Soll ich meine Immobilie verkaufen oder bereits zu Lebzeiten an meine Kinder übertragen? Kann ich das Haus übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben? Welche Rolle spielen Immobilienwert, Wohnrecht, Nießbrauch, bestehende Kredite, Schenkungsteuer und die finanzielle Absicherung der Eltern?
Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung beantwortet hier typische Eigentümerfragen rund um die Entscheidung zwischen Immobilienverkauf und Übertragung an die nächste Generation. Im Mittelpunkt stehen Immobilienwert, eigene finanzielle Sicherheit, Nutzung der Immobilie, Finanzierung und die wirtschaftlichen Folgen verschiedener Möglichkeiten.
Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie berührt regelmäßig Steuer-, Schenkungs-, Erb- und Vertragsrecht. Die folgenden Antworten dienen deshalb der immobilienwirtschaftlichen Orientierung. Die konkrete Gestaltung sollte vor einer Entscheidung mit Notar und Steuerberater und bei weitergehenden Rechtsfragen gegebenenfalls mit einem Rechtsanwalt abgestimmt werden.
Kurz zusammengefasst
Ob eine Immobilie verkauft oder an Kinder übertragen werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind insbesondere Immobilienwert, eigene finanzielle Absicherung, zukünftige Wohnsituation, familiäre Planung und mögliche bestehende Finanzierungen.
Eine Übertragung kann beispielsweise mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch verbunden werden. Solche Rechte haben aber wirtschaftliche und rechtliche Auswirkungen und sollten individuell gestaltet werden.
Für Karl-Heinz Wild gilt: Erst Immobilienwert und eigene Zukunft absichern. Dann steuerliche und rechtliche Gestaltung prüfen. Erst danach übertragen oder verkaufen.
Immobilie verkaufen oder an Kinder übertragen – in 30 Sekunden erklärt
- Zuerst den aktuellen Immobilienwert nachvollziehbar bestimmen.
- Eigene finanzielle Absicherung nicht aus dem Blick verlieren.
- Klären, ob die Eltern weiterhin in der Immobilie wohnen möchten.
- Wohnrecht und Nießbrauch rechtlich und wirtschaftlich unterscheiden.
- Bestehende Immobilienkredite frühzeitig berücksichtigen.
- Schenkungs- und Steuerfragen individuell prüfen lassen.
- Auswirkungen auf weitere Kinder oder Erben mitbedenken.
- Eine Grundstücksübertragung notariell gestalten lassen.
1. Ist es besser, die Immobilie zu verkaufen oder an die Kinder zu übertragen?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das hängt von Immobilienwert, eigener finanzieller Situation, zukünftiger Nutzung und familiären Zielen ab.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde eine solche Entscheidung niemals allein unter dem Gesichtspunkt treffen, dass die Immobilie irgendwann ohnehin an die nächste Generation übergehen könnte.
Zuerst sollte geklärt werden: Benötigen die Eigentümer den Immobilienwert für ihre eigene Altersvorsorge? Möchten sie weiterhin in dem Haus wohnen? Kann und möchte ein Kind die Immobilie tatsächlich übernehmen? Gibt es weitere Kinder, deren Interessen berücksichtigt werden sollen?
Ein Verkauf schafft Liquidität und beendet in der Regel die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie. Eine Übertragung hält die Immobilie innerhalb der Familie, kann aber langfristige rechtliche und finanzielle Bindungen erzeugen.
2. Warum sollte der Immobilienwert vor einer Übertragung bekannt sein?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Weil ohne einen nachvollziehbaren Immobilienwert die wirtschaftlichen Folgen einer Übertragung nur schwer beurteilt werden können.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Der Immobilienwert spielt bei mehreren Fragen eine Rolle: Wie groß ist das Vermögen, das übertragen werden soll? Wie lässt sich die Übertragung innerhalb der Familie einordnen? Wie wirkt sich ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch wirtschaftlich aus?
Auch wenn mehrere Kinder vorhanden sind, ist eine realistische Werteinordnung hilfreich, damit die Familie weiß, über welchen Vermögenswert überhaupt gesprochen wird.
