Was passiert, wenn die bisher angegebene Wohnfläche einer Immobilie möglicherweise nicht stimmt? Darf die alte Quadratmeterangabe einfach übernommen werden? Wie werden Dachschrägen, Balkone, Keller oder ausgebaute Räume berücksichtigt? Und welchen Einfluss kann eine abweichende Wohnfläche auf Immobilienwert, Verkaufspreis und Käuferfinanzierung haben?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um unklare oder möglicherweise fehlerhafte Wohnflächenangaben beim Immobilienverkauf. Im Mittelpunkt stehen Flächenberechnung, Grundrisse, Bauunterlagen, Immobilienbewertung, Käuferinformation und Finanzierung.
Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche sind nicht dasselbe. Auch die jeweils verwendete Berechnungsgrundlage kann eine Rolle spielen. Deshalb sollten ältere Quadratmeterangaben nicht ungeprüft übernommen werden, wenn Zweifel an ihrer Herkunft oder Richtigkeit bestehen.
Kurz zusammengefasst
Stellt ein Eigentümer vor dem Verkauf fest, dass die bisher verwendete Wohnflächenangabe möglicherweise nicht stimmt, sollte die Abweichung nicht einfach ignoriert werden.
Zunächst sollte geklärt werden, woher die bisherige Flächenangabe stammt, nach welcher Methode sie berechnet wurde und ob Grundrisse und tatsächlicher Gebäudezustand noch übereinstimmen.
Besonders bei Dachgeschossen, Balkonen, Terrassen, Kellerräumen oder nachträglich ausgebauten Bereichen können Unterschiede zwischen tatsächlicher Bodenfläche und anrechenbarer Wohnfläche entstehen.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Erst die Flächenangabe nachvollziehen. Dann bei Bedarf überprüfen lassen. Danach mit belastbaren Angaben bewerten und vermarkten.
Wohnfläche stimmt nicht – in 30 Sekunden erklärt
- Alte Quadratmeterangaben nicht ungeprüft übernehmen.
- Prüfen, woher die bisherige Wohnflächenangabe stammt.
- Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche voneinander unterscheiden.
- Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Nebenräume gesondert betrachten.
- Nachträgliche Umbauten oder Ausbauten berücksichtigen.
- Bei erheblichen Zweifeln eine fachgerechte Flächenermittlung erwägen.
- Ungeklärte Flächen nicht als gesicherte Wohnfläche darstellen.
- Auswirkungen auf Immobilienwert und Käuferfinanzierung berücksichtigen.
1. Kann ich eine Immobilie verkaufen, wenn die Wohnfläche möglicherweise nicht stimmt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Eine unklare Wohnflächenangabe verhindert einen Verkauf nicht automatisch. Vor der Vermarktung sollte die tatsächliche Flächensituation aber möglichst geklärt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Gerade bei älteren Immobilien stammen Flächenangaben teilweise aus Unterlagen, deren Berechnungsgrundlage heute nicht mehr nachvollziehbar ist.
Manchmal wurden außerdem nachträglich Räume verändert, Dachgeschosse ausgebaut oder Flächen anders genutzt.
Wird dabei festgestellt, dass die bislang verwendete Quadratmeterzahl möglicherweise nicht zutrifft, sollte sie nicht einfach ungeprüft in ein neues Exposé übernommen werden.
Je früher die tatsächliche Situation geklärt wird, desto besser können Immobilienwert, Angebotspreis und Käuferinformationen darauf abgestimmt werden.
2. Woher weiß ich, ob meine bisherige Wohnflächenangabe zuverlässig ist?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Entscheidend ist, aus welcher Unterlage die Zahl stammt und auf welcher Berechnungsgrundlage sie ermittelt wurde.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eine Quadratmeterangabe kann beispielsweise aus einer Bauakte, einer früheren Wohnflächenberechnung, einem alten Exposé, einem Mietvertrag oder anderen Unterlagen stammen.
