer den Erwerb auch finanzieren kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Interessent kann einen attraktiven Kaufpreis nennen. Wenn die Finanzierung später nicht zustande kommt, verliert der Verkäufer möglicherweise Zeit.
Deshalb halte ich es für sinnvoll, bei ernsthaftem Kaufinteresse die Finanzierungsseite frühzeitig anzusprechen.
Gerade bei älteren Immobilien kann neben dem Kaufpreis zusätzlicher Kapitalbedarf für Modernisierungen oder Sanierungen entstehen. Durch meine Tätigkeit im Finanzierungsbereich betrachte ich diese Zusammenhänge von Anfang an mit.
Die endgültige Kreditentscheidung trifft selbstverständlich das jeweilige Kreditinstitut beziehungsweise der Finanzierungspartner.
10. Ist das höchste Kaufangebot automatisch das beste Angebot?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Preis, Finanzierbarkeit und Ablauf sollten gemeinsam betrachtet werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der höchste genannte Kaufpreis ist selbstverständlich interessant. Er sollte aber nicht das einzige Entscheidungskriterium sein.
Ein etwas niedrigeres Angebot mit nachvollziehbarer Finanzierung und einem klaren zeitlichen Ablauf kann für einen Eigentümer unter Umständen sinnvoller sein als ein höheres Angebot, bei dem wesentliche Punkte noch ungeklärt sind.
Am Ende entscheidet selbstverständlich der Eigentümer, welches Angebot zu seiner Situation am besten passt.
Fazit von Karl-Heinz Wild zum Immobilienverkauf
Ein Immobilienverkauf sollte aus meiner Sicht nicht mit einem Inserat beginnen, sondern mit einer klaren Einordnung der Immobilie.
Wenn Wert, Angebotspreis, Käuferzielgruppe, Vermarktung und Finanzierung sinnvoll zusammenspielen, entsteht eine deutlich bessere Grundlage für einen strukturierten Verkauf.
Mein Grundsatz: Erst verstehen. Dann bewerten. Dann gezielt vermarkten.