Als Immobilienbewerter kann ich den Immobilienwert einordnen. Die steuerliche Bewertung kann davon abweichen und gehört in die Prüfung durch Steuerberater beziehungsweise Finanzverwaltung.
3. Kann ich mein Haus an meine Kinder übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Grundsätzlich können bei einer Übertragung Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart und entsprechend abgesichert werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eigentum und Nutzung müssen nicht zwingend bei derselben Person liegen. Eltern können beispielsweise Eigentum übertragen und sich gleichzeitig bestimmte Nutzungsrechte vorbehalten.
Ein Wohnrecht und ein Nießbrauch sind jedoch nicht dasselbe. Das Wohnrecht dient typischerweise dem persönlichen Wohnen. Ein Nießbrauch kann weitergehende Nutzungen ermöglichen, beispielsweise die Vermietung und den Bezug von Mieteinnahmen.
Welche Gestaltung zur persönlichen Situation passt, sollte individuell mit dem Notar und bei steuerlichen Auswirkungen mit dem Steuerberater geklärt werden.
4. Kann ich eine Immobilie meinen Kindern einfach schenken?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine unentgeltliche Übertragung ist grundsätzlich möglich – bei Grundstückseigentum ist dafür jedoch eine notarielle Gestaltung erforderlich.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Immobilien lassen sich nicht einfach durch eine private schriftliche Erklärung oder durch die Übergabe eines Schlüssels übertragen.
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Im notariellen Vertrag können außerdem weitere Regelungen aufgenommen werden, beispielsweise vorbehaltene Nutzungsrechte oder bestimmte Rückforderungsregelungen. Welche Gestaltung geeignet ist, entscheidet sich nach der konkreten familiären und rechtlichen Situation.
5. Wie hoch ist der Schenkungsteuer-Freibetrag für Kinder?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Nach derzeitiger Rechtslage beträgt der persönliche Freibetrag für Kinder bei Schenkungen grundsätzlich 400.000 Euro gegenüber dem jeweiligen Schenker.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht für Kinder grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro vor.
Bei mehreren Zuwendungen sind allerdings weitere steuerliche Vorschriften zu beachten. Erwerbe derselben Person von derselben Person innerhalb eines Zehnjahreszeitraums können für die steuerliche Berechnung zusammengerechnet werden.
Auch der für steuerliche Zwecke maßgebliche Wert der Immobilie muss nicht mit einem am Immobilienmarkt erwartbaren Verkaufspreis identisch sein.
Deshalb sollte aus dem Freibetrag allein niemals eine Übertragungsstrategie abgeleitet werden. Die konkrete steuerliche Gestaltung gehört zu einem Steuerberater.
6. Fällt bei einer Übertragung an Kinder Grunderwerbsteuer an?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Das Grunderwerbsteuergesetz enthält für Grundstückserwerbe zwischen Personen in gerader Linie grundsätzlich eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
§ 3 Grunderwerbsteuergesetz sieht unter anderem eine Ausnahme für den Erwerb eines Grundstücks durch Personen vor, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind.
Daneben enthält das Gesetz eine Befreiung für Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes, wobei bei bestimmten Schenkungen unter Auflagen Besonderheiten zu beachten sein können.
Welche steuerlichen Folgen eine konkrete Übertragung tatsächlich hat, sollte deshalb vor der Beurkundung individuell geprüft werden.
7. Was passiert mit einem laufenden Immobilienkredit bei der Übertragung?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Eine Eigentumsübertragung beendet oder überträgt einen bestehenden Darlehensvertrag nicht automatisch.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eigentum an der Immobilie und Verpflichtungen aus einem Darlehensvertrag müssen getrennt voneinander betrachtet werden.
Besteht noch eine Finanzierung, sollte vor einer Übertragung geklärt werden, welche Restschuld vorhanden ist, welche Sicherheiten im Grundbuch eingetragen sind und wie die finanzierende Bank mit der geplanten Veränderung umgeht.
Soll ein Kind beispielsweise bestehende Darlehensverpflichtungen übernehmen, kann dies nicht allein innerhalb der Familie entschieden werden. Die finanzierende Bank muss einer entsprechenden Änderung zustimmen.
