Erst die bisherige Immobilie verkaufen oder zuerst das neue Haus beziehungsweise die neue Wohnung kaufen? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer, die ihre Wohnsituation verändern möchten.
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um den Wechsel von einer bestehenden Immobilie in eine neue Immobilie. Im Mittelpunkt stehen Immobilienwert, Verkaufserlös, Restschuld, Eigenkapital, Zwischenfinanzierung, Kaufpreisfälligkeit und die zeitliche Abstimmung zwischen Verkauf und Neukauf.
Eine pauschal richtige Reihenfolge gibt es nicht. Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll und finanzierbar ist, hängt von der persönlichen Situation, der bestehenden Finanzierung, dem Wert der bisherigen Immobilie und dem Kaufpreis der neuen Immobilie ab. Finanzierungsentscheidungen trifft das jeweilige Kreditinstitut.
Kurz zusammengefasst
Wer eine Immobilie besitzt und gleichzeitig eine neue kaufen möchte, sollte Verkauf und Neukauf nicht getrennt voneinander planen.
Entscheidend sind insbesondere Immobilienwert, erwartbarer Netto-Verkaufserlös, Restschuld, vorhandenes Eigenkapital, Finanzierbarkeit der neuen Immobilie und der zeitliche Ablauf beider Transaktionen.
Der Verkauf zuerst kann mehr finanzielle Planungssicherheit schaffen. Der Kauf zuerst kann dagegen mehr Zeit für den Wohnungswechsel bieten, benötigt aber gegebenenfalls eine stärkere Zwischen- oder Vorfinanzierung.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Erst Immobilienwert und Finanzierung klären. Dann festlegen, welche Reihenfolge zum eigenen finanziellen Spielraum passt.
Erst Immobilie verkaufen oder neue kaufen – in 30 Sekunden erklärt
- Aktuellen Wert der bestehenden Immobilie realistisch einschätzen.
- Offene Restschuld und mögliche Ablösekosten klären.
- Eigenkapital außerhalb der bestehenden Immobilie ermitteln.
- Finanzierbarkeit der neuen Immobilie vor einer Kaufentscheidung prüfen.
- Verkaufserlös nicht mit dem tatsächlich verfügbaren Eigenkapital gleichsetzen.
- Mögliche Zwischenfinanzierung nur nach konkreter Bankprüfung einplanen.
- Notartermine, Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermine aufeinander abstimmen.
- Finanziellen Puffer für Kosten und zeitliche Überschneidungen berücksichtigen.
1. Was ist besser: erst die alte Immobilie verkaufen oder zuerst die neue kaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine pauschal richtige Reihenfolge gibt es nicht. Entscheidend sind Finanzierung, Eigenkapital, Verkaufserlös und die persönliche Risikobereitschaft.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Beide Wege haben Vor- und Nachteile.
Wird die bisherige Immobilie zuerst verkauft, steht der tatsächliche Verkaufspreis fest und es lässt sich genauer erkennen, welches Kapital anschließend für den neuen Kauf zur Verfügung steht.
Wird zuerst die neue Immobilie gekauft, entsteht möglicherweise weniger Zeitdruck bei der Suche nach dem neuen Zuhause. Dafür muss die Finanzierung gegebenenfalls eine Phase abdecken, in der die bisherige Immobilie noch nicht verkauft und der Verkaufserlös noch nicht verfügbar ist.
Deshalb würde ich die Reihenfolge nicht nach Gefühl, sondern anhand der konkreten Zahlen festlegen.
2. Warum sollte ich zuerst den Wert meiner bisherigen Immobilie kennen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil der realistische Immobilienwert eine wesentliche Grundlage für die Finanzierung der nächsten Immobilie sein kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eigentümer rechnen manchmal mit einem bestimmten Verkaufserlös, bevor der Marktwert ihrer Immobilie nachvollziehbar eingeordnet wurde.
Das kann problematisch werden, wenn die Finanzierung der neuen Immobilie auf einem Verkaufspreis basiert, der später nicht erreicht wird.