Diese Quellen haben nicht automatisch dieselbe Aussagekraft.
Deshalb sollte geprüft werden, ob eine nachvollziehbare Berechnung vorhanden ist, ob diese zum heutigen Gebäudezustand passt und ob zwischenzeitlich bauliche Veränderungen vorgenommen wurden.
Ist die Herkunft der Zahl völlig unklar, kann eine aktuelle fachgerechte Ermittlung sinnvoll sein.
3. Sind Grundfläche und Wohnfläche dasselbe?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nein. Die gesamte Grundfläche eines Raumes muss nicht vollständig als Wohnfläche anrechenbar sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Das zeigt sich besonders deutlich bei Dachgeschossen. Dort kann eine große Bodenfläche vorhanden sein, während aufgrund von Dachschrägen nur ein Teil davon bei einer Wohnflächenberechnung angerechnet wird.
Auch Balkone, Terrassen und bestimmte Nebenräume werden nicht automatisch genauso behandelt wie normale Wohnräume.
Deshalb sollte eine vorhandene Grundfläche nicht einfach als Wohnfläche in ein Exposé übernommen werden.
4. Wie werden Dachschrägen bei der Wohnfläche berücksichtigt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung hängt die Anrechnung unter anderem von der lichten Höhe der Fläche ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Wohnflächenverordnung werden Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig angerechnet.
Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte angerechnet. Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe bleiben dabei außer Ansatz.
Genau deshalb kann ein ausgebautes Dachgeschoss deutlich mehr Bodenfläche als anrechenbare Wohnfläche besitzen.
Wichtig ist jedoch: Welche Berechnungsgrundlage für eine konkrete Immobilie maßgeblich ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
5. Zählen Keller, Balkone und Terrassen zur Wohnfläche?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht alle Flächen werden gleich behandelt. Nach der Wohnflächenverordnung gehören typische Kellerräume beispielsweise nicht zur Wohnfläche, während Balkone und Terrassen anteilig berücksichtigt werden können.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Nach der Wohnflächenverordnung gehören typische Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können dagegen zur Wohnfläche gehören, werden aber nach den Regeln der Wohnflächenverordnung regelmäßig nicht mit ihrer vollständigen Grundfläche berücksichtigt.
Auch hier sollte deshalb nicht einfach jede vorhandene Fläche zur Wohnfläche addiert werden.
6. Was ist mit einem ausgebauten Keller oder Dachgeschoss?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Die tatsächliche Nutzung allein entscheidet nicht darüber, ob eine Fläche als Wohnfläche angesetzt werden kann.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ein Raum kann seit Jahren als Schlafzimmer, Büro oder Hobbyraum genutzt werden. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass er auch baurechtlich als Wohnraum zulässig und nach der verwendeten Berechnungsmethode vollständig als Wohnfläche ansetzbar ist.
Die Wohnflächenverordnung schließt beispielsweise Räume aus, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen.
Deshalb sollten bei nachträglich ausgebauten Bereichen Flächenberechnung und baurechtliche Nutzung gemeinsam betrachtet werden.
7. Sollte ich die Wohnfläche vor dem Verkauf neu vermessen lassen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nicht bei jeder Immobilie. Bei erheblichen Zweifeln, widersprüchlichen Unterlagen oder wertrelevanten Abweichungen kann eine fachgerechte Überprüfung jedoch sinnvoll sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Liegt eine nachvollziehbare aktuelle Berechnung vor und stimmt der Gebäudezustand mit den zugrunde liegenden Plänen überein, besteht nicht automatisch Anlass für eine neue Vermessung.
Anders kann es aussehen, wenn unterschiedliche Quadratmeterzahlen im Umlauf sind, Dachgeschoss oder Keller nachträglich ausgebaut wurden oder die Wohnfläche einen erheblichen Einfluss auf den Kaufpreis hat.
In solchen Fällen kann eine fachgerechte Flächenermittlung für Verkäufer und Käufer mehr Klarheit schaffen.