Durch meine Qualifikation im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung kann ich die Finanzierungsseite frühzeitig in die Betrachtung einbeziehen. Verbindlich entscheidet jedoch das jeweilige Kreditinstitut.
8. Was sollte berücksichtigt werden, wenn mehrere Kinder vorhanden sind?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Dann sollte nicht nur die Immobilie betrachtet werden, sondern auch, wie die Übertragung in die gesamte familiäre Vermögensplanung passt.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Wird eine wertvolle Immobilie auf ein Kind übertragen, kann dies für die familiäre Vermögensplanung und spätere erbrechtliche Fragen relevant sein.
Ein nachvollziehbarer Immobilienwert schafft zunächst Transparenz darüber, welcher Vermögenswert übertragen wird.
Ob und wie eine solche Übertragung später gegenüber Geschwistern berücksichtigt wird, welche Pflichtteils- oder Ausgleichsfragen entstehen können und welche Regelungen sinnvoll sind, ist dagegen eine rechtliche Frage.
Solche Punkte sollten mit einem Notar beziehungsweise einem im Erbrecht entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt besprochen werden.
9. Kann eine Übertragung später rückgängig gemacht werden?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Darauf sollte man sich nicht verlassen. Eine erfolgte Immobilienübertragung sollte als weitreichende Entscheidung verstanden und vorher sorgfältig gestaltet werden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Eigentümer sollten eine Immobilie nicht mit der Vorstellung übertragen, dass sie bei einer späteren Meinungsänderung automatisch wieder zurückgeholt werden kann.
In notariellen Übertragungsverträgen können unter bestimmten Voraussetzungen Rückforderungsrechte oder andere Sicherungen vereinbart werden. Ob und wann solche Rechte greifen, hängt aber von der konkreten Vertragsgestaltung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Genau deshalb ist die vorherige notarielle Beratung wichtig. Der Vertrag sollte zur tatsächlichen Lebens- und Familiensituation passen und nicht nur die heutige Situation berücksichtigen.
10. Was ist der wichtigste erste Schritt bei der Frage „verkaufen oder an Kinder übertragen“?
Kurzantwort von Karl-Heinz Wild:
Zuerst Immobilienwert, eigene finanzielle Sicherheit und gewünschte zukünftige Nutzung klären – erst danach über die rechtliche und steuerliche Gestaltung entscheiden.
Ausführlich erklärt von Karl-Heinz Wild:
Ich würde nicht mit der Frage beginnen: „Wie kann ich möglichst schnell überschreiben?“
Zuerst sollten aus meiner Sicht andere Fragen beantwortet werden: Was ist die Immobilie heute wert? Wird ihr Wert noch für die eigene Altersvorsorge benötigt? Möchte ich weiterhin darin wohnen? Benötige ich zukünftige Mieteinnahmen? Kann das Kind die Immobilie und mögliche laufende Kosten langfristig tragen? Besteht noch eine Finanzierung? Und wie passt die Entscheidung zur gesamten Familie?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, können Notar und Steuerberater eine Gestaltung entwickeln, die zu den tatsächlichen Zielen der Familie passt.
Fazit von Karl-Heinz Wild: Immobilie verkaufen oder an Kinder übertragen?
Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie kann sinnvoll sein, ist aber eine weitreichende Vermögensentscheidung. Deshalb sollte nicht allein auf mögliche steuerliche Vorteile geschaut werden.
Für mich stehen zunächst Immobilienwert, eigene finanzielle Sicherheit, zukünftige Wohn- und Nutzungssituation, vorhandene Finanzierung und die Interessen der Familie im Mittelpunkt.
Die konkrete steuerliche, schenkungs- und erbrechtliche Gestaltung gehört anschließend in die Hände von Steuerberater, Notar und bei Bedarf entsprechend qualifizierter Rechtsberatung.
Mein Grundsatz: Erst den Wert und die eigene Zukunft klären. Dann rechtlich und steuerlich gestalten. Erst danach übertragen oder verkaufen.