Deshalb sollte zunächst realistisch eingeschätzt werden, welchen Preis die bestehende Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen könnte.
Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und Marktnachfrage sollten dabei gemeinsam betrachtet werden.
3. Ist der Verkaufspreis meiner bisherigen Immobilie automatisch mein neues Eigenkapital?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Entscheidend ist, welcher Betrag nach Ablösung bestehender Verpflichtungen und weiterer Kosten tatsächlich verfügbar bleibt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein häufiger Denkfehler besteht darin, den erwarteten Verkaufspreis vollständig als Eigenkapital für die neue Immobilie anzusetzen.
Besteht auf der bisherigen Immobilie noch ein Darlehen, muss die Restschuld berücksichtigt werden. Je nach Darlehensvertrag können bei einer vorzeitigen Rückzahlung außerdem weitere Kosten entstehen.
Hinzu kommen gegebenenfalls Verkaufs- und Abwicklungskosten. Für die Planung ist deshalb der voraussichtlich tatsächlich verfügbare Nettoerlös entscheidend.
4. Was passiert mit meinem bisherigen Immobilienkredit beim Verkauf?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ein Immobilienverkauf beendet einen bestehenden Darlehensvertrag nicht automatisch. Die weitere Abwicklung muss mit der finanzierenden Bank geklärt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Besteht noch eine Finanzierung, sollte frühzeitig bei der Bank erfragt werden, wie hoch die aktuelle Restschuld ist und unter welchen Bedingungen das Darlehen im Zusammenhang mit dem Verkauf zurückgeführt werden kann.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann eine vorzeitige Rückzahlung während der Sollzinsbindung an gesetzliche Voraussetzungen geknüpft sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Die konkrete Höhe und Zulässigkeit hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Deshalb sollte dieser Punkt direkt mit der finanzierenden Bank geklärt werden.
5. Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Zwischenfinanzierung kann eine zeitliche Lücke überbrücken, wenn Kapital aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie erst später verfügbar wird.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wird eine neue Immobilie gekauft, bevor die bisherige verkauft oder der Kaufpreis daraus verfügbar ist, fehlt möglicherweise vorübergehend Eigenkapital.
Eine Bank kann in geeigneten Fällen eine Finanzierung anbieten, mit der dieser Zeitraum überbrückt wird. Dabei wird häufig berücksichtigt, welcher realistische Erlös aus der bisherigen Immobilie erwartet werden kann und welche Verpflichtungen darauf noch bestehen.
Ob eine solche Finanzierung angeboten wird, in welcher Höhe und zu welchen Konditionen, hängt von der individuellen Kreditprüfung und der jeweiligen Bank ab.
6. Welche Risiken hat es, zuerst die neue Immobilie zu kaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das größte Risiko ist, dass Verkaufspreis oder Verkaufsdauer der bisherigen Immobilie anders ausfallen als geplant.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wer zuerst kauft, trifft eine verbindliche Kaufentscheidung, obwohl der tatsächliche Erlös aus der bisherigen Immobilie möglicherweise noch nicht feststeht.
Verkauft sich die bisherige Immobilie später, günstiger oder langsamer als erwartet, kann die finanzielle Belastung höher oder länger sein als geplant.
Deshalb sollte die Finanzierung nicht ausschließlich mit einem optimistischen Wunschpreis kalkuliert werden. Sinnvoll ist aus meiner Sicht eine realistische Bewertung und ein ausreichender finanzieller Puffer.
7. Welche Risiken hat es, zuerst die bisherige Immobilie zu verkaufen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Der Verkauf schafft finanzielle Klarheit, kann aber zeitlichen Druck bei der Suche nach einer neuen Immobilie erzeugen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wird zuerst verkauft, kennt der Eigentümer den tatsächlichen Verkaufserlös und kann den nächsten Kauf finanziell genauer planen.
Gleichzeitig entsteht die Frage, wann die bisherige Immobilie übergeben werden muss und ob bis dahin bereits eine neue Immobilie gefunden und bezogen werden kann.
Übergabetermin und zeitlicher Ablauf können deshalb ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsplanung sein. In manchen Situationen kann zusätzlich eine vorübergehende Wohnlösung erforderlich werden.