Entscheidend ist anschließend, die Berechnungsgrundlage nachvollziehbar zu dokumentieren.
8. Muss ich eine bekannte Abweichung der Wohnfläche gegenüber Käufern ansprechen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Wesentliche bekannte Abweichungen sollten nicht verschwiegen oder durch eine nachweislich unzutreffende Flächenangabe ersetzt werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Weiß ein Verkäufer beispielsweise, dass eine bislang verwendete Wohnflächenangabe aufgrund einer neuen Berechnung deutlich abweicht, sollte nicht einfach weiterhin die alte Zahl als gesicherte Wohnfläche beworben werden.
Gleiches gilt, wenn wesentliche Flächen nur deshalb in der alten Angabe enthalten sind, weil beispielsweise Nutzflächen oder ungeklärte Ausbauflächen hinzugerechnet wurden.
Bei Immobilienkaufverträgen ist außerdem zu beachten, dass ein Verkäufer sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen kann, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Welche konkreten Angaben im Einzelfall rechtlich geschuldet sind und welche Beschaffenheit im Kaufvertrag vereinbart wird, sollte bei Zweifeln mit dem Notar beziehungsweise einem Rechtsanwalt geklärt werden.
9. Kann eine falsche Wohnfläche den Immobilienwert und die Käuferfinanzierung beeinflussen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Ja. Wohnfläche kann für Bewertung, Kaufpreis und Objektprüfung einer finanzierenden Bank eine wichtige Größe sein.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wohnfläche ist nicht der einzige Faktor einer Immobilienbewertung, aber sie kann eine wesentliche Rolle spielen.
Stellt sich heraus, dass tatsächlich weniger anrechenbare Wohnfläche vorhanden ist als bisher angenommen, kann dies die wirtschaftliche Einordnung der Immobilie verändern.
Auch Kreditinstitute prüfen die Immobilie als Kreditsicherheit und können dafür Flächenangaben und weitere Objektunterlagen heranziehen.
Durch meine Qualifikation im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung kann ich diese Schnittstelle zwischen Objekt, Kaufpreis und Käuferfinanzierung mitdenken. Die endgültige Kredit- und Beleihungsentscheidung trifft das jeweilige Kreditinstitut.
10. Was ist der wichtigste erste Schritt, wenn die Wohnfläche möglicherweise nicht stimmt?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zuerst klären, woher die bisherige Flächenangabe stammt und ob sie zum heutigen Gebäudezustand passt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde eine alte Quadratmeterzahl weder vorschnell verwerfen noch ungeprüft übernehmen.
Zuerst sollte geklärt werden: Gibt es eine ursprüngliche Wohnflächenberechnung? Welche Berechnungsmethode wurde verwendet? Stimmen Grundrisse und heutiger Gebäudezustand überein? Wurden Dachgeschoss, Keller oder andere Räume später ausgebaut? Sind Balkone oder Terrassen berücksichtigt? Und gibt es unterschiedliche Flächenangaben in verschiedenen Unterlagen?
Bestehen danach weiterhin erhebliche Zweifel, kann eine aktuelle fachgerechte Flächenermittlung sinnvoll sein.
Erst auf dieser Grundlage würde ich den Immobilienwert, die Flächenangaben im Exposé und die weitere Vermarktung festlegen.
Fazit von Karl-Heinz Wild bei unklarer oder falscher Wohnfläche
Eine abweichende Wohnflächenangabe bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht verkauft werden kann.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn unsichere oder nachweislich unzutreffende Zahlen ungeprüft weiterverwendet werden.
Gerade bei Dachgeschossen, Kellerräumen, Balkonen, Terrassen und nachträglich ausgebauten Bereichen lohnt sich deshalb eine genaue Betrachtung.
Mein Grundsatz: Erst Herkunft und Berechnungsgrundlage klären. Dann bei Bedarf fachgerecht überprüfen. Danach mit nachvollziehbaren Flächenangaben bewerten und vermarkten.