8. Kann ich den Übergabetermin meiner bisherigen Immobilie flexibel vereinbaren?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Übergabe und Besitzübergang können im Kaufvertrag individuell vereinbart werden, wenn Käufer und Verkäufer sich darüber einigen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Verkauf, Kaufpreiszahlung und tatsächlicher Auszug müssen nicht zwangsläufig am selben Tag stattfinden.
Im notariellen Kaufvertrag können konkrete Regelungen dazu getroffen werden, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen und wann die Immobilie geräumt übergeben wird.
Welche Gestaltung im konkreten Fall rechtlich sinnvoll ist, sollte mit dem beurkundenden Notar abgestimmt werden. Wichtig ist, die gewünschte zeitliche Gestaltung bereits vor der Beurkundung offen anzusprechen.
9. Wie wichtig ist eine Finanzierungsprüfung vor dem Kauf der neuen Immobilie?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Sehr wichtig. Bevor ein neuer Immobilienkauf verbindlich wird, sollte geklärt sein, ob und unter welchen Voraussetzungen die Finanzierung darstellbar ist.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Grundstückskaufvertrag wird mit der notariellen Beurkundung verbindlich. Deshalb sollte die Finanzierung nicht erst danach grundsätzlich geprüft werden.
Banken müssen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen. Dabei spielen Einkommen, Verpflichtungen, Eigenkapital, Kaufpreis und die betreffende Immobilie eine Rolle.
Bei einem geplanten Immobilienwechsel kommt zusätzlich hinzu, wie die bisherige Immobilie und deren Finanzierung in die Gesamtstruktur einbezogen werden.
Durch meine Qualifikation im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung kann ich Verkaufs- und Finanzierungsseite gemeinsam betrachten. Die endgültige Kreditentscheidung trifft das jeweilige Kreditinstitut.
10. Was ist der wichtigste erste Schritt, wenn ich verkaufen und gleichzeitig neu kaufen möchte?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zuerst Immobilienwert, Restschuld, vorhandenes Eigenkapital und Finanzierungsrahmen klären – erst dann die Reihenfolge festlegen.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde nicht mit der Frage beginnen: „Welche neue Immobilie möchte ich kaufen?“
Zuerst sollten die finanziellen Grundlagen bekannt sein: Was ist meine bisherige Immobilie realistisch wert? Welche Restschuld besteht? Welcher Nettoerlös könnte nach dem Verkauf verfügbar sein? Welches weitere Eigenkapital ist vorhanden? Welche neue monatliche Belastung ist tragbar? Und welche Finanzierung ist tatsächlich darstellbar?
Danach lässt sich entscheiden, ob zuerst verkauft, zuerst gekauft oder eine zeitlich aufeinander abgestimmte Lösung mit Zwischenfinanzierung geprüft werden sollte.
Genau hier sehe ich den Vorteil darin, Immobilienverkauf und Finanzierung nicht getrennt voneinander zu betrachten.
Fazit von Karl-Heinz Wild: Erst Immobilie verkaufen oder zuerst neu kaufen?
Der Wechsel von einer Immobilie in die nächste ist kein gewöhnlicher Einzelverkauf. Zwei Immobiliengeschäfte und häufig auch zwei Finanzierungssituationen müssen zeitlich und wirtschaftlich zusammenpassen.
Wer zuerst verkauft, gewinnt häufig mehr Klarheit über das tatsächlich verfügbare Kapital. Wer zuerst kauft, kann flexibler bei der Suche nach dem neuen Zuhause sein, benötigt aber gegebenenfalls eine zusätzliche Finanzierung für die Übergangszeit.
Für mich gehören deshalb Immobilienwert, Restschuld, Verkaufserlös, Eigenkapital, Käuferfinanzierung und zeitlicher Ablauf von Anfang an gemeinsam betrachtet.
Mein Grundsatz: Erst rechnen und Finanzierung klären. Dann die Reihenfolge festlegen. Danach Verkauf und Neukauf aufeinander abstimmen.
